別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月9日　提出
中央 -8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中央 -8 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　中村　貞和   TEL.
鑑定評価額 5,070,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,220,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 890,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中央区晴海５丁目１番４
｢晴海５－１－９｣		 ②地積
　(㎡)		 4,158  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
地区計画等


(100,450)

1.2:1		 共同住宅兼駐車場

ＳＲＣ20		 高層マンションが建
ち並ぶ住宅地域
 南東20m区道、三方路 水道、ガス、下水 勝どき

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    35 ｍ、西   170 ｍ、南     0 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 超高層の共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  70.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     4,200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 高層マンションが建ち並ぶ湾
岸エリアの共同住宅地域		 街

路		 ２０ｍ区道 交通

施設		 勝どき駅南方

900m		 法令

規制		 商業
(100,450)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺のマンション開発、環境整備が進み、今後さらに地域の熟成度が高まっていくものと予測する。住宅需要は
堅調であり、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 超高層の共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,310,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　            1,190,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ね中央区及び隣接区の高層共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域及び住商混在地域一帯である。主たる需要
者は、分譲開発目的のマンションディベロッパーが中心である。都心部に比較的近いことからマンション需要は高く、
周辺地域の大規模マンション開発も進んでおり、不動産需要は堅調である。需要の中心価格帯は規模により幅広いが、
１，０００㎡以上の土地で数十億円程度と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 主たる需要者は、開発目的のマンションディベロッパーが中心であり、これらの需要者は主に事業採算性に着目して取
引の意思決定を行うと考えられる。よって、対象標準地の個別の特徴に即した手法は開発法である。取引事例比較法は
類似地域の取引事例より求めたが、取引の個別性がやや強く相対的な信頼性は劣る。以上より開発法による価格を重視
して比準価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中央 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,390,000 円／㎡		 [107.9]
100		 100
[100.0]		 100
[125.4]		 [103.0]
100		 1,230,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,140,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　中央 -3                    　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,160,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 円安、資材・原油価格の高騰、世界経済の先
行きなどが懸念されるが、国内の金融環境は
良好であり、不動産に対する需要は堅調であ
る。

周辺のマンション開発や環境整備が進行して
おり、地域の熟成度は高まりつつある。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +31.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.0 ％ +5.2 ％
３　試算価格算定内訳 中央 -8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
６取４
-309		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東15m区道、
北西8m、
南東8m、
南西10m、
四方路
１住居
地区計画等
(80,400)
b ＴＫ１－公
６取１０
-302		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北西18m区道、
南西11m、
角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,500)
c ＴＫ１―公
６取５
-312		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東2.7m私道
、中間画地
２住居
地区計画等
特別用途地区
(80,240)
d ＴＫ１－公
６取９
-311		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,576,413  		 100
[ 100.0]		 [ 109.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.0]
1,593,929 		 100
[ 129.0]
1,235,604 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
1,270,000 
b (　           ) 
1,468,614  		 100
[ 100.0]		 [ 109.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
1,562,811 		 100
[ 122.8]
1,272,647 
1,310,000 
c (　           ) 
1,025,410  		 100
[ 100.0]		 [ 111.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
1,181,864 		 100
[  94.2]
1,254,633 
1,290,000 
d (　           ) 
1,401,680  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
1,521,031 		 100
[ 117.0]
1,300,026 
1,340,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.2 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +32.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.6 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -15.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,310,000 円／㎡]  



中央 -8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 分譲マンションの開発を最有効使用と判断したため
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

13,240,707,753 
8,299,765,487 
11 
1,100,000 
17,376.64 
370,000 
23,470.92 
⑧開発法による価格 　　        4,940,942,266 円　　　　（　            1,190,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中央 -8　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
4,158 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  4,158.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
1,584.01 ㎡  23,470.92 ㎡  18,710.52 ㎡  4,760.40 ㎡  17,376.64 ㎡  ＲＣ・20F
 (   266 戸)
 65㎡・２ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      38.1 ％）  （     564.5 ％）  （     450.0 ％）  （     114.5 ％）  （     74.03 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
100 ％ 
500 ％ 
450 ％ 		 間口

奥行		   68.5 ｍ

  60.5 ｍ		 前面道路： 区道

特定道路までの距離：		   20.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 1,100,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　  1,100,000 円／㎡　　×　　    17,376.64 ㎡　　＝　　　　      19,114,304,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　        19,114,304,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   370,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   381,100 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    381,100 円／㎡　　×　　　  23,470.92 ㎡　　＝　　　　       8,944,767,612 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　   257,000,000 円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発協力金として１０戸以上の住戸につき、１戸あたり１００万円を計上
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　        19,114,304,000 円　　×　　　　　     11 ％　　＝　　　　       2,102,573,440 円 
支出合計　④+⑤+⑥        11,304,341,052 円 
(4)-4　投下資本収益率     11 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 12 ヶ月  開発負担金 42 ヶ月  販売管理費(1期目) 20 ヶ月 
建築工事(1期目) 12 ヶ月  販売収入(1期目) 30 ヶ月  販売管理費(2期目) 30 ヶ月 
建築工事(2期目) 24 ヶ月  販売収入(2期目) 42 ヶ月  販売管理費(3期目) 40 ヶ月 
建築工事(3期目) 42 ヶ月  販売収入(3期目) 45 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 573,429,120 円  (      3 ％) ×　　0.7704  （     30 ヶ月） ＝　　          441,769,794 円 
販売総額(2期) 14,718,014,080 円  (     77 ％) ×　　0.6940  （     42 ヶ月） ＝　　       10,214,301,772 円 
販売総額(3期) 3,822,860,800 円  (     20 ％) ×　　0.6761  （     45 ヶ月） ＝　　        2,584,636,187 円 
収入合計 － － － － 13,240,707,753 円 
支出 建築工事費(1期) 894,476,761 円  (     10 ％) ×　　0.9009  （     12 ヶ月） ＝　　          805,834,114 円 
建築工事費(2期) 894,476,761 円  (     10 ％) ×　　0.8116  （     24 ヶ月） ＝　　          725,957,339 円 
建築工事費(3期) 7,155,814,090 円  (     80 ％) ×　　0.6940  （     42 ヶ月） ＝　　        4,966,134,978 円 
開発負担金 257,000,000 円  (    100 ％) ×　　0.6940  （     42 ヶ月） ＝　　          178,358,000 円 
販売管理費(1期) 630,772,032 円  (     30 ％) ×　　0.8404  （     20 ヶ月） ＝　　          530,100,816 円 
販売管理費(2期) 841,029,376 円  (     40 ％) ×　　0.7704  （     30 ヶ月） ＝　　          647,929,031 円 
販売管理費(3期) 630,772,032 円  (     30 ％) ×　　0.7062  （     40 ヶ月） ＝　　          445,451,209 円 
支出合計 － － － － 8,299,765,487 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
       13,240,707,753 円　　－　　　　　　        8,299,765,487 円　　＝　　　　　         4,940,942,266 円 

            1,190,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 中央 -8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中央区晴海五丁目１番４
 0100001147368-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
中央 -8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中央 -8 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　小熊　忍   TEL.
鑑定評価額 5,070,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,220,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 890,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中央区晴海５丁目１番４
｢晴海５－１－９｣		 ②地積
　(㎡)		 4,158  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
地区計画等


(100,450)

1.2:1		 共同住宅兼駐車場

ＳＲＣ20		 高層マンションが建
ち並ぶ住宅地域
 南東20m区道、三方路 水道、ガス、下水 勝どき

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    35 ｍ、西   170 ｍ、南     0 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 超高層分譲マンションの敷地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  70.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     4,200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項なし 街

路		 ２０ｍ区道 交通

施設		 勝どき駅南方

900m		 法令

規制		 商業
(100,450)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺のオリンピック選手村跡地共同住宅も一部の入居が間近となった。さらに東京都が臨海地域地下鉄事業計画
案を公表。これを受けて近隣地域も発展的に推移していく事が予測される。地価は上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 超高層分譲マンションの敷地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,290,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　            1,210,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は晴海、月島、勝どきなど湾岸エリアを中心とし、築地や日本橋エリアなども含むマンション立地に適する
地域一帯の圏域。面大地に対する需要者層は分譲目的のマンションデベロッパーを中心とし、賃貸経営を目的とする不
動産業者なども見られる。エンドユーザーのマンションへの有効需要は底堅く、これに伴い用地の仕入れ需要も引き続
き堅調である。取引の中心価格帯は、画地規模がやや大きいことから、概ね数十億円程度となる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 上記市場の特性にて分析した通り、対象標準地の主たる需要者がマンションデベロッパーと想定されることに鑑みれば
、その価格形成過程は開発法に照応しており、開発法による価格の有する説得力の程度は、比準価格に比して優るもの
と思料する。従って本件では、開発法による価格を重視し、類似地域における現実の取引事例を基礎とする比準価格を
関連付けて検証して、代表標準地から得た規準価格も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中央 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,390,000 円／㎡		 [107.9]
100		 100
[100.0]		 100
[126.8]		 [103.0]
100		 1,220,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,140,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　中央 -3                    　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,160,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利に関して先高感も見受けられるが、不動
産に対する金融機関の貸出残高は増加傾向が
続き、不動産市況は堅調に推移している。


周辺地域のオリンピック選手村跡の大規模再
開発は一部竣工し、近隣地域も発展的推移が
予測される。地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.7
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +28.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.0 ％ +5.2 ％
３　試算価格算定内訳 中央 -8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
６取１３
-2		 中央区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西8m区道、
南東3m、
二方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,480)
b ＴＫ１－公
６取１０
-302		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北西18m区道、
南西11m、
角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,500)
c ＴＫ１－公
６取４
-309		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東15m区道、
北西8m、
南東8m、
南西10m、
四方路
１住居
地区計画等
(80,400)
d ＴＫ１―公
６取５
-305		 中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西20m区道、
南西50m、
北東15m、
三方路
準工
地区計画等
(80,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,637,938  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  88.1]
1,972,590 		 100
[ 132.6]
1,487,624 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
1,530,000 
b (　           ) 
1,468,614  		 100
[ 100.0]		 [ 109.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
1,562,811 		 100
[ 123.5]
1,265,434 
1,300,000 
c (　           ) 
1,576,413  		 100
[ 100.0]		 [ 109.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.0]
1,593,929 		 100
[ 127.9]
1,246,231 
1,280,000 
d (　           ) 
530,874  		 100
[  50.0]		 [ 110.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
1,113,319 		 100
[  88.5]
1,257,988 
1,300,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.6 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　 -11.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d その他

 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,290,000 円／㎡]  



中央 -8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  埋立から相当期間が経過し、原価との関連が極めて希薄となっているため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用を超高層分譲マンションの敷地と判定し、開発法を適用するため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 超高層分譲マンションの敷地が最有効使用と判定したため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

13,546,022,268 
8,504,902,958 
11 
1,120,000 
17,376.64 
380,000 
23,470.92 
⑧開発法による価格 　　        5,041,119,310 円　　　　（　            1,210,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中央 -8　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
4,158 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  4,158.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
1,584.01 ㎡  23,470.92 ㎡  18,710.52 ㎡  4,760.40 ㎡  17,376.64 ㎡  ＲＣ・20F
 (   266 戸)
 65㎡・２ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      38.1 ％）  （     564.5 ％）  （     450.0 ％）  （     114.5 ％）  （     74.03 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
100 ％ 
500 ％ 
450 ％ 		 間口

奥行		   68.5 ｍ

  60.5 ｍ		 前面道路： 区道

特定道路までの距離：		   20.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 1,120,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　  1,120,000 円／㎡　　×　　    17,376.64 ㎡　　＝　　　　      19,461,836,800 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　        19,461,836,800 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   380,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   391,400 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    391,400 円／㎡　　×　　　  23,470.92 ㎡　　＝　　　　       9,186,518,088 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　   257,000,000 円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発協力金（計画住宅戸数－９戸）×１００万円／戸
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　        19,461,836,800 円　　×　　　　　     11 ％　　＝　　　　       2,140,802,048 円 
支出合計　④+⑤+⑥        11,584,320,136 円 
(4)-4　投下資本収益率     11 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 12 ヶ月  開発負担金 42 ヶ月  販売管理費(1期目) 20 ヶ月 
建築工事(1期目) 12 ヶ月  販売収入(1期目) 30 ヶ月  販売管理費(2期目) 30 ヶ月 
建築工事(2期目) 24 ヶ月  販売収入(2期目) 42 ヶ月  販売管理費(3期目) 40 ヶ月 
建築工事(3期目) 42 ヶ月  販売収入(3期目) 45 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 973,091,840 円  (      5 ％) ×　　0.7704  （     30 ヶ月） ＝　　          749,669,954 円 
販売総額(2期) 16,542,561,280 円  (     85 ％) ×　　0.6940  （     42 ヶ月） ＝　　       11,480,537,528 円 
販売総額(3期) 1,946,183,680 円  (     10 ％) ×　　0.6761  （     45 ヶ月） ＝　　        1,315,814,786 円 
収入合計 － － － － 13,546,022,268 円 
支出 建築工事費(1期) 918,651,809 円  (     10 ％) ×　　0.9009  （     12 ヶ月） ＝　　          827,613,415 円 
建築工事費(2期) 918,651,809 円  (     10 ％) ×　　0.8116  （     24 ヶ月） ＝　　          745,577,808 円 
建築工事費(3期) 7,349,214,470 円  (     80 ％) ×　　0.6940  （     42 ヶ月） ＝　　        5,100,354,842 円 
開発負担金 257,000,000 円  (    100 ％) ×　　0.6940  （     42 ヶ月） ＝　　          178,358,000 円 
販売管理費(1期) 642,240,614 円  (     30 ％) ×　　0.8404  （     20 ヶ月） ＝　　          539,739,012 円 
販売管理費(2期) 856,320,819 円  (     40 ％) ×　　0.7704  （     30 ヶ月） ＝　　          659,709,559 円 
販売管理費(3期) 642,240,614 円  (     30 ％) ×　　0.7062  （     40 ヶ月） ＝　　          453,550,322 円 
支出合計 － － － － 8,504,902,958 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
       13,546,022,268 円　　－　　　　　　        8,504,902,958 円　　＝　　　　　         5,041,119,310 円 

            1,210,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 中央 -8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中央区晴海五丁目１番４
 0100001147368-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考