別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
中央 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中央 5-2 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　松岡　貴史   TEL.
鑑定評価額 7,620,000,000 円  １㎡当たりの価格 29,300,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 21,070,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月29日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中央区銀座６丁目４番１３外
｢銀座６－８－３｣		 ②地積
　(㎡)		 260  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
地区計画等
高度利用地区

(100,800)

1:1.2		 店舗

Ｓ10F1B		 高層の店舗、店舗兼
事務所等が建ち並ぶ
商業地域		 北東14.5m区道、南東側道 水道、ガス、下水 銀座

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 外堀通り及び中央通り沿いの
大規模施設を結ぶ通りにあり
、繁華性は比較的高い		 街

路		 １４．５ｍ区道 交通

施設		 銀座駅南西方

150m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
地区計画等
高度利用地区
⑤地域要因の将
　来予測		 みゆき通り沿いに位置しており、銀座地区では比較的繁華性の高い高度商業地域である。ブランドショップの立
地としては好適であるが商況は回復途上である。地価については回復傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 地区計画、高度利用地区による高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 30,400,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　 27,500,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 銀座地区の中心部であり、ブランド関連企業が軒を連ねる中央通りや晴海通り沿いに次ぐステイタスが認められる商業
地である。低層階の需要の強さもさることながら、中高層階についても店舗及び事務所の需要が認められる。旧来から
知名度の高いみゆき通りに面することから潜在的な収益力の高い地域であるが客単価の高い飲食店舗などの景況感は不
透明である。市場の中心的な価格帯としては総額で数十億円台後半から百億円台が中心とみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 不動産売買需要が国内でも非常に多い地域であるため、高額な取引事例が目立つ地域である。比準価格は、当地区の特
性を反映して求められた価格であり、信頼性は高い。収益価格も、不動産への投資家が重視する価格であり、本件にお
いても重視すべき価格といえる。多面的な検討が必要であるため、比準価格と収益価格を関連づけ鑑定評価額を表記の
通りと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 28,500,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　中央 5-14                  　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　 28,800,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は回復基調にあるものの各種経済指標は
上下に振れ続けている。不動産関連融資の金
利動向が特に注視される。


東急プラザとギンザシックスの導線上に位置
し立地の潜在力は高い。景況感は回復傾向に
あるが一部の飲食店などに厳しい状況が続い
ている。

個別的要因に変動は認められない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.8 ％ +1.7 ％
３　試算価格算定内訳 中央 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
６取１０
-308		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西14.6m区
道、
南東12.7m、
角地
商業
地区計画等
高度利用地区
(100,800)
b ＴＫ１－公
６取１２
-308		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西27.3m国
道、南東8m、
二方路
商業
地区計画等
高度利用地区
(100,1100)
c ＴＫ１－公
６取４
-310		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西14.5m区
道、南東8m、
二方路
商業
高度利用地区
地区計画等
(100,800)
d ＴＫ１－公
６取８
-305		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東27m国道、
北西8m、
二方路
商業
地区計画等
高度利用地区
(100,800)
e ＴＫ１－公
６取３
-4		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西8m区道、
中間画地
商業
高度利用地区
地区計画等
(100,700)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
30,820,856  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.2]
29,058,865 		 100
[ 108.9]
26,683,990 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　   +3.0

その他　    0.0

　　　[ 108.2]
　　　　 100
28,900,000 
b (　           ) 
27,279,235  		 100
[  70.0]		 [ 104.1]
100		 100
[  90.0]		 100
[  91.8]
49,102,057 		 100
[ 165.5]
29,668,917 
32,100,000 
c (　 25,261,415) 
26,122,653  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[  98.9]
30,228,438 		 100
[ 100.0]
30,228,438 
32,700,000 
d (　           ) 
29,209,334  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
30,999,487 		 100
[ 110.3]
28,104,703 
30,400,000 
e (　           ) 
17,946,520  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.0]
16,826,921 		 100
[  65.5]
25,689,956 
27,800,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b その他

 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  +9.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 30,400,000 円／㎡]  



中央 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

336,352,808 
91,648,412 
244,704,396 
49,851,000 
194,853,396 		 （　0.9525）
185,597,860 		 （  2.8 -  0.2 ）
2.6％  
⑧収益価格 　  7,138,379,231 円　　　　（　 27,500,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中央 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 218.04 Ｓ10F1B 2,238.91
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
高度利用地区		 100 ％   700 ％   800 ％   260 ㎡     15.1 m x   17.3 m  前面道路：区道     　  14.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 Ｂ１Ｆ～２Ｆ店舗、３Ｆ以上が店舗兼事務所。駐車場は敷地内２台、隔地２台を想定。容積緩和１００％とした。 ⑦有効率　  87.6 ％
の理由		 高層の店舗兼事務所ビルとしては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
208.58 
51.5 
107.35 
54,000 
5,796,900 		 24.0  139,125,600 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
203.42 
93.4 
189.98 
20,000 
3,799,600 		 18.0  68,392,800 
0.0  0 

 3～10		 事務所
203.42 
93.4 
189.98 
9,527 
1,809,939 		 10.0  18,099,390 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 店舗
199.55 
71.9 
143.38 
18,500 
2,652,530 		 18.0  47,745,540 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,238.91 
87.6 
1,960.55 

26,728,542 		 400,059,060 
0 
⑨年額支払賃料     26,728,542 円　×　12ヶ月　＝　     320,742,504 円 
⑩a共益費（管理費）           1,059 円／㎡　×　   1,960.55 ㎡　×　12ヶ月　＝　      24,914,669 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の事務所共益費水準から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  60,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,440,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金で担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       345,657,173 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　       1,440,000 円　　×　　   4.2 ％　＝　　    14,578,081 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 332,519,092 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       400,059,060 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       3,832,566 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    120,000 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         1,150 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     336,352,808 円　　　　（　     1,293,665 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＫ１－公６賃
１３
　　　　-21		 7,136  
(   6,957) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
9,328 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    9,606 円/㎡

　月額支払賃料
（　    9,527 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＴＫ１－公６賃
１３
　　　　-22		 11,634  
(  11,495) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
9,695 
c ＴＫ１－公６賃
１３
　　　　-23		 8,325  
(   8,167) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
9,794 
中央 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,865,000 円  　　　　    955,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 35,403,912 円  　　　      347,097,173　×　　　　  10.2 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   41,912,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    8,117,500 円  　　　　    955,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       955,000 円  　　　　    955,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       955,000 円  　　　　    955,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用     1,440,000 円  　　　駐車場負担金６万円×２台×１２ヶ月
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      91,648,412 円　（　　　　　　       352,494 円／㎡）　　（経費率　　  27.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9525    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 955,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 410,000 円／㎡　×　   2,238.91 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0522     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0331 ×　 40 ％　＋　0.0485 ×  30 ％　＋ 0.0815 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 49,851,000 円  
（　　　　　       191,735 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 336,352,808 円      
②総費用 91,648,412 円      
③純収益　①－② 244,704,396 円      
④建物等に帰属する純収益 49,851,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 194,853,396 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 185,597,860 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      713,838 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  7,138,379,231 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　  27,500,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中央 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中央区銀座六丁目４番１３
 0100000010395-0000
2 　中央区銀座六丁目４番１８
 0100000010397-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
中央 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中央 5-2 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　小熊　忍   TEL.
鑑定評価額 7,620,000,000 円  １㎡当たりの価格 29,300,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 21,070,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中央区銀座６丁目４番１３外
｢銀座６－８－３｣		 ②地積
　(㎡)		 260  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
地区計画等
高度利用地区

(100,800)

1:1.2		 店舗

Ｓ10F1B		 高層の店舗、店舗兼
事務所等が建ち並ぶ
商業地域		 北東14.5m区道、南東側道 水道、ガス、下水 銀座

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 みゆき通りに面した駐車場整
備地区内の高度商業地域。		 街

路		 １４．５ｍ区道 交通

施設		 銀座駅南西方

150m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
地区計画等
高度利用地区
⑤地域要因の将
　来予測		 みゆき通り沿いの商業地域であり、既存ビルの建替えも見られるが用途的な変化はほぼなく、地域の性格は現状
のまま維持されてゆくものと考えられる。インバウンド需要回復の影響などもあり、地価はやや上昇と予測。
(3)最有効使用の判定 地区計画、高度利用地区制度を活用した高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 31,100,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　 26,500,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は銀座・京橋地区を中心として都心区の各所に点在する高度商業地域一帯の圏域。主たる需要者は国内外の
有名企業、機関投資家、投資法人等。我が国を代表する商業地域として国内外に高い名声を誇り、売買・賃貸共に需要
は強いが、供給は非常に少ない。インバウンド需要回復の影響などもあり、地価はやや上昇を示している。３００㎡程
度の画地であれば９０億円前後程度が中心価格帯とはなるが、入札などによって相場を大きく上回る可能性も高い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は取引事例を基礎とした実証的価格であり、収益価格は賃料水準、金利動向等を反映した理論的価格である。
対象標準地の存する中央通りに近いみゆき通り沿い地域は立地希少性が高く、威信財としての需要も認められる。需要
者は類似不動産の市場取引価格と、収益性とを勘案しつつ、価格形成をしていると考えられる。本件では実際の市場で
の需給バランスも考慮して、比準価格をやや重視し、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 28,500,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　中央 5-14                  　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　 28,800,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利に関して先高感も見受けられるが、不動
産に対する金融機関の貸出残高は増加傾向が
続き、不動産市況は堅調に推移している。


みゆき通り沿いの商業地域であり、繁華性は
高い。取引利回りの低下、さらにインバウン
ド需要の回復などから地価は上昇を示してい
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.8 ％ +1.7 ％
３　試算価格算定内訳 中央 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
６取４
-310		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西14.5m区
道、南東8m、
二方路
商業
高度利用地区
地区計画等
(100,800)
b ＴＫ１－公
６取１０
-308		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西14.6m区
道、
南東12.7m、
角地
商業
地区計画等
高度利用地区
(100,800)
c ＴＫ１－公
６取１６
-3		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東8m区道、
北西1m、
二方路
商業
高度利用地区
地区計画等
(100,700)
d ＴＫ１－公
６取４
-302		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西12.5m区
道、北東6m、
角地
商業
地区計画等
高度利用地区
(100,800)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　 25,261,415) 
26,122,653  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[  98.9]
30,228,438 		 100
[ 100.0]
30,228,438 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　   +3.0

その他　    0.0

　　　[ 108.2]
　　　　 100
32,700,000 
b (　           ) 
30,820,856  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.2]
29,058,865 		 100
[  89.1]
32,613,765 
35,300,000 
c (　           ) 
26,229,578  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 111.2]
24,177,444 		 100
[  89.1]
27,135,178 
29,400,000 
d (　           ) 
20,501,139  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
21,184,510 		 100
[  78.8]
26,883,896 
29,100,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.3 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　  +9.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 31,100,000 円／㎡]  



中央 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

341,641,829 
107,328,373 
234,313,456 
50,464,800 
183,848,656 		 （　0.9386）
172,560,349 		 （  2.8 -  0.3 ）
2.5％  
⑧収益価格 　  6,902,413,960 円　　　　（　 26,500,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中央 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 218.04 Ｓ10F1B 2,238.91
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
高度利用地区		 100 ％   700 ％   800 ％   260 ㎡     15.1 m x   17.3 m  前面道路：区道     　  14.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 容積率割増を前提に、地下１～地上２階店舗、３階以上店舗兼事務所建物を想定。駐車場は敷地内２台、隔地で２台確保。 ⑦有効率　  87.6 ％
の理由		 規模・用途類似建物の有効率を参考とした。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
199.55 
71.9 
143.38 
18,000 
2,580,840 		 18.0  46,455,120 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
208.58 
51.5 
107.35 
58,000 
6,226,300 		 24.0  149,431,200 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
203.42 
93.4 
189.98 
22,500 
4,274,550 		 18.0  76,941,900 
0.0  0 

 3～10		 店舗兼事務所
203.42 
93.4 
189.98 
9,450 
1,795,311 		 10.0  17,953,110 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,238.91 
87.6 
1,960.55 

27,444,178 		 416,453,100 
0 
⑨年額支払賃料     27,444,178 円　×　12ヶ月　＝　     329,330,136 円 
⑩a共益費（管理費）           1,059 円／㎡　×　   1,960.55 ㎡　×　12ヶ月　＝　      24,914,669 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺類似建物の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  60,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,440,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金で担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       354,244,805 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,440,000 円　　×　　  20.0 ％　＝　　    18,000,240 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 337,684,565 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       416,453,100 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       3,956,304 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    120,000 円　×　　  80.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           960 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     341,641,829 円　　　　（　     1,314,007 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＫ１－公６賃
３
　　　　-20		 9,345  
(   9,074) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
9,634 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    9,529 円/㎡

　月額支払賃料
（　    9,450 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＴＫ１－公６賃
３
　　　　-22		 8,985  
(   8,773) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
8,985 
c ＴＫ１－公６賃
３
　　　　-23		 9,860  
(   9,072) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
9,860 
中央 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,912,000 円  　　　　    978,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 49,795,873 円  　　　      355,684,805　×　　　　  14.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   41,911,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    8,313,000 円  　　　　    978,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       978,000 円  　　　　    978,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       978,000 円  　　　　    978,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用     1,440,000 円  　　　隔地駐車場２台分の年額
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     107,328,373 円　（　　　　　　       412,801 円／㎡）　　（経費率　　  31.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9386    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 978,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 420,000 円／㎡　×　   2,238.91 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0516     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0324 ×　 40 ％　＋　0.0479 ×  30 ％　＋ 0.0810 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 50,464,800 円  
（　　　　　       194,095 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 341,641,829 円      
②総費用 107,328,373 円      
③純収益　①－② 234,313,456 円      
④建物等に帰属する純収益 50,464,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 183,848,656 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 172,560,349 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      663,694 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  6,902,413,960 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　  26,500,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中央 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中央区銀座六丁目４番１３
 0100000010395-0000
2 　中央区銀座六丁目４番１８
 0100000010397-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
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48 　
49 　
50 　
備考