別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
中央 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中央 -3 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　嶋田　幸弘   TEL.
鑑定評価額 1,200,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,500,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,130,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中央区勝どき３丁目４１９番１
｢勝どき３－４－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 799  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(80,400)
防火
（その他）
地区計画等
特別用途地区

(100,400)

1.2:1		 共同住宅兼店舗

ＳＲＣ10F1B		 中高層マンション、
事業所等が混在する
住宅地域		 北西10.9m区道 水道、ガス、下水 勝どき

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    35 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 高層の共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 高層のマンションや事務所等
が混在する地域		 街

路		 １０．９ｍ区道 交通

施設		 勝どき駅西方

200m		 法令

規制		 ２住居
(100,400)
防火 
地区計画等
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 現況、低層住宅と中高層マンション等が混在する住宅地域であるが、今後は、都心部への接近性等に着目した中
高層マンションへの建替・土地の集約化が進むと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層の共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,610,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,330,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、勝どき駅周辺を中心とする共同住宅、事業所等の混在地域全般と判定した。主たる需要者は、マンショ
ン開発業者や地場不動産業者等が中心と想定される。都心接近性に優れるマンション用地は賃貸・分譲問わず需要が底
堅く、地価も上昇基調で推移している。市場での中心となる価格帯は、規模等により様々であるが、概して総額で数億
円台～数十億円台の前半の取引が多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は現下の取引事例に基づく実証的な価格が得られた。収益価格は最有効使用建物の建築及び賃貸を想定した理
論的な価格であるが、賃貸条件等について市場動向を反映する一方、各種採用数値に想定要素が含まれている点は否め
ない。以上より、鑑定評価額決定に際しては、比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、鑑定評価額を上記のとお
り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中央 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,390,000 円／㎡		 [107.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.8]		 [100.0]
100		 1,500,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,410,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍により一時落ち込んだ経済情勢は概
ね正常化し、不動産市況は堅調に推移してい
る。


良好な都心接近性等により、賃貸・分譲を問
わず、マンション用地の需要は底堅く、地価
は上昇基調で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中央 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
６取４
-309		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東15m区道、
北西8m、
南東8m、
南西10m、
四方路
１住居
地区計画等
(80,400)
b ＴＫ１－公
６取１４
-3		 中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5.5m区道
、中間画地
２住居
特別用途地区
地区計画等
(90,218)
c ＴＫ１－公
６取６
-307		 中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西5.5m区道
、北東2.7m、
角地
１住居
地区計画等
特別用途地区
(90,218)
d ＴＫ１―公
６取５
-312		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東2.7m私道
、中間画地
２住居
地区計画等
特別用途地区
(80,240)
e ＴＫ１―公
６取５
-303		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 正方形 北西50m都道、
南西20m、
南東18m、
三方路
準工
地区計画等
(80,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,576,413  		 100
[ 100.0]		 [ 109.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.0]
1,593,929 		 100
[  97.8]
1,629,784 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,630,000 
b (　           ) 
1,210,165  		 100
[ 100.0]		 [ 104.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,267,043 		 100
[  76.0]
1,667,162 
1,670,000 
c (　           ) 
855,006  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
899,001 		 100
[  59.1]
1,521,152 
1,520,000 
d (　           ) 
1,025,410  		 100
[ 100.0]		 [ 111.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
1,181,864 		 100
[  75.5]
1,565,383 
1,570,000 
e (　           ) 
2,949,849  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 120.9]
2,439,908 		 100
[ 153.5]
1,589,517 
1,590,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +39.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　 +13.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,610,000 円／㎡]  



中央 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

143,796,970 
40,008,181 
103,788,789 
68,499,000 
35,289,789 		 （　0.9637）
34,008,770 		 （  3.5 -  0.3 ）
3.2％  
⑧収益価格 　  1,062,774,063 円　　　　（　  1,330,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中央 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 544.76 ＲＣ8F1B 4,290.08
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居 防火
地区計画等
特別用途地区		 100 ％   400 ％   400 ％   799 ㎡     30.0 m x   26.0 m  前面道路：区道     　  10.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺の利用状況を踏まえ、ファミリータイプの住戸で構成された高層共同住宅と想定した。駐車場は機械式１８台を想定。 ⑦有効率　  72.8 ％
の理由		 高層共同住宅として概ね標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
514.76 
29.4 
151.16 
3,250 
491,270 		 2.0  982,540 
1.0  491,270 

 2～ 7		 居宅
500.76 
84.8 
424.80 
3,450 
1,465,560 		 2.0  2,931,120 
1.0  1,465,560 

 8～ 8		 居宅
500.76 
84.8 
424.80 
3,500 
1,486,800 		 2.0  2,973,600 
1.0  1,486,800 
地下
 1～ 1		 駐車場
270.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,290.08 
72.8 
3,124.76 

10,771,430 		 21,542,860 
10,771,430 
⑨年額支払賃料     10,771,430 円　×　12ヶ月　＝　     129,257,160 円 
⑩a共益費（管理費）             300 円／㎡　×　   3,124.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　      11,249,136 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 想定建物のグレード、周辺類似建物の共益費水準などを勘案
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　  18 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       5,400,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金にて担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       140,506,296 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       5,400,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     5,836,252 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 140,070,044 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        21,542,860 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         206,811 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       10,771,430 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       3,515,795 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    450,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         4,320 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     143,796,970 円　　　　（　       179,971 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＫ１－公６賃
６
　　　　-104		 4,430  
(   4,243) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[118.0]		 100
[ 99.0]		 100
[107.0]
3,544 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,554 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,450 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＴＫ１－公６賃
６
　　　　-105		 3,444  
(   3,302) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 94.0]		 100
[106.0]
3,563 
c ＴＫ１－公６賃
６
　　　　-106		 4,024  
(   3,858) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[108.0]		 100
[106.0]
3,587 
中央 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 6,450,000 円  　　　　  1,290,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 18,092,381 円  　　　      145,906,296　×　　　　  12.4 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,920,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   10,965,000 円  　　　　  1,290,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,290,000 円  　　　　  1,290,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,290,000 円  　　　　  1,290,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      40,008,181 円　（　　　　　　        50,073 円／㎡）　　（経費率　　  27.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9637    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,290,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 290,000 円／㎡　×　   4,290.08 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0531     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0377 ×　 40 ％　＋　0.0524 ×  40 ％　＋ 0.0852 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 68,499,000 円  
（　　　　　        85,731 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 143,796,970 円      
②総費用 40,008,181 円      
③純収益　①－② 103,788,789 円      
④建物等に帰属する純収益 68,499,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 35,289,789 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 34,008,770 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       42,564 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,062,774,063 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,330,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中央 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中央区勝どき三丁目４１９番１
 0100000003211-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
中央 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中央 -3 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　砂野　明俊   TEL.
鑑定評価額 1,200,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,500,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,130,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 中央区勝どき３丁目４１９番１
｢勝どき３－４－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 799  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(80,400)
防火
（その他）
特別用途地区
地区計画等

(100,400)

1.2:1		 共同住宅兼店舗

ＳＲＣ10F1B		 中高層マンション、
事業所等が混在する
住宅地域		 北西10.9m区道 水道、ガス、下水 勝どき

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    35 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 高層の共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項なし 街

路		 １０．９ｍ区道 交通

施設		 勝どき駅西方

200m		 法令

規制		 ２住居
(100,400)
防火 
特別用途地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 都心湾岸部の住宅地として生活利便性が高い住宅地域であり、コロナ禍を経て働き方が多様化するなかにあって
も、拠点性の高い都心部住宅地に対する取得意欲は堅調で、地価は暫し安定的に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層の共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,560,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,420,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として中央区内の湾岸部に中規模の中高層共同住宅のほか、高層事務所等も散見される住宅地域であり
、そのほか港区、江東区など隣接区湾岸部にも価格牽連性が認められる。主たる需要者は不動産業者、機関投資家、マ
ンション開発業者等であり、市場で中心となる価格帯は、土地のみの取引は稀であって土地建物一体で取引されること
が多く、総額１０億円～３０億円程度となる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は湾岸部に中高層の共同住宅のほか、高層事務所等も散見される住宅地域に存しており、市場参加者は都心
湾岸部における生活利便性や住環境のほか、投資対象としての収益性をも重視している。したがって、各試算価格の再
吟味並びに資料の特性及び限界からくる相対的信頼性を検討したうえで、市場の特性を反映した実証的な比準価格と、
投資採算性を反映した収益価格を関連づけて、さらに、代表標準地からの検討を行って鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　中央 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,390,000 円／㎡		 [107.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.8]		 [100.0]
100		 1,500,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,410,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 海外情勢や国内の物価上昇、金利上昇リスク
など不動産市場への懸念は残るが、企業業績
、所得等の改善のもと、都心優良不動産に堅
調な需要が続く。

都心湾岸部の生活利便性の高さから、拠点性
のある住宅地についての需要は堅調であり、
それを反映した地価推移となっている。


個別的要因に変動はない。なお、湾岸の勝ど
き地区に存するも、タワマン用地ほどの規模
はなく、市場競争力は標準的である。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中央 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
６取１４
-3		 中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5.5m区道
、中間画地
２住居
特別用途地区
地区計画等
(90,218)
b ＴＫ１－公
６取４
-1		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西22m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,700)
c ＴＫ１－公
６取１０
-302		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北西18m区道、
南西11m、
角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,500)
d ＴＫ１－公
６取１１
-313		 中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北15m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,210,165  		 100
[ 100.0]		 [ 104.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,267,043 		 100
[  72.6]
1,745,238 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,750,000 
b (　           ) 
2,726,939  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,874,194 		 100
[ 157.6]
1,823,727 
1,820,000 
c (　           ) 
1,468,614  		 100
[ 100.0]		 [ 109.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
1,562,811 		 100
[ 102.1]
1,530,667 
1,530,000 
d (　           ) 
1,490,417  		 100
[ 100.0]		 [ 110.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,640,949 		 100
[  98.2]
1,671,027 
1,670,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +19.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,560,000 円／㎡]  



中央 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

152,929,659 
37,452,069 
115,477,590 
75,624,000 
39,853,590 		 （　0.9415）
37,522,155 		 （  3.5 -  0.2 ）
3.3％  
⑧収益価格 　  1,137,035,000 円　　　　（　  1,420,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
中央 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 544.76 ＲＣ8F1B 4,290.08
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居 防火
特別用途地区
地区計画等		 100 ％   400 ％   400 ％   799 ㎡     30.0 m x   26.0 m  前面道路：区道     　  10.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階から８階に５０㎡～８０㎡台のファミリータイプの共同住宅、全４４戸、地下に機械式駐車場１８台と想定 ⑦有効率　  72.8 ％
の理由		 内廊下等による高層共同住宅として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
514.76 
29.4 
151.16 
3,550 
536,618 		 2.0  1,073,236 
1.0  536,618 

 2～ 2		 共同住宅
500.76 
84.8 
424.80 
3,650 
1,550,520 		 2.0  3,101,040 
1.0  1,550,520 

 3～ 8		 共同住宅
500.76 
84.8 
424.80 
3,800 
1,614,240 		 2.0  3,228,480 
1.0  1,614,240 
地下
 1～ 1		 駐車場
270.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,290.08 
72.8 
3,124.76 

11,772,578 		 23,545,156 
11,772,578 
⑨年額支払賃料     11,772,578 円　×　12ヶ月　＝　     141,270,936 円 
⑩a共益費（管理費）             250 円／㎡　×　   3,124.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　       9,374,280 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺類似建物の共益費水準により査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　  18 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       6,480,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       150,645,216 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       6,480,000 円　　×　　  20.0 ％　＝　　     7,321,809 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 149,803,407 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        23,545,156 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         226,033 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       11,772,578 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       2,896,619 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    450,000 円　×　　  80.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         3,600 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     152,929,659 円　　　　（　       191,401 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＫ１－公６賃
７
　　　　-125		 4,057  
(   3,965) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
4,182 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,734 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,650 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＴＫ１－公６賃
７
　　　　-126		 3,949  
(   3,863) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]
3,872 
c ＴＫ１－公６賃
７
　　　　-127		 3,562  
(   3,485) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]
3,527 
中央 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 6,900,000 円  　　　　  1,380,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 14,141,269 円  　　　      157,125,216　×　　　　   9.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,920,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   11,730,000 円  　　　　  1,380,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,380,000 円  　　　　  1,380,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,380,000 円  　　　　  1,380,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      37,452,069 円　（　　　　　　        46,874 円／㎡）　　（経費率　　  24.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9415    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,380,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 310,000 円／㎡　×　   4,290.08 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0548     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0411 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  40 ％　＋ 0.0857 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 75,624,000 円  
（　　　　　        94,648 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 152,929,659 円      
②総費用 37,452,069 円      
③純収益　①－② 115,477,590 円      
④建物等に帰属する純収益 75,624,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 39,853,590 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 37,522,155 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       46,961 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,137,035,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,420,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 中央 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　中央区勝どき三丁目４１９番１
 0100000003211-0000
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50 　
備考