鑑定評価書

令和6年1月12日　提出
中央 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

中央 -5

東京都

区部第１

氏名

不動産鑑定士　佐藤　雅之

TEL.

鑑定評価額

58,200,000 円

１㎡当たりの価格

987,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月6日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	730,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月19日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中央区佃３丁目２２番９｢佃３－１１－１３｣				②地積　(㎡)	59 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (80,400) 防火（その他）特別用途地区地区計画等 (100,400)
	1:2	住宅ＬＳ4	小規模な一般住宅、事業所等が混在する住宅地域	北西10.9m区道	水道、ガス、下水	月島 160m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 15 ｍ、南 15 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 72 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

月島地区（佃・月島・勝どき
・晴海）における中低層普通
住宅地域。

街

路

１０．９ｍ区道

交通

施設

月島駅南東方

160m

法令

規制

１住居
(100,400)
防火
特別用途地区
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因に大きな変動はないが、都心へのアクセスに優り、土地需要、建物需要とも堅調である。地価は上昇基
調を維持している。

(3)最有効使用の判定

中低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,060,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 894,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、中央区の湾岸部に位置する月島地区（月島、佃、勝どき、晴海）及び対岸の住宅地域等であるが、月
島駅を中心とする住宅地域とは代替性が高い。需要者の中心は、実需の個人エンドユーザーが中心であり、規模によっ
ては不動産業者、投資家等も想定される。周辺は、大型のマンション等への建替え開発が進み、住宅需要、土地需要は
堅調である。土地取引価格帯は、規模にもよるが５～７千万円程の取引が一般的である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　需要者の中心は、実需の個人等のほか、不動産業者、投資家等である。住宅地実需の個人エンドユーザー等は、快適
性、利便性等の居住環境を、投資目的の法人等は、収益性を重視して価格決定を行う。本件では、快適性、利便性等を
反映した比準価格及び収益性を反映した収益価格の両方を尊重し関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    918,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、緩やかに回復している。世界的な金
融引締め、中国経済の懸念等が下押しリスク
となっている。物価上昇、中東情勢、金融政
策に留意を要す。

地域要因に大きな変動はない。周辺では大型
のマンション等への建替え開発が進む。住宅
需要、土地需要とも堅調である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

中央 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公６取６ -307	中央区		更地	（　）	ほぼ正方形	北西5.5m区道、北東2.7m、角地		１住居地区計画等特別用途地区 (90,218)
b	ＴＫ１―公６取５ -312	中央区		建付地	（　）	長方形	北東2.7m私道、中間画地		２住居地区計画等特別用途地区 (80,240)
c	ＴＫ１－公６取４ -301	中央区		建付地	（　）	長方形	北東2.7m私道、中間画地		２住居特別用途地区地区計画等 (80,108)
d	ＴＫ１－公６取１３ -4	中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西10.9m区道、南東5.4m、角地		２住居地区計画等 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 855,006	100 [ 100.0]	[ 108.3] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	899,001	100 [ 82.9]	1,084,440	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,080,000
b	(　 ) 1,025,410	100 [ 100.0]	[ 111.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	1,181,864	100 [ 111.3]	1,061,872		1,060,000
c	(　 ) 1,002,192	100 [ 100.0]	[ 109.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,097,400	100 [ 104.6]	1,049,140		1,050,000
d	(　 ) 1,896,338	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,916,590	100 [ 185.1]	1,035,435		1,040,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.49	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +40.0
b	正常	％／月 +0.49	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +40.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -18.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.81	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +87.0
d	正常	％／月 +0.81	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,060,000 円／㎡]

中央 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象不動産は既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,708,639	920,887	3,787,752	1,836,800	1,950,952	（　0.9738） 1,899,837	（ 3.8 - 0.2 ） 3.6％
	⑧収益価格	52,773,250 円　　　　（　 894,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中央 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	38.00	ＬＳ3	114.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居防火特別用途地区地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	59 ㎡	5.3 m x 11.4 m	前面道路：区道　 10.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階平均専有面積が３５㎡前後の共同住宅仕様を想定。

⑦有効率　 94.0 ％
の理由

対象地の個別性、地域性より判断した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	38.00	92.0	34.96	3,450	120,612	2.0	241,224
							1.0	120,612
2～ 2	住宅	38.00	95.0	36.10	3,500	126,350	2.0	252,700
							1.0	126,350
3～ 3	住宅	38.00	95.0	36.10	3,550	128,155	2.0	256,310
							1.0	128,155
～

～

計		114.00	94.0	107.16		375,117		750,234
								375,117

⑨年額支払賃料	375,117 円　×　12ヶ月　＝　 4,501,404 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 107.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　 257,184 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域における標準的な共益費相場より採用した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて担保。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,758,588 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 237,929 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,520,659 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	750,234 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,127 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 375,117 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 180,853 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,708,639 円　　　　（　 79,807 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１－公６賃４　　　　-18	2,854 ( 2,736)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,568	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,654 円/㎡　月額支払賃料（　 3,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＫ１－公６賃４　　　　-19	3,362 ( 3,223)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,362
c	ＴＫ１－公６賃４　　　　-20	4,124 ( 3,954)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,749

中央 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	143,500 円	28,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	380,687 円	4,758,588　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 95,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 243,900 円	28,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	28,700 円	28,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,700 円	28,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 920,887 円　（　　　　　　 15,608 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.6 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9738

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,700,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 114.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0640	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0452 ×　 40 ％　＋　0.0711 × 40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,836,800 円（　　　　　 31,132 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,708,639 円
②総費用	920,887 円
③純収益　①－②	3,787,752 円
④建物等に帰属する純収益	1,836,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,950,952 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,899,837 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,201 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,773,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 894,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

中央 -5　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	中央区佃三丁目２２番９	0100000036643-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月12日　提出
中央 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

中央 -5

東京都

区部第１

氏名

不動産鑑定士　牛木　啓貴

TEL.

鑑定評価額

58,200,000 円

１㎡当たりの価格

987,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月5日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	730,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中央区佃３丁目２２番９｢佃３－１１－１３｣				②地積　(㎡)	59 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (80,400) 防火（その他）特別用途地区地区計画等 (100,400)
	1:2	住宅ＬＳ4	小規模な一般住宅、事業所等が混在する住宅地域	北西10.9m区道	水道、ガス、下水	月島 160m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 15 ｍ、南 15 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 72 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

周辺を河川、運河に囲まれて
いる住宅地域

街

路

１０．９ｍ区道

交通

施設

月島駅南東方

160m

法令

規制

１住居
(100,400)
防火
特別用途地区
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

小規模戸建住宅、事業所、共同住宅等が見られる住宅地域で都心への接近性に優れており、今後も現状のまま推
移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,000,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 898,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は中央区内に存し周辺に戸建住宅等が見られる地域で、特に月島、勝どき駅周辺の幹線道路背後の住宅地域
は代替性が高い。主たる需要者は中央区内外の居住を目的とした個人等である。河川、運河に囲まれているが、都心へ
の交通接近性に優れており、地価は上昇基調で推移している。立地条件や画地規模等により土地単価は異なるが、標準
的画地の規模を前提とすれば６千万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は市場性に着目した価格であり、同一需給圏内の取引事例から適切に試算されている。一方、収益価格は収益
性に着目した価格であり、収益不動産を想定して試算されている。各試算価格はいずれも豊富かつ適切な資料により求
められているが、主たる需要者は収益性よりも居住の快適性等を重視する傾向にある。したがって、市場の実態を反映
した比準価格をやや重視し、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

中央区の住宅地は、共同住宅地を中心に需要
は旺盛で、地価は上昇基調である。

都心への交通接近性に優れた住宅地域であり
、相対的な割安感等により地価は上昇基調で
推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

中央 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公６取６ -307	中央区		更地	（　）	ほぼ正方形	北西5.5m区道、北東2.7m、角地		１住居地区計画等特別用途地区 (90,218)
b	ＴＫ１－公６取１１ -314	中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北西10.9m区道、南西2.7m、角地		２住居地区計画等特別用途地区 (100,400)
c	ＴＫ１－公６取１ -307	中央区		更地	（　）	長方形	南西3m私道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,240)
d	ＴＫ１－公６取１４ -3	中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西5.5m区道、中間画地		２住居特別用途地区地区計画等 (90,218)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 855,006	100 [ 100.0]	[ 108.3] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	899,001	100 [ 82.1]	1,095,007	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,100,000
b	(　 ) 800,552	100 [ 100.0]	[ 110.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	869,619	100 [ 100.1]	868,750		869,000
c	(　 ) 797,341	100 [ 100.0]	[ 110.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	881,062	100 [ 76.9]	1,145,724		1,150,000
d	(　 ) 1,210,165	100 [ 100.0]	[ 104.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,267,043	100 [ 86.5]	1,464,790		1,460,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.4	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.4	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.49	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.1	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.49	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.9	交通・接近　 -3.3	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.67	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.4	交通・接近　 -0.8	環境　　　　 +4.0
d	正常	％／月 +0.67	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.4	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,000,000 円／㎡]

中央 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,498,221	920,502	3,577,719	1,681,820	1,895,899	（　0.9785） 1,855,137	（ 3.7 - 0.2 ） 3.5％
	⑧収益価格	53,003,914 円　　　　（　 898,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

中央 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	38.00	ＬＳ3	114.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居防火特別用途地区地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	59 ㎡	5.3 m x 11.4 m	前面道路：区道　 10.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積３４㎡程度の３階建共同住宅を想定した。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

賃貸共同住宅としては標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	38.00	90.0	34.20	3,500	119,700	1.0	119,700
							1.0	119,700
2～ 2	住宅	38.00	90.0	34.20	3,600	123,120	1.0	123,120
							1.0	123,120
3～ 3	住宅	38.00	90.0	34.20	3,600	123,120	1.0	123,120
							1.0	123,120
～

～

計		114.00	90.0	102.60		365,940		365,940
								365,940

⑨年額支払賃料	365,940 円　×　12ヶ月　＝　 4,391,280 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 102.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 246,240 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の類似建物の賃貸事例等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,637,520 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 231,876 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,405,644 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	365,940 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,476 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 365,940 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 89,101 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,498,221 円　　　　（　 76,241 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＴＫ１公６賃２　　　　-17	3,377 ( 3,304)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [ 98.0]	100 [102.0]	3,312	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,680 円/㎡　月額支払賃料（　 3,600 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＫ１公６賃２　　　　-23	3,539 ( 3,539)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	3,881
c	ＴＫ１公６賃２　　　　-18	3,658 ( 3,579)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,770

中央 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	146,500 円	29,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	371,002 円	4,637,520　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 95,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 249,000 円	29,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	29,300 円	29,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,300 円	29,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 920,502 円　（　　　　　　 15,602 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9785

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,300,000 円	設計監理料率　 245,000 円／㎡　×　 114.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0574	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0445 ×　 45 ％　＋　0.0607 × 40 ％　＋ 0.0870 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,681,820 円（　　　　　 28,505 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,498,221 円
②総費用	920,502 円
③純収益　①－②	3,577,719 円
④建物等に帰属する純収益	1,681,820 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,895,899 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,855,137 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,443 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,003,914 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 898,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

中央 -5　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	中央区佃三丁目２２番９	0100000036643-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考