別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
中央 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中央 -6 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　柴田　佳子   TEL.
鑑定評価額 1,540,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,260,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,580,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中央区佃３丁目５番１外
｢佃３－３－９｣		 ②地積
　(㎡)		 717  
(         35) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
地区計画等


(100,600)

1:1		 共同住宅

ＲＣ12		 高層マンションが建
ち並ぶ利便性の良い
住宅地域		 北西36.3m都道、三方路 水道、ガス、下水 月島

120m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    65 ｍ ②標準的使用 高層分譲マンションの敷地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ３６．３ｍ都道 交通

施設		 月島駅北東方

120m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 清澄通り沿いに高層マンション等が建ち並ぶ地域であり、地域要因は今後も同様に推移すると考えられる。利便
性と居住の快適性を兼ね備えたマンションの需要は堅調であり、地価は上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 高層分譲マンションの敷地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
三方路　　　　　　　　　　　　　  +7.0
私道負担　　　　　　　　　　　　  -5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,380,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　            2,230,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は湾岸エリアを中心とする住宅地域及び住商混在地域。主な需要者は投資採算性を重視するデベロッパーや
不動産会社等と考えられる。都心への利便性と住環境の快適性を備えた中央区東部の住宅地域ではマンション需要が引
き続き堅調で、利便性の高さから用地取得についても一定の需要が見込まれる。市場で中心となる価格帯は、数億円～
数十億円程度とみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 開発法による価格は、市場参加者の投資採算性の観点から求めた価格であり、主な需要者であるマンションデベロッパ
ー等の意思決定を反映している。比準価格は、類似性の高い湾岸エリアを中心とする住宅地域及び住商混在地域の事例
から求めた実証的な価格で、マンション用地の事例も収集できた。以上の検討を踏まえ、開発法による価格と比準価格
を関連付け、さらに、代表標準地との検討を行って、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中央 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,390,000 円／㎡		 [107.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 67.7]		 [101.7]
100		 2,250,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,100,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 住宅市況は引き続き好調であり地価は上昇傾
向を維持しているものの、金利の動向に注意
を要する。


利便性の高い住宅地域であり、マンション需
要は引き続き堅調で、用地取得の需要も見ら
れることから地価は上昇傾向が続いている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 -11.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　  -8.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中央 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
６取１０
-302		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北西18m区道、
南西11m、
角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,500)
b ＴＫ１－公
６取４
-309		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東15m区道、
北西8m、
南東8m、
南西10m、
四方路
１住居
地区計画等
(80,400)
c ＴＫ１－公
６取１３
-4		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西10.9m区
道、
南東5.4m、
角地
２住居
地区計画等
(100,400)
d ＴＫ１－公
６取２
-2		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西10.9m区
道、
北東2.7m、
角地
２住居
地区計画等
特別用途地区
(100,400)
e ＴＫ１－公
６取６
-304		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西15m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車付置義務
(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,468,614  		 100
[ 100.0]		 [ 109.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
1,562,811 		 100
[  67.0]
2,332,554 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.7

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.7]
　　　　 100
2,370,000 
b (　           ) 
1,576,413  		 100
[ 100.0]		 [ 109.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.0]
1,593,929 		 100
[  78.7]
2,025,323 
2,060,000 
c (　           ) 
1,896,338  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,916,590 		 100
[  81.1]
2,363,243 
2,400,000 
d (　           ) 
2,115,159  		 100
[ 100.0]		 [ 107.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  87.8]
2,599,381 		 100
[ 103.3]
2,516,342 
2,560,000 
e (　           ) 
2,331,507  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,483,055 		 100
[ 113.7]
2,183,865 
2,220,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.81 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　 -12.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,380,000 円／㎡]  



中央 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握は困難であるため適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用が高層分譲マンションの敷地であり、開発法を適用するため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用が高層分譲マンションの敷地のため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

3,898,214,215 
2,298,893,301 
11 
1,220,000 
3,987.00 
393,000 
5,368.62 
⑧開発法による価格 　　        1,599,320,914 円　　　　（　            2,230,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中央 -6　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計) 35.00 ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
717 ㎡  35.00 ㎡   ㎡   ㎡  682.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （       4.9 ％）  （           ％）  （           ％）  （      95.1 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
578.40 ㎡  5,368.62 ㎡  4,089.42 ㎡  1,279.20 ㎡  3,987.00 ㎡  ＲＣ・10F 1B
 (    63 戸)
 63㎡・２ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      84.8 ％）  （     787.2 ％）  （     599.6 ％）  （     187.6 ％）  （     74.26 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
100 ％ 
600 ％ 
600 ％ 		 間口

奥行		   26.0 ｍ

  26.0 ｍ		 前面道路： 都道

特定道路までの距離：		   36.3 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 1,220,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　  1,220,000 円／㎡　　×　　     3,987.00 ㎡　　＝　　　　       4,864,140,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         4,864,140,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   393,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     4 ％）　＝　　　　　　　   408,720 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似するマンションの建築費等を参考に査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    408,720 円／㎡　　×　　　   5,368.62 ㎡　　＝　　　　       2,194,262,366 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    54,000,000 円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発指導要綱より査定
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         4,864,140,000 円　　×　　　　　     11 ％　　＝　　　　         535,055,400 円 
支出合計　④+⑤+⑥         2,783,317,766 円 
(4)-4　投下資本収益率     11 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 8 ヶ月  開発負担金 8 ヶ月  販売管理費(1期目) 18 ヶ月 
建築工事(1期目) 8 ヶ月  販売収入(1期目) 19 ヶ月  販売管理費(2期目) 26 ヶ月 
建築工事(2期目) 17 ヶ月  販売収入(2期目) 26 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 26 ヶ月  販売収入(3期目) 27 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 437,772,600 円  (      9 ％) ×　　0.8477  （     19 ヶ月） ＝　　          371,099,833 円 
販売総額(2期) 3,939,953,400 円  (     81 ％) ×　　0.7976  （     26 ヶ月） ＝　　        3,142,506,832 円 
販売総額(3期) 486,414,000 円  (     10 ％) ×　　0.7907  （     27 ヶ月） ＝　　          384,607,550 円 
収入合計 － － － － 3,898,214,215 円 
支出 建築工事費(1期) 219,426,237 円  (     10 ％) ×　　0.9328  （      8 ヶ月） ＝　　          204,680,794 円 
建築工事費(2期) 219,426,237 円  (     10 ％) ×　　0.8626  （     17 ヶ月） ＝　　          189,277,072 円 
建築工事費(3期) 1,755,409,893 円  (     80 ％) ×　　0.7976  （     26 ヶ月） ＝　　        1,400,114,931 円 
開発負担金 54,000,000 円  (    100 ％) ×　　0.9328  （      8 ヶ月） ＝　　           50,371,200 円 
販売管理費(1期) 481,549,860 円  (     90 ％) ×　　0.8551  （     18 ヶ月） ＝　　          411,773,285 円 
販売管理費(2期) 53,505,540 円  (     10 ％) ×　　0.7976  （     26 ヶ月） ＝　　           42,676,019 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 2,298,893,301 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        3,898,214,215 円　　－　　　　　　        2,298,893,301 円　　＝　　　　　         1,599,320,914 円 

            2,230,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 中央 -6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中央区佃三丁目５番１
 0100000036490-0000
2 　中央区佃三丁目５番１７
 0100010041758-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
中央 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中央 -6 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　小熊　忍   TEL.
鑑定評価額 1,540,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,260,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,580,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中央区佃３丁目５番１外
｢佃３－３－９｣		 ②地積
　(㎡)		 717  
(         35) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
地区計画等


(100,600)

1:1		 共同住宅

ＲＣ12		 高層マンションが建
ち並ぶ利便性の良い
住宅地域		 北西36.3m都道、三方路 水道、ガス、下水 月島

120m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    65 ｍ ②標準的使用 高層分譲マンションの敷地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 清澄通り沿いに高層マンショ
ンが建ち並ぶ地域		 街

路		 ３６．３ｍ都道 交通

施設		 月島駅北東方

120m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 住環境が良好な住宅地域であり、地域の性格は当面の間、現状維持を予測。在宅のテレワークは社会に浸透し、
住宅系用途への需要は堅調となっている。地価は上昇傾向を予測する。
(3)最有効使用の判定 高層分譲マンションの敷地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
三方路　　　　　　　　　　　　　  +7.0
私道負担　　　　　　　　　　　　  -5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,400,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　            2,250,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は月島、勝どき、晴海エリアを中心としながら、区内のマンション立地に適する地域一帯の圏域。面大地に
対する需要者は分譲目的のマンションデベロッパーを中心とし、賃貸経営を目的とする不動産業者なども見られる。在
宅時間が長くなり、より良い住環境を指向するエンドユーザーの住宅需要は堅調で、これに伴い用地に対する需要も引
き続き堅調。取引の中心価格帯は、画地規模次第であるが概ね１０億円程度から数十億円程度となる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 上記市場の特性にて分析した通り、想定される対象標準地の主たる需要者がマンションデベロッパーであることに鑑み
れば、その価格形成過程は開発法に照応しており、開発法による価格の有する説得力の程度は、比準価格に比して優る
ものと思料する。従って本件では、開発法による価格を重視し、類似地域における現実の取引事例を基礎とする比準価
格を関連付けて、更には代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中央 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,390,000 円／㎡		 [107.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 67.9]		 [101.7]
100		 2,250,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,100,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利に関して先高感も見受けられるが、不動
産に対する金融機関の貸出残高は増加傾向が
続き、不動産市況は堅調に推移している。


高層マンションが建ち並ぶ、交通利便性の良
い住宅地域であり、エンドユーザー、用地取
得とも需要は堅調。地価は引き続き上昇を示
している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -7.6
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　  -8.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中央 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
６取３
-304		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西22m都道、
北西4m、角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,700)
b ＴＫ１－公
６取７
-3		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東27m国道、
北東11m、
北西6m、
三方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,700)
c ＴＫ１―公
６取５
-303		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 正方形 北西50m都道、
南西20m、
南東18m、
三方路
準工
地区計画等
(80,600)
d ＴＫ１－公
６取１５
-307		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西50m都道、
南西50m、
北東20m、
南東15m、
四方路
商業
地区計画等
(100,580)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,829,380  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
2,845,548 		 100
[ 124.2]
2,291,101 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.7

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.7]
　　　　 100
2,330,000 
b (　           ) 
3,165,186  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 105.0]
3,271,485 		 100
[ 138.7]
2,358,677 
2,400,000 
c (　           ) 
2,949,849  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 120.9]
2,439,908 		 100
[  94.8]
2,573,743 
2,620,000 
d (　           ) 
2,888,974  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 112.3]
2,572,550 		 100
[ 105.7]
2,433,822 
2,480,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.3 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.8 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.1 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　 +13.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.1 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,400,000 円／㎡]  



中央 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用を高層分譲マンションの敷地と判定し、開発法を適用するため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用を高層分譲マンションの敷地と判定したため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

3,863,844,680 
2,254,082,668 
11 
1,210,000 
3,987.00 
384,000 
5,368.62 
⑧開発法による価格 　　        1,609,762,012 円　　　　（　            2,250,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中央 -6　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計) 35.00 ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
717 ㎡  35.00 ㎡   ㎡   ㎡  682.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （       4.9 ％）  （           ％）  （           ％）  （      95.1 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
578.40 ㎡  5,368.62 ㎡  4,089.42 ㎡  1,279.20 ㎡  3,987.00 ㎡  ＲＣ・10F 1B
 (    63 戸)
 63㎡・２ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      84.8 ％）  （     787.2 ％）  （     599.6 ％）  （     187.6 ％）  （     74.26 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
100 ％ 
600 ％ 
600 ％ 		 間口

奥行		   26.0 ｍ

  26.0 ｍ		 前面道路： 都道

特定道路までの距離：		   36.3 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 1,210,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　  1,210,000 円／㎡　　×　　     3,987.00 ㎡　　＝　　　　       4,824,270,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         4,824,270,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   384,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     4 ％）　＝　　　　　　　   399,360 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    399,360 円／㎡　　×　　　   5,368.62 ㎡　　＝　　　　       2,144,012,083 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    54,000,000 円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発協力金（計画住宅戸数－９戸）×１００万円／戸
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         4,824,270,000 円　　×　　　　　     11 ％　　＝　　　　         530,669,700 円 
支出合計　④+⑤+⑥         2,728,681,783 円 
(4)-4　投下資本収益率     11 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 8 ヶ月  開発負担金 8 ヶ月  販売管理費(1期目) 18 ヶ月 
建築工事(1期目) 8 ヶ月  販売収入(1期目) 19 ヶ月  販売管理費(2期目) 26 ヶ月 
建築工事(2期目) 17 ヶ月  販売収入(2期目) 26 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 26 ヶ月  販売収入(3期目) 27 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 385,941,600 円  (      8 ％) ×　　0.8477  （     19 ヶ月） ＝　　          327,162,694 円 
販売総額(2期) 3,955,901,400 円  (     82 ％) ×　　0.7976  （     26 ヶ月） ＝　　        3,155,226,957 円 
販売総額(3期) 482,427,000 円  (     10 ％) ×　　0.7907  （     27 ヶ月） ＝　　          381,455,029 円 
収入合計 － － － － 3,863,844,680 円 
支出 建築工事費(1期) 214,401,208 円  (     10 ％) ×　　0.9328  （      8 ヶ月） ＝　　          199,993,447 円 
建築工事費(2期) 214,401,208 円  (     10 ％) ×　　0.8626  （     17 ヶ月） ＝　　          184,942,482 円 
建築工事費(3期) 1,715,209,666 円  (     80 ％) ×　　0.7976  （     26 ヶ月） ＝　　        1,368,051,230 円 
開発負担金 54,000,000 円  (    100 ％) ×　　0.9328  （      8 ヶ月） ＝　　           50,371,200 円 
販売管理費(1期) 477,602,730 円  (     90 ％) ×　　0.8551  （     18 ヶ月） ＝　　          408,398,094 円 
販売管理費(2期) 53,066,970 円  (     10 ％) ×　　0.7976  （     26 ヶ月） ＝　　           42,326,215 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 2,254,082,668 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        3,863,844,680 円　　－　　　　　　        2,254,082,668 円　　＝　　　　　         1,609,762,012 円 

            2,250,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 中央 -6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中央区佃三丁目５番１
 0100000036490-0000
2 　中央区佃三丁目５番１７
 0100010041758-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考