別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
中央 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中央 5-1 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　高井　猛史   TEL.
鑑定評価額 1,150,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,370,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 2,450,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中央区銀座２丁目２１３番１４
｢銀座２－１６－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 340  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,600)

1:2		 店舗兼事務所

ＳＲＣ8F1B		 中高層の店舗、事務
所ビルが多い商業地
域		 南西15m区道、北西側道 水道、ガス、下水 東銀座

230m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    65 ｍ、南    30 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 １５ｍ区道 交通

施設		 東銀座駅北東方

230m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 銀座地区に位置するが、商業繁華性はあまり高くはない地域である。周辺では共同住宅等の建設も見られるもの
の当分の間は現状を維持していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,600,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  3,140,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、銀座地区や日本橋地区等の外延部に位置した店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ準高度商業地域である。需要
者は各種投資家、不動産業者、自社ビル保有目的の一般事業法人等が中心で、近年では分譲マンションやホテル開発の
ための取引も見られる。利回りの低下傾向等から地価は上昇傾向にある。取引価格帯は、敷地規模等で異なるが総額１
０億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 様々な需要者が市場参加者として想定される地域である。前記から、収益性の側面から意思決定を行う需要者と自用を
目的に意思決定を行う需要者等多様である。従って、市場の実勢を反映した比準価格と投資採算性に着目した収益価格
を相互に関連付けて、近隣地域の将来動向等をも加味し、さらに代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記
のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中央 5-14                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,250,000 円／㎡		 [108.0]
100		 100
[105.0]		 100
[ 71.7]		 [105.0]
100		 3,390,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,210,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産市況は堅調に推移しているものの、世
界経済の動向、我が国における今後の金利動
向等の懸念材料も見られる。


地域要因による特段の変動はない。




個別的要因による特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -29.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中央 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
６取１５
-3		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西11m区道、
北東4m、角地
商業
地区計画等
(100,600)
b ＴＫ１－公
６取１３
-304		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西15m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,800)
c ＴＫ１－公
６取７
-305		 中央区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東18.7m区
道、
南西13.9m、
北東6m、
三方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,600)
d ＴＫ１－公
６取１３
-302		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西20m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
5,996,411  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
5,905,037 		 100
[ 138.6]
4,260,488 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
4,470,000 
b (　           ) 
5,798,373  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
5,908,652 		 100
[ 178.2]
3,315,742 
3,480,000 
c (　           ) 
4,533,498  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.8]
4,651,421 		 100
[ 137.7]
3,377,938 
3,550,000 
d (　           ) 
3,303,714  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,587,833 		 100
[ 103.0]
3,483,333 
3,660,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +65.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +3.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,600,000 円／㎡]  



中央 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

109,784,869 
32,262,617 
77,522,252 
43,780,000 
33,742,252 		 （　0.9483）
31,997,778 		 （  3.3 -  0.3 ）
3.0％  
⑧収益価格 　  1,066,592,600 円　　　　（　  3,140,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中央 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 259.84 Ｓ9 2,187.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   600 ％   600 ％   340 ㎡     13.5 m x   25.0 m  前面道路：区道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸しの店舗、２階以上はフロア貸しの事務所、平面駐車場３台（賃貸用としては１台）を想定した。 ⑦有効率　  75.9 ％
の理由		 近隣の同類型の建物としては標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
243.00 
51.0 
123.96 
6,700 
830,532 		 12.0  9,966,384 
0.0  0 

 2～ 9		 事務所
243.00 
79.0 
192.08 
4,619 
887,218 		 6.0  5,323,308 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,187.00 
75.9 
1,660.60 

7,928,276 		 52,552,848 
0 
⑨年額支払賃料      7,928,276 円　×　12ヶ月　＝　      95,139,312 円 
⑩a共益費（管理費）             908 円／㎡　×　   1,660.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　      18,093,898 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同種建物の共益費水準により査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  50,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         600,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       113,233,210 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　         600,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     4,553,328 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 109,279,882 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        52,552,848 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         504,507 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     50,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           480 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     109,784,869 円　　　　（　       322,897 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＫ１－公６賃
８
　　　　-16		 4,407  
(   4,385) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
4,513 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,642 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,619 円/㎡）


　基準階   4 F     B
b ＴＫ１－公６賃
８
　　　　-17		 4,332  
(   4,234) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
4,705 
c ＴＫ１－公６賃
８
　　　　-18		 5,472  
(   5,445) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[125.0]		 100
[100.0]
4,707 
中央 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,388,000 円  　　　　    796,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 14,798,317 円  　　　      113,833,210　×　　　　  13.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    6,718,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,766,000 円  　　　　    796,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       796,000 円  　　　　    796,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       796,000 円  　　　　    796,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      32,262,617 円　（　　　　　　        94,890 円／㎡）　　（経費率　　  29.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9483    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 796,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 350,000 円／㎡　×　   2,187.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0550     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0362 ×　 40 ％　＋　0.0511 ×  30 ％　＋ 0.0840 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 43,780,000 円  
（　　　　　       128,765 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 109,784,869 円      
②総費用 32,262,617 円      
③純収益　①－② 77,522,252 円      
④建物等に帰属する純収益 43,780,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 33,742,252 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 31,997,778 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       94,111 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,066,592,600 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   3,140,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中央 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中央区銀座二丁目２１３番１４
 0100000007169-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
中央 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中央 5-1 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　小熊　忍   TEL.
鑑定評価額 1,150,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,380,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 2,450,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中央区銀座２丁目２１３番１４
｢銀座２－１６－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 340  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,600)

1:2		 店舗兼事務所

ＳＲＣ8F1B		 中高層の店舗、事務
所ビルが多い商業地
域		 南西15m区道、北西側道 水道、ガス、下水 東銀座

230m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    65 ｍ、南    30 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項なし 街

路		 １５ｍ区道 交通

施設		 東銀座駅北東方

230m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 銀座地区の中でも、昭和通りよりも東側の地域であり、商業繁華性は高くない。周辺では大きな開発動向なども
なく、地域は当面、現状維持を予測。周辺地域の取引利回り低下の影響などから、地価は上昇を予測。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,580,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  3,180,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は銀座・築地・新富などを中心とし、区内東部から北部に広がる店舗兼事務所ビル適地の商業地域一帯の圏
域。主な需要者層は投資家、不動産業者、一般事業法人等が中心である。銀座商圏の中心部に比して商業繁華性は劣る
ものの、銀座アドレスに選好性を示す法人なども見られ、根強い需要は認められる。また、周辺地域の利回り低下傾向
の影響などから地価は上昇傾向。取引の中心は３００㎡程度の画地で１０億円前後程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は実際の市場で生起した取引事例を基礎とした実証的価格であり、収益価格は賃料水準、金利動向等を反映し
た理論的価格であると言える。本件では需要者が投資家、不動産業者、一般事業法人等多岐に亘り、その価格形成過程
は比準価格、収益価格のどちらかに強く依存するとは言い難いため、両試算価格の有する説得力は概ね同程度と判断し
た。従って両試算価格を相互に関連付け、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中央 5-14                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,250,000 円／㎡		 [108.0]
100		 100
[105.0]		 100
[ 72.3]		 [105.0]
100		 3,360,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,210,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利に関して先高感も見受けられるが、不動
産に対する金融機関の貸出残高は増加傾向が
続き、不動産市況は堅調に推移している。


昭和通り以東の繁華性はあまり高くない地域
であるが、周辺地域の利回り低下傾向の影響
などから取引価格は堅調に推移し、地価は上
昇を示している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.5
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -28.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中央 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
６取６
-3		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西10m区道、
南東5m、
北東4m、
三方路
商業
地区計画等
(100,500)
b ＴＫ１－公
６取８
-1		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東19m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,600)
c ＴＫ１―公
６取５
-301		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南15m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,500)
d ＴＫ１－公
６取６
-304		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西15m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車付置義務
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,919,758  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
3,107,648 		 100
[  89.0]
3,491,739 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
3,670,000 
b (　           ) 
4,429,297  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
4,615,327 		 100
[ 127.5]
3,619,864 
3,800,000 
c (　           ) 
2,453,581  		 100
[ 100.0]		 [ 107.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,647,414 		 100
[  80.8]
3,276,502 
3,440,000 
d (　           ) 
2,331,507  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,483,055 		 100
[  76.0]
3,267,178 
3,430,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,580,000 円／㎡]  



中央 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

109,091,549 
32,363,164 
76,728,385 
42,515,000 
34,213,385 		 （　0.9483）
32,444,553 		 （  3.3 -  0.3 ）
3.0％  
⑧収益価格 　  1,081,485,100 円　　　　（　  3,180,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中央 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 259.84 Ｓ9 2,187.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   600 ％   600 ％   340 ㎡     13.5 m x   25.0 m  前面道路：区道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上各階フロア貸事務所、屋内平面駐車場３台（うち荷捌き、障がい者用各１台）と想定。 ⑦有効率　  75.9 ％
の理由		 規模・用途類似建物の有効率を参考とした。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
243.00 
51.0 
123.96 
6,500 
805,740 		 12.0  9,668,880 
0.0  0 

 2～ 9		 事務所
243.00 
79.0 
192.08 
4,670 
897,014 		 6.0  5,382,084 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,187.00 
75.9 
1,660.60 

7,981,852 		 52,725,552 
0 
⑨年額支払賃料      7,981,852 円　×　12ヶ月　＝　      95,782,224 円 
⑩a共益費（管理費）             908 円／㎡　×　   1,660.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　      18,093,898 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺類似建物の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         480,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金で担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       113,876,122 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         480,000 円　　×　　  15.0 ％　＝　　     5,765,806 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 108,590,316 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        52,725,552 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         500,893 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     40,000 円　×　　  85.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           340 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     109,091,549 円　　　　（　       320,857 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＫ１－公６賃
３
　　　　-17		 4,346  
(   4,235) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,575 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,693 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,670 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＴＫ１－公６賃
３
　　　　-18		 4,275  
(   4,234) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,500 
c ＴＫ１－公６賃
３
　　　　-19		 4,839  
(   4,688) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
5,094 
中央 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,319,000 円  　　　　    773,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 15,209,364 円  　　　      114,356,122　×　　　　  13.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    6,718,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,570,500 円  　　　　    773,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       773,000 円  　　　　    773,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       773,000 円  　　　　    773,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      32,363,164 円　（　　　　　　        95,186 円／㎡）　　（経費率　　  29.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9483    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 773,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 340,000 円／㎡　×　   2,187.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0550     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0362 ×　 40 ％　＋　0.0511 ×  30 ％　＋ 0.0840 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 42,515,000 円  
（　　　　　       125,044 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 109,091,549 円      
②総費用 32,363,164 円      
③純収益　①－② 76,728,385 円      
④建物等に帰属する純収益 42,515,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 34,213,385 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 32,444,553 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       95,425 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,081,485,100 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   3,180,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中央 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中央区銀座二丁目２１３番１４
 0100000007169-0000
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備考