別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
中央 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中央 5-4 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　小熊　忍   TEL.
鑑定評価額 4,840,000,000 円  １㎡当たりの価格 16,700,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 12,340,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中央区銀座３丁目３番１
｢銀座３－７－１｣		 ②地積
　(㎡)		 290  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,800)

1.2:1		 店舗

Ｓ6		 中高層の店舗、事務
所ビルが多い商業地
域		 北東14.5m区道、北西側道 水道、ガス、下水 銀座

160m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 中央通り背後に中高層の店舗
、事務所ビル等が建ち並ぶ商
業地域		 街

路		 １４．５ｍ区道 交通

施設		 銀座駅北東方

160m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中央通り背後の商業地域であり、既存ビルの建替えなども見られるが用途的な変化はほぼなく、地域の性格は現
状のまま維持されてゆくものと考えられる。インバウンド需要回復の影響などから、地価は上昇を予測。
(3)最有効使用の判定 高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 17,600,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　 15,700,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は銀座・京橋地区を中心として都心区各所に点在する高度商業地域一帯の圏域。主たる需要者は国内外の有
名企業、不動産業者、各種の投資家等。我が国を代表する商業地域として国内外に高い名声を誇り、需要は強いが、供
給は非常に少ない。取引利回りの低下、インバウンド需要回復の影響などから地価は上昇を示している。３００㎡程度
の画地であれば５０億円前後程度が中心価格帯とはなるが、入札などによって相場を大きく上回る可能性も高い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は取引市場の需給の趨勢を反映した実証的価格であり、収益価格は賃料水準、金利動向等を反映した理論的価
格である。対象標準地の需要者は投資家層の他、立地重視の有名企業なども想定され、市場に出回るとその立地希少性
から類似不動産の取引水準をも考慮して意思決定する傾向も強い。従って本件では、市場の需給バランスも考慮し、比
準・収益の両試算価格を相互に関連付け、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中央 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 28,500,000 円／㎡		 [102.8]
100		 100
[108.2]		 100
[170.0]		 [105.0]
100		 16,700,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 16,200,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利に関して先高感も見受けられるが、不動
産に対する金融機関の貸出残高は増加傾向が
続き、不動産市況は堅調に推移している。


中央通りに程近い地域であり、繁華性は高い
。インバウンド需要の回復、取引利回りの低
下傾向などから、地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +70.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中央 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
６取３
-4		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西8m区道、
中間画地
商業
高度利用地区
地区計画等
(100,700)
b ＴＫ１－公
６取３
-3		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東11m区道、
中間画地
商業
高度利用地区
地区計画等
(100,681)
c ＴＫ１－公
６取３
-2		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東14.5m区
道、中間画地
商業
地区計画等
高度利用地区
(100,700)
d ＴＫ１－公
６取１２
-305		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東27m都道、
北東15m、
北西8m、
三方路
商業
高度利用地区
地区計画等
(100,1100)
e ＴＫ１－公
６取４
-304		 中央区

 底地


   
（　          ） 		 長方形 南東8m区道、
中間画地
商業
地区計画等
高度利用地区
(100,700)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
17,946,520  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.0]
16,826,921 		 100
[  93.6]
17,977,480 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
18,900,000 
b (　           ) 
10,130,270  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
10,280,720 		 100
[  61.9]
16,608,595 
17,400,000 
c (　           ) 
10,500,805  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
10,920,837 		 100
[  68.6]
15,919,587 
16,700,000 
d (　           ) 
14,830,089  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 113.4]
13,456,933 		 100
[  85.8]
15,684,071 
16,500,000 
e (　  3,222,710) 
10,742,366  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 109.0]
10,190,465 		 100
[  63.0]
16,175,341 
17,000,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.3 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  +9.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.8 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.3 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.3 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  +9.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 17,600,000 円／㎡]  



中央 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

276,944,555 
94,619,425 
182,325,130 
48,508,000 
133,817,130 		 （　0.9504）
127,179,800 		 （  3.0 -  0.2 ）
2.8％  
⑧収益価格 　  4,542,135,714 円　　　　（　 15,700,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中央 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 232.54 Ｓ10 2,176.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   700 ％   700 ％   290 ㎡     18.0 m x   16.0 m  前面道路：区道     　  14.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １０階建店舗建物を想定。駐車場は荷捌き用・障がい者用を敷地内、他１９台は隔地確保とした。 ⑦有効率　  87.1 ％
の理由		 同一規模・用途建物と比較して標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
221.98 
50.0 
110.89 
30,000 
3,326,700 		 12.0  39,920,400 
0.0  0 

 2～  		 店舗
217.18 
91.3 
198.24 
12,500 
2,478,000 		 12.0  29,736,000 
0.0  0 

 3～10		 店舗
217.18 
91.3 
198.24 
9,400 
1,863,456 		 12.0  22,361,472 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,176.60 
87.1 
1,895.05 

20,712,348 		 248,548,176 
0 
⑨年額支払賃料     20,712,348 円　×　12ヶ月　＝　     248,548,176 円 
⑩a共益費（管理費）           1,210 円／㎡　×　   1,895.05 ㎡　×　12ヶ月　＝　      27,516,126 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺類似建物の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  60,000 円／台　×　  19 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      13,680,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金で担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       276,064,302 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      13,680,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　    15,171,215 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 274,573,087 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       248,548,176 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       2,361,208 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）  1,140,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　        10,260 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     276,944,555 円　　　　（　       954,981 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＫ１－公６賃
３
　　　　-20		 9,345  
(   9,074) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
9,634 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    9,494 円/㎡

　月額支払賃料
（　    9,400 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＴＫ１－公６賃
３
　　　　-22		 8,985  
(   8,773) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
8,985 
c ＴＫ１－公６賃
３
　　　　-23		 9,860  
(   9,072) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
9,860 
中央 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,715,000 円  　　　　    905,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 39,405,225 円  　　　      289,744,302　×　　　　  13.6 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   29,316,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    7,692,500 円  　　　　    905,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       905,000 円  　　　　    905,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       905,000 円  　　　　    905,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用    13,680,000 円  　　　隔地駐車場１９台分の年額
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      94,619,425 円　（　　　　　　       326,274 円／㎡）　　（経費率　　  34.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9504    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 905,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 400,000 円／㎡　×　   2,176.60 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0536     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0346 ×　 40 ％　＋　0.0498 ×  30 ％　＋ 0.0827 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 48,508,000 円  
（　　　　　       167,269 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 276,944,555 円      
②総費用 94,619,425 円      
③純収益　①－② 182,325,130 円      
④建物等に帰属する純収益 48,508,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 133,817,130 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 127,179,800 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      438,551 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  4,542,135,714 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　  15,700,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中央 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中央区銀座三丁目３番１
 0100000011742-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
中央 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中央 5-4 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　柴田　佳子   TEL.
鑑定評価額 4,810,000,000 円  １㎡当たりの価格 16,600,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 12,340,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中央区銀座３丁目３番１
｢銀座３－７－１｣		 ②地積
　(㎡)		 290  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,800)

1.2:1		 店舗

Ｓ6		 中高層の店舗、事務
所ビルが多い商業地
域		 北東14.5m区道、北西側道 水道、ガス、下水 銀座

160m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 中央通り背後に店舗兼事務所
ビルが建ち並ぶ商業地域		 街

路		 １４．５ｍ区道 交通

施設		 銀座駅北東方

160m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中央通り背後の繁華性の高い商業地域で、周辺では建替えによる機能更新も見られる。インバウンドの回復によ
り店舗需要も持ち直しており、高度商業地としての地域要因は同様に推移すると考えられる。
(3)最有効使用の判定 高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 17,300,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　 15,400,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、銀座地区の中心部またはその周辺に存する繁華性の高い商業地域。主な需要者は収益性を重視する不動
産投資ファンド（投資家）や不動産会社等と考えられる。銀座地区では路面店を中心とした出店ニーズが底堅く、イン
バウンド需要の回復やコロナ禍からの回復に伴うテナントニーズも見られる。供給が限られる地域であるため、取引規
模や立地条件により取引価格は様々であるが、数十億円台とみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、繁華性の高い高度商業地域の事例を中心に求めた実証的な価格である。希少性の高さから安定した収益を
見込めるエリアであるため、不動産投資ファンド（投資家）や不動産会社等の需要も見込まれ、その収益性は収益価格
において反映されている。主な需要者は地域の価格水準と収益性の両面を検討して意思決定するものと考えられるため
、比準価格と収益価格を関連付け、代表標準地との検討を行って、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中央 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 28,500,000 円／㎡		 [102.8]
100		 100
[108.2]		 100
[171.0]		 [105.0]
100		 16,600,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 16,200,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気が緩やかに回復し、金融緩和が維持され
ている中で不動産取引市場は堅調に推移して
いるが、引き続き金融市場の動向に注意を要
する。

コロナ禍からの回復によりインバウンド需要
が回復し、投資意欲も引き続き堅調であるこ
とから、地価は緩やかな回復傾向が続いてい
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +71.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中央 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
６取１３
-3		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東11m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,684)
b ＴＫ１－公
６取１６
-3		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東8m区道、
北西1m、
二方路
商業
高度利用地区
地区計画等
(100,700)
c ＴＫ１－公
６取３
-2		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東14.5m区
道、中間画地
商業
地区計画等
高度利用地区
(100,700)
d ＴＫ１－公
６取３
-3		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東11m区道、
中間画地
商業
高度利用地区
地区計画等
(100,681)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
13,844,916  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
14,009,410 		 100
[  91.2]
15,361,195 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
16,100,000 
b (　           ) 
26,229,578  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 111.2]
24,177,444 		 100
[ 134.9]
17,922,494 
18,800,000 
c (　           ) 
10,500,805  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
10,920,837 		 100
[  68.6]
15,919,587 
16,700,000 
d (　           ) 
10,130,270  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
10,280,720 		 100
[  61.8]
16,635,469 
17,500,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　  +9.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 17,300,000 円／㎡]  



中央 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握は困難であるため適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

270,282,416 
92,231,125 
178,051,291 
46,096,000 
131,955,291 		 （　0.9504）
125,410,309 		 （  3.0 -  0.2 ）
2.8％  
⑧収益価格 　  4,478,939,607 円　　　　（　 15,400,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中央 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 232.54 Ｓ10 2,176.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   700 ％   700 ％   290 ㎡     18.0 m x   16.0 m  前面道路：区道     　  14.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～１０階は店舗（フロア貸し）、１階に平置きの駐車場２台（身障者用、荷捌き用）、隔地駐車場１９台を想定 ⑦有効率　  87.1 ％
の理由		 同様の高層店舗ビルとして標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
221.98 
50.0 
110.89 
28,000 
3,104,920 		 12.0  37,259,040 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
217.18 
91.3 
198.24 
11,500 
2,279,760 		 12.0  27,357,120 
0.0  0 

 3～10		 店舗
217.18 
91.3 
198.24 
9,300 
1,843,632 		 12.0  22,123,584 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,176.60 
87.1 
1,895.05 

20,133,736 		 241,604,832 
0 
⑨年額支払賃料     20,133,736 円　×　12ヶ月　＝　     241,604,832 円 
⑩a共益費（管理費）           1,210 円／㎡　×　   1,895.05 ㎡　×　12ヶ月　＝　      27,516,126 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似不動産の共益費水準から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  60,000 円／台　×　  19 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      13,680,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金で担保されているため、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       269,120,958 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      13,680,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　    14,824,048 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 267,976,910 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       241,604,832 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       2,295,246 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）  1,140,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　        10,260 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     270,282,416 円　　　　（　       932,008 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＫ１－公６賃
５
　　　　-22		 7,928  
(   7,862) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 78.0]		 100
[106.0]		 100
[100.0]
9,589 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    9,393 円/㎡

　月額支払賃料
（　    9,300 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＴＫ１－公６賃
５
　　　　-23		 6,225  
(   5,899) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 86.0]		 100
[ 77.0]		 100
[100.0]
9,400 
c ＴＫ１－公６賃
５
　　　　-24		 8,066  
(   7,714) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[112.0]		 100
[100.0]
9,002 
中央 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,440,000 円  　　　　    860,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 36,764,125 円  　　　      282,800,958　×　　　　  13.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   29,317,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    7,310,000 円  　　　　    860,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       860,000 円  　　　　    860,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       860,000 円  　　　　    860,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用    13,680,000 円  　　　隔地駐車場１９台分
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      92,231,125 円　（　　　　　　       318,038 円／㎡）　　（経費率　　  34.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9504    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 860,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 380,000 円／㎡　×　   2,176.60 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0536     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0346 ×　 40 ％　＋　0.0498 ×  30 ％　＋ 0.0827 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 46,096,000 円  
（　　　　　       158,952 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 270,282,416 円      
②総費用 92,231,125 円      
③純収益　①－② 178,051,291 円      
④建物等に帰属する純収益 46,096,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 131,955,291 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 125,410,309 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      432,449 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  4,478,939,607 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　  15,400,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中央 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中央区銀座三丁目３番１
 0100000011742-0000
2 　
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備考