別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
中央 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中央 5-5 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　蜂須賀　千秋   TEL.
鑑定評価額 44,400,000,000 円  １㎡当たりの価格 22,800,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 17,070,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中央区京橋１丁目１番１外
 ②地積
　(㎡)		 1,948  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
高度利用地区
地区計画等

(100,1100)

2:1		 建築中

 中高層事務所ビル等
が建ち並ぶ中心的商
業地域		 北東44m都道、三方路 水道、ガス、下水 東京

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    35 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所ビル地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 東京駅に近い、高層の店舗兼
事務所ビルが建ち並ぶ商業地
域		 街

路		 ４４ｍ都道 交通

施設		 東京駅南東方

300m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
高度利用地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 東京駅に近い商業地域であり、周辺では再開発事業が進んでおり、より高度な業務系商業地として熟成度を増す
ものと予測される。潜在的な需要は強いものと考えられ、地価は上昇傾向が見られる。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所ビル地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +8.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 24,000,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　 21,500,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は丸ノ内、大手町、有楽町、八重洲、京橋、日本橋地区などの有数の業務商業地と判定した。主たる需要者
はＲＥＩＴなどの投資法人、大手不動産会社、機関投資家等が中心となる。周辺では再開発事業が複数進行中であり、
一層の熟成度の高まりが期待される。近年の不動産投資市場の堅調さを受けて地価は上昇傾向にある。取引総額は数百
億円程度となる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 主たる需要者の属性から投資用不動産としての需要が中心となることから、収益性が取引の指標となるため、収益価格
の説得力が高いと判断される。また取引事例比較法にて採用した事例は、全て投資用の事務所ビルの取引であり、取引
価格は収益性をも反映している。従って本件では収益価格、比準価格の両価格を関連付け、代表標準地との均衡にも留
意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中央 5-33                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +8.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 16,900,000 円／㎡		 [102.4]
100		 100
[110.2]		 100
[ 74.1]		 [108.0]
100		 22,900,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 22,400,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産市況は堅調に推移しており、地価は上
昇傾向にある。国内金利の動向による地価へ
の影響は大きく今後の状況に注視する必要が
ある。

有数の業務商業地で、周辺では再開発事業が
進み更なる発展が期待されるエリアである。
オフィス需要は底堅く、地価は上昇傾向にあ
る。

個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 -22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中央 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
６取４
-302		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西12.5m区
道、北東6m、
角地
商業
地区計画等
高度利用地区
(100,800)
b ＴＫ１－公
６取１
-314		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東36m都道、
西40m、北22m、
三方路
商業
地区計画等
都市再生特別地区
(60,1400)
c ＴＫ１－公
６取７
-306		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西36m都道、
南16m、北12m、
東12m、
四方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(70,1650)
d ＴＫ１－公
６取１
-305		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西22m都道、
南22m、東26m、
三方路
商業
都市再生特別地区
地区計画等
(70,1570)
e ＴＫ１―公
６取５
-309		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 正方形 南36.3m国道、
西36.5m、
北8m、
三方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,1300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
20,501,139  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
21,184,510 		 100
[  95.0]
22,299,484 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +8.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 108.0]
　　　　 100
24,100,000 
b (　           ) 
24,545,239  		 100
[ 100.0]		 [  97.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
22,297,170 		 100
[ 104.4]
21,357,443 
23,100,000 
c (　           ) 
26,201,527  		 100
[ 100.0]		 [  98.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 111.1]
23,182,809 		 100
[ 104.4]
22,205,756 
24,000,000 
d (　           ) 
31,530,804  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 112.4]
28,192,578 		 100
[ 130.0]
21,686,598 
23,400,000 
e (　           ) 
23,760,575  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 105.0]
28,427,831 		 100
[ 121.8]
23,339,763 
25,200,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +16.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.8 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +16.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.6 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +16.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +16.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 24,000,000 円／㎡]  



中央 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,943,357,417 
538,145,758 
1,405,211,659 
334,050,000 
1,071,161,659 		 （　0.9400）
1,006,891,959 		 （  2.9 -  0.5 ）
2.4％  
⑧収益価格 　 41,953,831,625 円　　　　（　 21,500,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中央 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 1,803.50 Ｓ9F1B 16,947.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度利用地区
地区計画等		 100 ％   800 ％   800 ％   1,948 ㎡     57.8 m x   32.6 m  前面道路：都道     　  44.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上事務所（フロア貸し）を想定。地下に機械式駐車場（３８台）を設置。 ⑦有効率　  71.7 ％
の理由		 同規模の事務所ビルとしては標準的と判断
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
570.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
1,803.50 
29.6 
533.00 
15,000 
7,995,000 		 12.0  95,940,000 
0.0  0 

 2～ 9		 事務所
1,803.50 
80.6 
1,453.00 
12,100 
17,581,300 		 12.0  210,975,600 
0.0  0 
塔屋
  ～  
146.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
16,947.50 
71.7 
12,157.00 

148,645,400 		 1,783,744,800 
0 
⑨年額支払賃料    148,645,400 円　×　12ヶ月　＝　   1,783,744,800 円 
⑩a共益費（管理費）           1,200 円／㎡　×　  12,157.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　     175,060,800 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の共益費の相場より判断
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  60,000 円／台　×　  38 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      27,360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     1,958,805,600 円　　×　　   3.0 ％                          
＋　　　      27,360,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    60,132,168 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,926,033,432 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）     1,783,744,800 円　×　　  97.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　      17,302,325 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）  2,280,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　        21,660 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   1,943,357,417 円　　　　（　       997,617 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＫ１－公６賃
１１
　　　　-19		 11,610  
(  11,495) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
13,145 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　   12,221 円/㎡

　月額支払賃料
（　   12,100 円/㎡）


　基準階   5 F     B
b ＴＫ１－公６賃
１１
　　　　-20		 10,693  
(  10,587) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 82.9]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
12,646 
c ＴＫ１－公６賃
１１
　　　　-21		 9,166  
(   9,075) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 87.0]		 100
[100.0]
11,208 
中央 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 19,650,000 円  　　　　  6,550,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 141,017,758 円  　　　    1,986,165,600　×　　　　   7.1 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　  308,703,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   55,675,000 円  　　　　  6,550,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     6,550,000 円  　　　　  6,550,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     6,550,000 円  　　　　  6,550,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     538,145,758 円　（　　　　　　       276,256 円／㎡）　　（経費率　　  27.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.5 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9400    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 6,550,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 375,000 円／㎡　×　  16,947.50 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0510     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0317 ×　 40 ％　＋　0.0473 ×  30 ％　＋ 0.0805 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 334,050,000 円  
（　　　　　       171,484 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,943,357,417 円      
②総費用 538,145,758 円      
③純収益　①－② 1,405,211,659 円      
④建物等に帰属する純収益 334,050,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,071,161,659 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,006,891,959 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      516,885 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,953,831,625 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　  21,500,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中央 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中央区京橋一丁目１番１
 0100000006149-0000
2 　中央区京橋一丁目１番２
 0100000006150-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
中央 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中央 5-5 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　嶋田　幸弘   TEL.
鑑定評価額 44,600,000,000 円  １㎡当たりの価格 22,900,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 17,070,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中央区京橋１丁目１番１外
 ②地積
　(㎡)		 1,948  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
高度利用地区
地区計画等

(100,1100)

2:1		 建築中

 中高層事務所ビル等
が建ち並ぶ中心的商
業地域		 北東44m都道、三方路 水道、ガス、下水 東京

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    35 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 東京駅に近接し、大手町、丸
ノ内地区に次ぐ国内有数の事
務所地区である。		 街

路		 ４４ｍ都道 交通

施設		 東京駅南東方

300m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
高度利用地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 東京ミッドタウン八重洲が開業したほか、周辺においては再開発事業やビル建替が各所で進捗中であり、東京駅
に近い業務系高度商業地域として、熟成度を高めていくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +8.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 24,500,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　 21,300,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主として東京駅の駅勢圏に位置する、丸の内，大手町，有楽町，八重洲，京橋，日本橋地区等の業務高
度商業地域全般である。主たる需要者は、資本力を有する大手不動産業者，投資法人等が中心となる。コロナ禍により
一時落ち込んだ経済情勢は概ね正常化し、地価は上昇基調にて推移している。取引は、立地・規模によるものの、数百
億円規模の高額取引が多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は現下の取引事例に基づく実証的な価格が得られた。一方、収益価格は、想定した最有効使用建物の賃貸収益
を基とする理論的な価格が得られた。各試算過程を再検討したが、本件においては、各試算価格の有する説得力は同等
と判断し、両試算価格を相互に関連付けるとともに、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおりと
決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中央 5-33                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +8.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 16,900,000 円／㎡		 [102.4]
100		 100
[110.2]		 100
[ 74.8]		 [108.0]
100		 22,700,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 22,400,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍により一時落ち込んだ経済情勢は概
ね正常化し、不動産市況は堅調に推移してい
る。


周辺エリアにおける再開発事業の進展により
、一層の繁華性向上等が期待される。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.1
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中央 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
６取３
-2		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東14.5m区
道、中間画地
商業
地区計画等
高度利用地区
(100,700)
b ＴＫ１－公
６取３
-4		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西8m区道、
中間画地
商業
高度利用地区
地区計画等
(100,700)
c ＴＫ１－公
６取１
-305		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西22m都道、
南22m、東26m、
三方路
商業
都市再生特別地区
地区計画等
(70,1570)
d ＴＫ１－公
６取１
-314		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東36m都道、
西40m、北22m、
三方路
商業
地区計画等
都市再生特別地区
(60,1400)
e ＴＫ１－公
６取３
-3		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東11m区道、
中間画地
商業
高度利用地区
地区計画等
(100,681)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
10,500,805  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
10,920,837 		 100
[  49.8]
21,929,392 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +8.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 108.0]
　　　　 100
23,700,000 
b (　           ) 
17,946,520  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.0]
16,826,921 		 100
[  71.3]
23,600,170 
25,500,000 
c (　           ) 
31,530,804  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 112.4]
28,192,578 		 100
[ 117.9]
23,912,280 
25,800,000 
d (　           ) 
24,545,239  		 100
[ 100.0]		 [  97.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
22,297,170 		 100
[ 104.5]
21,337,005 
23,000,000 
e (　           ) 
10,130,270  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
10,280,720 		 100
[  44.2]
23,259,548 
25,100,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.8 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  +9.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.6 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +16.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.4 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +19.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.9 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -45.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 24,500,000 円／㎡]  



中央 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,976,976,516 
597,981,624 
1,378,994,892 
363,384,000 
1,015,610,892 		 （　0.9413）
955,994,533 		 （  2.8 -  0.5 ）
2.3％  
⑧収益価格 　 41,564,979,696 円　　　　（　 21,300,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中央 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 1,803.50 Ｓ9F1B 16,947.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度利用地区
地区計画等		 100 ％   800 ％   800 ％   1,948 ㎡     57.8 m x   32.6 m  前面道路：都道     　  44.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２階以上をフロア貸しの事務所と想定。 ⑦有効率　  71.7 ％
の理由		 高層の店舗兼事務所ビルとして標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
570.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 駐車場
359.80 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
1,443.70 
36.9 
533.00 
16,000 
8,528,000 		 12.0  102,336,000 
0.0  0 

 2～ 9		 事務所
1,803.50 
80.6 
1,453.00 
12,300 
17,871,900 		 12.0  214,462,800 
0.0  0 
塔屋
  ～  
146.00 
 
 
 
 		    
   

計
16,947.50 
71.7 
12,157.00 

151,503,200 		 1,818,038,400 
0 
⑨年額支払賃料    151,503,200 円　×　12ヶ月　＝　   1,818,038,400 円 
⑩a共益費（管理費）           1,200 円／㎡　×　  12,157.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　     175,060,800 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 想定建物のグレード、周辺類似建物の共益費水準などを勘案
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  60,000 円／台　×　  38 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      27,360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金にて担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     1,993,099,200 円　　×　　   3.0 ％                          
＋　　　      27,360,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    61,160,976 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,959,298,224 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）     1,818,038,400 円　×　　  97.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　      17,634,972 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）  4,560,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　        43,320 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   1,976,976,516 円　　　　（　     1,014,875 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＫ１－公６賃
１１
　　　　-20		 10,693  
(  10,587) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
12,050 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　   12,423 円/㎡

　月額支払賃料
（　   12,300 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＴＫ１－公６賃
６
　　　　-23		 11,610  
(  11,495) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
12,620 
c ＴＫ１－公６賃
１２
　　　　-3		 14,983  
(  14,823) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[124.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
12,587 
中央 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 21,630,000 円  　　　　  7,210,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 191,943,624 円  　　　    2,020,459,200　×　　　　   9.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　  308,703,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   61,285,000 円  　　　　  7,210,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     7,210,000 円  　　　　  7,210,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     7,210,000 円  　　　　  7,210,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     597,981,624 円　（　　　　　　       306,972 円／㎡）　　（経費率　　  30.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.5 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9413    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 7,210,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 413,000 円／㎡　×　  16,947.50 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0504     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0310 ×　 40 ％　＋　0.0467 ×  30 ％　＋ 0.0799 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 363,384,000 円  
（　　　　　       186,542 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,976,976,516 円      
②総費用 597,981,624 円      
③純収益　①－② 1,378,994,892 円      
④建物等に帰属する純収益 363,384,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,015,610,892 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 955,994,533 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      490,757 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,564,979,696 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　  21,300,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中央 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中央区京橋一丁目１番１
 0100000006149-0000
2 　中央区京橋一丁目１番２
 0100000006150-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
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29 　
30 　
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46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考