別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
中央 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中央 -4 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　小熊　忍   TEL.
鑑定評価額 837,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,500,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中央区月島３丁目２５０３番
｢月島３－２５－３｣		 ②地積
　(㎡)		 558  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(80,400)
防火
（その他）
特別用途地区
地区計画等

(100,400)

1:1		 共同住宅

ＲＣ9		 中高層のマンション
、住宅等が混在する
住宅地域		 南東10.9m区道 水道、ガス、下水 勝どき

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       550 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 隅田川沿いの眺望に優れた共
同住宅地域		 街

路		 １０．９ｍ区道 交通

施設		 勝どき駅北方

500m		 法令

規制		 ２住居
(100,400)
防火 
特別用途地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 都心へのアクセスが良好な住宅地域として性格を維持しており、当面は現在のまま推移を予測。在宅のテレワー
クは社会に浸透し、住宅系用途への需要は堅調となっている。地価は上昇傾向を予測する。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,590,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,410,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は月島、佃、勝どきエリアを中心とする湾岸部及び広く区内のマンション立地に適する地域一帯の圏域。面
大地に対する需要者は分譲目的のマンションデベロッパー、賃貸経営を目的とする不動産業者や一般事業法人などが中
心となる。働き方の多様化からより良い住環境を目指すエンドユーザーの需要は変わらず堅調で、用地に対する需要も
引き続き堅調となっている。取引の中心価格帯は１０億円前後程度から規模によっては数十億円程度となる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は取引市場の需給の趨勢を反映した実証的価格である。また、収益価格は想定建物が生み出す純収益を基礎と
しており、賃料水準、金利動向等を反映して理論的である。近隣地域、及び周辺地域では、分譲・賃貸のマンションが
混在しており、想定される需要者層に鑑みても、その価格形成過程は市場性、収益性のどちらかに強く依存していると
は言い難い。従って本件では、比準・収益の両試算価格を相互に関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,390,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　中央 -2                    　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,430,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利に関して先高感も見受けられるが、不動
産に対する金融機関の貸出残高は増加傾向が
続き、不動産市況は堅調に推移している。


エンドユーザーの住宅需要は引き続き堅調で
、これに伴い近隣、及び周辺地域のマンショ
ン適地への需要は底堅い。地価は上昇を示し
ている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.9 ％ +4.9 ％
３　試算価格算定内訳 中央 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
６取１４
-3		 中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5.5m区道
、中間画地
２住居
特別用途地区
地区計画等
(90,218)
b ＴＫ１－公
６取２
-307		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西3m私道、
中間画地
２住居
特別用途地区
地区計画等
(100,240)
c ＴＫ１－公
６取１３
-4		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西10.9m区
道、
南東5.4m、
角地
２住居
地区計画等
(100,400)
d ＴＫ１―公
６取５
-312		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東2.7m私道
、中間画地
２住居
地区計画等
特別用途地区
(80,240)
e ＴＫ１－公
６取１１
-2		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東4m私道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,240)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,210,165  		 100
[ 100.0]		 [ 104.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,267,043 		 100
[  83.1]
1,524,721 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,520,000 
b (　           ) 
1,270,648  		 100
[ 100.0]		 [ 111.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,420,584 		 100
[  81.8]
1,736,655 
1,740,000 
c (　           ) 
1,896,338  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,916,590 		 100
[ 120.8]
1,586,581 
1,590,000 
d (　           ) 
1,025,410  		 100
[ 100.0]		 [ 111.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
1,181,864 		 100
[  78.4]
1,507,480 
1,510,000 
e (　           ) 
1,244,444  		 100
[ 100.0]		 [ 107.1]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 100.0]
1,402,947 		 100
[  84.4]
1,662,259 
1,660,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.4 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.9 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.81 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.2 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.9 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,590,000 円／㎡]  



中央 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

104,943,577 
24,869,980 
80,073,597 
53,278,600 
26,794,997 		 （　0.9426）
25,256,964 		 （  3.5 -  0.3 ）
3.2％  
⑧収益価格 　    789,280,125 円　　　　（　  1,410,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中央 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 384.39 ＲＣ8F1B 2,701.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居 防火
特別用途地区
地区計画等		 100 ％   400 ％   400 ％   558 ㎡     23.6 m x   23.6 m  前面道路：区道     　  10.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階機械式駐車場、地上部分は８階建でファミリータイプ７０㎡強程度の収益建物を想定した。 ⑦有効率　  80.6 ％
の理由		 同一規模・用途建物の有効率を参考とした。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
180.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 住宅
344.35 
22.6 
77.83 
3,500 
272,405 		 2.0  544,810 
1.0  272,405 

 2～ 2		 住宅
310.95 
96.4 
299.72 
3,550 
1,064,006 		 2.0  2,128,012 
1.0  1,064,006 

 3～ 4		 住宅
310.95 
96.4 
299.72 
3,600 
1,078,992 		 2.0  2,157,984 
1.0  1,078,992 

 5～ 8		 住宅
310.95 
96.4 
299.72 
3,700 
1,108,964 		 2.0  2,217,928 
1.0  1,108,964 

計
2,701.00 
80.6 
2,175.87 

7,930,251 		 15,860,502 
7,930,251 
⑨年額支払賃料      7,930,251 円　×　12ヶ月　＝　      95,163,012 円 
⑩a共益費（管理費）             272 円／㎡　×　   2,175.87 ㎡　×　12ヶ月　＝　       7,102,040 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 想定建物のグレード、周辺類似建物の共益費水準などを勘案
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　  12 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       5,760,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金にて担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       102,265,052 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       5,760,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     4,551,402 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 103,473,650 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        15,860,502 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         152,261 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     6 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        7,930,251 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.1725　＝　       1,313,250 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    480,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         4,416 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     104,943,577 円　　　　（　       188,071 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＫ１－公６賃
３
　　　　-4		 3,943  
(   3,858) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
3,755 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,658 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,600 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＴＫ１－公６賃
３
　　　　-5		 4,191  
(   4,093) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,644 
c ＴＫ１－公６賃
３
　　　　-6		 4,454  
(   4,353) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[ 95.0]		 100
[115.0]
3,545 
中央 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,949,000 円  　　　　    983,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 10,262,380 円  　　　      108,025,052　×　　　　   9.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,337,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    8,355,500 円  　　　　    983,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       983,000 円  　　　　    983,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       983,000 円  　　　　    983,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      24,869,980 円　（　　　　　　        44,570 円／㎡）　　（経費率　　  23.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9426    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 983,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 350,000 円／㎡　×　   2,701.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0542     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0404 ×　 40 ％　＋　0.0524 ×  40 ％　＋ 0.0852 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 53,278,600 円  
（　　　　　        95,481 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 104,943,577 円      
②総費用 24,869,980 円      
③純収益　①－② 80,073,597 円      
④建物等に帰属する純収益 53,278,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 26,794,997 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 25,256,964 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       45,263 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    789,280,125 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,410,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中央 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中央区月島三丁目２５０３番
 0100000030879-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
中央 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中央 -4 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　山本　耕平   TEL.
鑑定評価額 837,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,500,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中央区月島３丁目２５０３番
｢月島３－２５－３｣		 ②地積
　(㎡)		 558  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(80,400)
防火
（その他）
特別用途地区
地区計画等

(100,400)

1:1		 共同住宅

ＲＣ9		 中高層のマンション
、住宅等が混在する
住宅地域		 南東10.9m区道 水道、ガス、下水 勝どき

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       550 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 背面に隅田川を望む眺望の優
れた高層共同住宅地域		 街

路		 １０．９ｍ区道 交通

施設		 勝どき駅北方

500m		 法令

規制		 ２住居
(100,400)
防火 
特別用途地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 都心湾岸部の住宅地として生活利便性が高い住宅地域であり、都心部住宅地に対する取得意欲は堅調で、地価は
安定的に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,600,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,390,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中央区及びその隣接区の湾岸部に共同住宅が建ち並ぶ住宅地域である。都心へのアクセスに優れ、従来
から居住選好性は高い反面、供給が限定的であることから地価は上昇基調で推移してきた。コロナ禍により取引は一時
停滞したが、マンション需要は賃貸・売買とも依然堅調である。需要者は不動産業者、マンション業者及び投資ファン
ド等で、中心価格帯は、総額数億～数１０億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、比較可能な複数の取引事例から求められており、実勢を反映した価格と認められる。収益価格は直接法に
より求められており、賃料水準も標準的なものであり、対象地の収益性を反映する。利便性の高い住宅地域に存し、市
場参加者は地域の価格水準と投資採算性の両面を検討して意思決定するものと思料される。本件では、比準価格と収益
価格とを関連づけ、指定基準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,390,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　中央 -2                    　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,430,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は回復基調にあるものの、世界的な金融
情勢や地政学的リスク、国内の金融政策の動
向等に留意する必要がある。


居住の利便性が良好な地域における需要は売
買、賃貸ともに堅調であり、地価は上昇傾向
にある。


個別的要因に特に変化は認められない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.9 ％ +4.9 ％
３　試算価格算定内訳 中央 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
６取２
-2		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西10.9m区
道、
北東2.7m、
角地
２住居
地区計画等
特別用途地区
(100,400)
b ＴＫ１－公
６取４
-301		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東2.7m私道
、中間画地
２住居
特別用途地区
地区計画等
(80,108)
c ＴＫ１－公
６取１３
-4		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西10.9m区
道、
南東5.4m、
角地
２住居
地区計画等
(100,400)
d ＴＫ１－公
６取１４
-3		 中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5.5m区道
、中間画地
２住居
特別用途地区
地区計画等
(90,218)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,115,159  		 100
[ 100.0]		 [ 107.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  87.8]
2,599,381 		 100
[ 154.5]
1,682,447 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,680,000 
b (　           ) 
1,002,192  		 100
[ 100.0]		 [ 109.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,097,400 		 100
[  70.3]
1,561,024 
1,560,000 
c (　           ) 
1,896,338  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,916,590 		 100
[ 121.8]
1,573,555 
1,570,000 
d (　           ) 
1,210,165  		 100
[ 100.0]		 [ 104.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,267,043 		 100
[  78.1]
1,622,334 
1,620,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　 -12.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -18.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.81 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,600,000 円／㎡]  



中央 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

105,609,506 
27,103,830 
78,505,676 
52,197,300 
26,308,376 		 （　0.9462）
24,892,985 		 （  3.5 -  0.3 ）
3.2％  
⑧収益価格 　    777,905,781 円　　　　（　  1,390,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中央 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 384.39 ＲＣ8F1B 2,701.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居 防火
特別用途地区
地区計画等		 100 ％   400 ％   400 ％   558 ㎡     23.6 m x   23.6 m  前面道路：区道     　  10.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階から８階に７０㎡台のファミリータイプの共同住宅と地下に機械式駐車場を想定した。 ⑦有効率　  80.6 ％
の理由		 近隣の同類型の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
344.35 
22.6 
77.83 
3,400 
264,622 		 2.0  529,244 
1.0  264,622 

 2～ 2		 共同住宅
310.95 
96.4 
299.72 
3,600 
1,078,992 		 2.0  2,157,984 
1.0  1,078,992 

 3～ 8		 共同住宅
310.95 
96.4 
299.72 
3,750 
1,123,950 		 2.0  2,247,900 
1.0  1,123,950 
地下
 1～ 1		 駐車場
180.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,701.00 
80.6 
2,175.87 

8,087,314 		 16,174,628 
8,087,314 
⑨年額支払賃料      8,087,314 円　×　12ヶ月　＝　      97,047,768 円 
⑩a共益費（管理費）             250 円／㎡　×　   2,175.87 ㎡　×　12ヶ月　＝　       6,527,610 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺類似建物の共益費水準により査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  35,000 円／台　×　  12 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       5,040,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       103,575,378 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       5,040,000 円　　×　　  20.0 ％　＝　　     5,151,015 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 103,464,363 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        16,174,628 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         155,276 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        8,087,314 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,989,867 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     105,609,506 円　　　　（　       189,264 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＫ１－公６賃
１５
　　　　-115		 4,012  
(   3,924) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,012 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,683 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,600 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＴＫ１－公６賃
１５
　　　　-117		 3,294  
(   3,223) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,467 
c ＴＫ１－公６賃
１５
　　　　-116		 3,551  
(   3,474) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,738 
中央 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,932,000 円  　　　　    983,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 11,513,230 円  　　　      108,615,378　×　　　　  10.6 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,337,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    8,355,500 円  　　　　    983,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       983,000 円  　　　　    983,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       983,000 円  　　　　    983,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      27,103,830 円　（　　　　　　        48,573 円／㎡）　　（経費率　　  25.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9462    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 983,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 350,000 円／㎡　×　   2,701.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0531     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0377 ×　 40 ％　＋　0.0524 ×  40 ％　＋ 0.0852 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 52,197,300 円  
（　　　　　        93,544 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 105,609,506 円      
②総費用 27,103,830 円      
③純収益　①－② 78,505,676 円      
④建物等に帰属する純収益 52,197,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 26,308,376 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 24,892,985 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       44,611 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    777,905,781 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,390,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中央 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中央区月島三丁目２５０３番
 0100000030879-0000
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備考