別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月12日 提出
中央 -1 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中央 -1 東京都 区部第1 氏名  不動産鑑定士 佐藤 雅之   TEL.
鑑定評価額 91,000,000 円  1㎡当たりの価格 1,110,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
820,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
中央区月島2丁目1618番
「月島2-16-9」
②地積
 (㎡)
82  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
2住居
(80,400)
防火

(その他)
地区計画等
特別用途地区

(100,400)

1:1.5
事務所、作業所兼住

RC5
一般住宅、中高層店
舗兼共同住宅混在の
住宅地域
北西10.9m区道 水道、ガス、下水 月島

300m
(2)



①範囲 東    10 m、西    10 m、南    20 m、北    50 m ②標準的使用 中高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約     7.0 m、奥行 約    11.0 m、規模          80 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
一般住宅、共同住宅、店舗等
が混在する旧来からの住宅地
域。


10.9m区道 交通

施設
月島駅南方

300m
法令

規制
2住居
(100,400)
防火 
地区計画等
特別用途地区
⑤地域要因の将
 来予測
一般住宅、店舗、共同住宅等が混在する旧来からの住宅地域であるが、周辺は大型のマンション等への建替え開
発が進む。住宅需要、土地需要とも堅調であり、地価は上昇基調を維持している。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格         1,180,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格         1,010,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性  同一需給圏は、中央区の湾岸部に位置する月島地区(月島、佃、勝どき、晴海)及び対岸の住宅地域等であるが、月
島駅を中心とする住宅地域とは代替性が高い。需要者の中心は、実需の個人エンドユーザー、投資目的の法人、個人投
資家等である。周辺は、大型のマンション等への建替え開発が進み、住宅需要、土地需要は堅調である。土地取引価格
帯は、1億円前後の取引が一般的である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
 需要者の中心は、実需の個人等のほか、投資目的の法人、個人等である。住宅地実需の個人エンドユーザー等は、快
適性、利便性等の居住環境を、投資目的の法人、個人等は、収益性を重視して価格決定を行う。本件では、快適性、利
便性等を反映した比準価格及び収益性を反映した収益価格の両方を尊重し関連付け、さらに代表標準地との検討を踏ま
え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 中央 -5                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
        918,000 円/㎡
[107.5]
100
100
[100.0]
100
[ 88.7]
[100.0]
100
1,110,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
        1,030,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
景気は、緩やかに回復している。世界的な金
融引締め、中国経済の懸念等が下押しリスク
となっている。物価上昇、中東情勢、金融政
策に留意を要す。

地域要因に大きな変動はない。周辺では大型
のマンション等への建替え開発が進む。住宅
需要、土地需要とも堅調である。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     +2.0
環境       -13.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+7.8 %  %
3 試算価格算定内訳 中央 -1 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a TK1-公
6取2
-2
中央区

建付


  
(           ) 
長方形 北西10.9m区
道、
北東2.7m、
角地


2住居
地区計画等
特別用途地区
(100,400)
b TK1-公
6取14
-3
中央区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西5.5m区道
、中間画地




2住居
特別用途地区
地区計画等
(90,218)
c TK1―公
6取5
-312
中央区

建付


  
(           ) 
長方形 北東2.7m私道
、中間画地




2住居
地区計画等
特別用途地区
(80,240)
d TK1-公
6取4
-301
中央区

建付


  
(           ) 
長方形 北東2.7m私道
、中間画地




2住居
特別用途地区
地区計画等
(80,108)
e TK1-公
6取13
-4
中央区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西10.9m区
道、
南東5.4m、
角地


2住居
地区計画等
(100,400)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
2,115,159  
100
[ 100.0]
[ 107.9]
100
100
[ 100.0]
100
[  87.8]

2,599,381 
100
[ 198.0]

1,312,819 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

1,310,000 
b (            
1,210,165  
100
[ 100.0]
[ 104.7]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

1,267,043 
100
[ 106.7]

1,187,482 

1,190,000 
c (            
1,025,410  
100
[ 100.0]
[ 111.8]
100
100
[ 100.0]
100
[  97.0]

1,181,864 
100
[ 108.4]

1,090,280 

1,090,000 
d (            
1,002,192  
100
[ 100.0]
[ 109.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

1,097,400 
100
[  97.5]

1,125,538 

1,130,000 
e (            
1,896,338  
100
[ 100.0]
[ 104.1]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

1,916,590 
100
[ 161.6]

1,186,009 

1,190,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.61 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -1.0 環境    +100.0
画地     -12.2 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.67 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -5.0 交通・接近   +1.0 環境     +25.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政     -11.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.49 
街路      -3.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -8.0 交通・接近   -3.0 環境     +35.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政     -10.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.50 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -8.0 交通・接近   +1.0 環境     +28.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政     -18.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.81 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +1.0 環境     +60.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:   1,180,000 円/㎡]  



中央 -1 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  対象不動産は既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

12,486,025 

3,614,572 

8,871,453 

5,746,900 

3,124,553 
( 0.9585
2,994,884 
  3.8 -  0.2 )
3.6%  
⑧収益価格       83,191,222 円    (   1,010,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
中央 -1 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 57.16 RC8 357.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
2住居 防火
地区計画等
特別用途地区
100 %   400 %   400 %   82 ㎡      7.5 m x   11.0 m  前面道路:区道        10.9 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 1F駐輪場及びエントランス、2F以上をファミリータイプの共同住宅仕様を想定。 ⑦有効率   79.5 %
の理由
対象地の個別性、地域性より判断した。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
駐輪場
44.70 

 

 

 

 
   
   

 2 8
共同住宅
44.70 

90.8 

40.60 

3,500 

142,100 
2.0  284,200 
1.0  142,100 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


357.60 

79.5 

284.20 


994,700 
1,989,400 
994,700 
⑨年額支払賃料        994,700 円 × 12ヶ月 =       11,936,400 円 
⑩a共益費(管理費)             200 円/㎡ ×      284.20 ㎡ × 12ヶ月 =          682,080 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 地域における標準的な共益費相場より採用した。
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金にて担保。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
       12,618,480 円  ×     5.0 %                          
+                    円  ×         % =         630,924 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,987,556 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)         1,989,400 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =           18,899 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          994,700 円 ×    95.0 %  ×    0.5075 =          479,570 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                   12,486,025 円    (        152,269 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a TK1-公6賃

    -18
2,854  
  2,736
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 80.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

3,568 
対象基準階の
 月額実質賃料
      3,654 円/㎡

 月額支払賃料
(     3,500 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b TK1-公6賃

    -19
3,362  
  3,223
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

3,362 
c TK1-公6賃

    -20
4,124  
  3,954
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[110.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

3,749 
中央 -1 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 505,000 円          101,000,000 ×       0.5 %
②維持管理費 1,892,772 円            12,618,480 ×      15.0 %
③公租公課  土地               156,300 円     査定額
 建物               858,500 円          101,000,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料       101,000 円          101,000,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金       101,000 円          101,000,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  3,614,572 円 (              44,080 円/㎡)  (経費率    28.9 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 3.8 %  ⑥g :賃料の変動率 0.2 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 50 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 30 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.0 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9585    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 101,000,000 円                          設計監理料率
  270,000 円/㎡ ×      357.60 ㎡ × (100% +   5.00 %)
②元利逓増償還率 0.0569        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0434 ×  40 % + 0.0551 ×  40 % + 0.0876 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
5,746,900 円  
(             70,084 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 12,486,025 円      
②総費用 3,614,572 円      
③純収益 ①-② 8,871,453 円      
④建物等に帰属する純収益 5,746,900 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 3,124,553 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
2,994,884 円      

  (                         36,523 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          3.6 %

                              83,191,222 円


(                     1,010,000 円/㎡)
4 不動産ID 中央 -1 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  中央区月島二丁目1618番
0100000032422-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月12日 提出
中央 -1 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中央 -1 東京都 区部第1 氏名  不動産鑑定士 蜂須賀 千秋   TEL.
鑑定評価額 91,000,000 円  1㎡当たりの価格 1,110,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
820,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
中央区月島2丁目1618番
「月島2-16-9」
②地積
 (㎡)
82  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
2住居
(80,400)
防火

(その他)
地区計画等
特別用途地区

(100,400)

1:1.5
事務所、作業所兼住

RC5
一般住宅、中高層店
舗兼共同住宅混在の
住宅地域
北西10.9m区道 水道、ガス、下水 月島

300m
(2)



①範囲 東    10 m、西    10 m、南    20 m、北    50 m ②標準的使用 中高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約     7.0 m、奥行 約    11.0 m、規模          80 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
一般住宅、共同住宅を中心と
する住宅地域


10.9m区道 交通

施設
月島駅南方

300m
法令

規制
2住居
(100,400)
防火 
地区計画等
特別用途地区
⑤地域要因の将
 来予測
比較的小規模な画地が多く、一般住宅、共同住宅が中心の住宅地域である。併合した画地に共同住宅が建築され
るケースも散見される。当面は現状を維持して推移するものと予想される。
(3)最有効使用の判定 中高層共同住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格         1,150,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格         1,060,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は月島・佃・勝どきを中心とする、中央区南東部に位置する湾岸部の住宅地域と判定した。主たる需要者は
一般個人で、自己居住用の不動産取得が中心となる。規模によってはその他にも収益目的での取得を目論む不動産会社
や個人投資家等の参入も想定される。小規模な画地が多いが、再開発による大規模マンションも周辺に多く存しており
、近年の住宅需要の堅調さから地価は上昇傾向にある。取引総額は標準画地で1億円前後。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
主たる需要者が自用目的での個人、収益目的での投資家が想定されるため、取引事例比較法と収益還元法を適用した。
採用した取引事例は価格牽連性の高い月島地区と佃地区から採用した。市場実勢を反映しており適正な価格と判断され
る。収益還元法は賃貸マンションを想定し、周辺市況より賃料、還元利回りを査定しており、収益性を反映している。
いずれの価格も説得力を有している為、両価格を関連付け、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 中央 -5                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
        918,000 円/㎡
[107.5]
100
100
[100.0]
100
[ 88.7]
[100.0]
100
1,110,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
        1,030,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
不動産市況は堅調に推移しており、地価は上
昇傾向にある。国内金利の動向による地価へ
の影響は大きく今後の状況に注視する必要が
ある。

周辺では再開発事業が行われ、住宅地として
の熟成度が高まっている。都心の住宅需要は
堅調で、当エリアも地価は上昇傾向が続いて
いる。

個別的要因に特段の変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     +2.0
環境       -13.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+7.8 %  %
3 試算価格算定内訳 中央 -1 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a TK1-公
6取14
-3
中央区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西5.5m区道
、中間画地




2住居
特別用途地区
地区計画等
(90,218)
b TK1-公
6取11
-314
中央区

貸家
建付

  
(           ) 
長方形 北西10.9m区
道、
南西2.7m、
角地


2住居
地区計画等
特別用途地区
(100,400)
c TK1-公
6取4
-301
中央区

建付


  
(           ) 
長方形 北東2.7m私道
、中間画地




2住居
特別用途地区
地区計画等
(80,108)
d TK1-公
6取6
-307
中央区

更地


  
(           ) 
ほぼ正方形 北西5.5m区道
、北東2.7m、
角地



1住居
地区計画等
特別用途地区
(90,218)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
1,210,165  
100
[ 100.0]
[ 104.7]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

1,267,043 
100
[ 106.3]

1,191,950 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

1,190,000 
b (            
800,552  
100
[ 100.0]
[ 110.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

869,619 
100
[  81.6]

1,065,710 

1,070,000 
c (            
1,002,192  
100
[ 100.0]
[ 109.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

1,097,400 
100
[  91.2]

1,203,289 

1,200,000 
d (            
855,006  
100
[ 100.0]
[ 108.3]
100
100
[   /  ]
100
[ 103.0]

899,001 
100
[  77.2]

1,164,509 

1,160,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.67 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -5.4 交通・接近   +1.0 環境     +25.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政     -11.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.49 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +2.0 環境     -20.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.50 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -8.2 交通・接近   +1.0 環境     +20.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政     -18.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.55 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -5.5 交通・接近   +2.0 環境     -10.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政     -11.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:   1,150,000 円/㎡]  



中央 -1 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

13,622,540 

3,423,506 

10,199,034 

6,941,800 

3,257,234 
( 0.9585
3,122,059 
  3.8 -  0.2 )
3.6%  
⑧収益価格       86,723,861 円    (   1,060,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
中央 -1 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 57.16 RC8 357.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
2住居 防火
地区計画等
特別用途地区
100 %   400 %   400 %   82 ㎡      7.5 m x   11.0 m  前面道路:区道        10.9 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 1フロア1戸(約41㎡)の共同住宅を想定 ⑦有効率   79.5 %
の理由
同規模のマンションとしては標準的と判断
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
駐輪場
44.70 

 

 

 

 
   
   

 2 3
共同住宅
44.70 

90.8 

40.60 

3,750 

152,250 
1.0  152,250 
1.0  152,250 

 4 5
共同住宅
44.70 

90.8 

40.60 

3,850 

156,310 
1.0  156,310 
1.0  156,310 

 6 7
共同住宅
44.70 

90.8 

40.60 

3,950 

160,370 
1.0  160,370 
1.0  160,370 

 8 8
共同住宅
44.70 

90.8 

40.60 

4,050 

164,430 
1.0  164,430 
1.0  164,430 


357.60 

79.5 

284.20 


1,102,290 
1,102,290 
1,102,290 
⑨年額支払賃料      1,102,290 円 × 12ヶ月 =       13,227,480 円 
⑩a共益費(管理費)             240 円/㎡ ×      284.20 ㎡ × 12ヶ月 =          818,496 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 周辺の共益費の相場より判断
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
       14,045,976 円  ×     5.0 %                          
+                    円  ×         % =         702,299 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,343,677 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)         1,102,290 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =           10,472 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      4 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
        1,102,290 円 ×    95.0 %  ×    0.2563 =          268,391 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                   13,622,540 円    (        166,129 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a TK1-公6賃
11

    -37
4,256  
  3,924
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 93.4]
100
[102.0]
100
[100.0]

4,467 
対象基準階の
 月額実質賃料
      3,935 円/㎡

 月額支払賃料
(     3,850 円/㎡)


 基準階   5 F     B
b TK1-公6賃
11

    -38
4,187  
  4,184
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 93.5]
100
[101.0]
100
[100.0]

4,434 
c TK1-公6賃
11

    -39
3,635  
  3,349
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 96.3]
100
[102.0]
100
[ 95.0]

3,895 
中央 -1 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 610,000 円          122,000,000 ×       0.5 %
②維持管理費 1,376,506 円            14,045,976 ×       9.8 %
③公租公課  土地               156,000 円     査定額
 建物             1,037,000 円          122,000,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料       122,000 円          122,000,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金       122,000 円          122,000,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  3,423,506 円 (              41,750 円/㎡)  (経費率    25.1 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 3.8 %  ⑥g :賃料の変動率 0.2 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 50 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 30 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.0 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9585    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 122,000,000 円                          設計監理料率
  325,000 円/㎡ ×      357.60 ㎡ × (100% +   5.00 %)
②元利逓増償還率 0.0569        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0434 ×  40 % + 0.0551 ×  40 % + 0.0876 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
6,941,800 円  
(             84,656 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 13,622,540 円      
②総費用 3,423,506 円      
③純収益 ①-② 10,199,034 円      
④建物等に帰属する純収益 6,941,800 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 3,257,234 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
3,122,059 円      

  (                         38,074 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          3.6 %

                              86,723,861 円


(                     1,060,000 円/㎡)
4 不動産ID 中央 -1 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  中央区月島二丁目1618番
0100000032422-0000
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備考