別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
千代田 5-51　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千代田 5-51 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　柴田　佳子   TEL.
鑑定評価額 5,320,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,000,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,470,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千代田区麹町５丁目７番１外
 ②地積
　(㎡)		 2,658  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,400)
防火
（その他）
地区計画等
第１種文教地区

(70,340)
不整形
2.5:1		 事務所兼車庫

ＳＲＣ7F2B		 高層の事務所ビルが
建ち並ぶ商業地域
 南西7m区道 水道、ガス、下水 麹町

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西     0 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層事務所兼共同住宅の敷地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　     2,700 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 事務所ビルを中心にマンショ
ンも混在する商住混在地域		 街

路		 ７ｍ区道 交通

施設		 麹町駅南西方

400m		 法令

規制		 ２住居
(70,280)
防火 
地区計画等
第１種文教地区
⑤地域要因の将
　来予測		 新宿通り背後に高層店舗付事務所ビルやマンションも見られる商住混在地域で、新宿通り沿いの隣接地では事務
所への建替えが進んでいる。コロナ禍による停滞があったものの回復が見られ、地価は上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 高層事務所兼共同住宅の敷地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -5.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,130,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,820,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は千代田区西部、北部の幹線道路背後の商業地域及び商住混在地域。主な需要者は収益を目的とする不動産
投資ファンド（投資家）や不動産会社が中心となるが、マンションデベロッパーも需要者と考えられる。弱含みで推移
していた大規模な事務所賃料の下げ止まりが見られ、マンションの需要も堅調であるため、地価は上昇傾向が続いてい
る。幹線道路背後では小規模な取引も多く、市場で中心となる価格帯は、数億～数十円程度とみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、類似性の高い商業地域、商住混在地域の事例から求めた実証的な価格である。また、事務所としても利便
性と品等が高く、安定した収益を見込めるエリアであり、不動産投資ファンドや不動産会社等の需要も見込まれ、その
収益性は収益価格において反映されている。主な需要者は地域の価格水準と収益性の両面を検討して意思決定するもの
と考えられるため、両価格を関連付け、代表標準地との検討を行って、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千代田 5-28                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,120,000 円／㎡		 [109.9]
100		 100
[100.0]		 100
[116.8]		 [ 99.8]
100		 1,990,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,830,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気が緩やかに回復し、金融緩和が維持され
ている中で不動産取引市場は堅調に推移して
いるが、引き続き金融市場の動向に注意を要
する。

複数駅利用可能で利便性の高い商住混在地域
で、コロナ禍からの回復に伴い、不動産への
投資、賃貸需要ともに堅調で地価の上昇傾向
が続いている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　 +20.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千代田 5-51　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
６取１
-311		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東5.4m区道、
中間画地
２住居
地区計画等
第一種文教地区
(70,216)
b ＴＫ１－公
６取１６
-314		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6.4m区道、
中間画地
１住居
第一種文教地区
(70,339)
c ＴＫ１―公
６取５
-2		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東6m区道、
中間画地
商業

(100,360)
d ＴＫ１－公
６取１２
-304		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東6m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,360)
e ＴＫ１－公
６取１６
-304		 千代田区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西11m区道、
中間画地
商業
地区計画等
第二種文教地区
(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,033,713  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.1]
2,385,993 		 100
[ 121.0]
1,971,895 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -5.0

行政　　   +5.0

その他　    0.0

　　　[  99.8]
　　　　 100
1,970,000 
b (　           ) 
2,733,957  		 100
[ 100.0]		 [ 112.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.0]
2,840,278 		 100
[ 127.4]
2,229,418 
2,220,000 
c (　           ) 
3,184,989  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,360,163 		 100
[ 145.9]
2,303,059 
2,300,000 
d (　           ) 
2,024,647  		 100
[ 100.0]		 [ 111.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,251,407 		 100
[ 113.5]
1,983,619 
1,980,000 
e (　           ) 
2,946,955  		 100
[ 100.0]		 [ 109.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
3,218,075 		 100
[ 151.3]
2,126,950 
2,120,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -5.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.93 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.92 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +20.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,130,000 円／㎡]  



千代田 5-51　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握は困難であるため適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

546,398,578 
144,647,655 
401,750,923 
229,542,000 
172,208,923 		 （　0.9276）
159,740,997 		 （  3.6 -  0.3 ）
3.3％  
⑧収益価格 　  4,840,636,273 円　　　　（　  1,820,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千代田 5-51　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 1,326.42 Ｓ9F1B 10,557.98
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居 防火
地区計画等
第１種文教地区		 70 ％   400 ％   340 ％   2,658 ㎡     98.5 m x   39.4 m  前面道路：区道     　   7.0 ｍ 
特定道路までの距離：   49.0 ｍ 
⑥想定建物の概要 １～７階は事務所（フロア貸し）、８～９階は共同住宅（平均面積約５６㎡）、地下１階は駐車場２４台（機械式８台、平置１６台） ⑦有効率　  73.8 ％
の理由		 同様の高層事務所兼共同住宅として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
1,227.68 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 事務所
1,255.00 
73.5 
922.95 
5,300 
4,891,635 		 12.0  58,699,620 
0.0  0 

 2～ 7		 事務所
1,116.20 
85.8 
957.65 
5,300 
5,075,545 		 12.0  60,906,540 
0.0  0 

 8～ 9		 共同住宅
689.05 
81.6 
562.00 
3,600 
2,023,200 		 2.0  4,046,400 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
10,557.98 
73.8 
7,792.85 

39,391,305 		 432,231,660 
0 
⑨年額支払賃料     39,391,305 円　×　12ヶ月　＝　     472,695,660 円 
⑩a共益費（管理費）             908 円／㎡　×　   7,792.85 ㎡　×　12ヶ月　＝　      84,910,894 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似不動産の共益費水準から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　  24 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      11,520,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金で担保されているため、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       557,606,554 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　      11,520,000 円　　×　　  30.0 ％　＝　　    26,875,475 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 542,251,079 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       432,231,660 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       4,140,779 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    960,000 円　×　　  70.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         6,720 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     546,398,578 円　　　　（　       205,568 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＫ１－公６賃
５
　　　　-19		 4,448  
(   4,234) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.0]		 100
[ 91.0]		 100
[100.0]
5,492 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,353 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,300 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＴＫ１－公６賃
５
　　　　-20		 4,538  
(   4,234) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
4,929 
c ＴＫ１－公６賃
５
　　　　-21		 4,160  
(   3,931) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[ 87.0]		 100
[100.0]
5,434 
千代田 5-51　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 16,080,000 円  　　　　  4,020,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 56,912,655 円  　　　      569,126,554　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   29,445,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   34,170,000 円  　　　　  4,020,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     4,020,000 円  　　　　  4,020,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     4,020,000 円  　　　　  4,020,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     144,647,655 円　（　　　　　　        54,420 円／㎡）　　（経費率　　  26.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9276    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 4,020,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 370,000 円／㎡　×　  10,557.98 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0571     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0385 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  30 ％　＋ 0.0858 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 229,542,000 円  
（　　　　　        86,359 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 546,398,578 円      
②総費用 144,647,655 円      
③純収益　①－② 401,750,923 円      
④建物等に帰属する純収益 229,542,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 172,208,923 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 159,740,997 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       60,098 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  4,840,636,273 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,820,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千代田 5-51　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千代田区麹町五丁目７番１
 0100000089154-0000
2 　千代田区麹町五丁目７番３
 0100000089156-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
千代田 5-51　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千代田 5-51 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　吉村　真行   TEL.
鑑定評価額 5,340,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,010,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,470,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千代田区麹町５丁目７番１外
 ②地積
　(㎡)		 2,658  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,400)
防火
（その他）
地区計画等
第１種文教地区

(70,340)
不整形
2.5:1		 事務所兼車庫

ＳＲＣ7F2B		 高層の事務所ビルが
建ち並ぶ商業地域
 南西7m区道 水道、ガス、下水 麹町

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西     0 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層の店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　     2,700 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 事務所を中心に共同住宅等も
混在する地域。		 街

路		 ７ｍ区道 交通

施設		 麹町駅南西方

400m		 法令

規制		 ２住居
(70,280)
防火 
地区計画等
第１種文教地区
⑤地域要因の将
　来予測		 地域内に特段の変動はなく、当分の間は現状を維持していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -5.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,170,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,820,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、麹町、番町地区の幹線道路背後に存する商業地域及び住商混在地域。主な需要者は、機関投資家、不動
産会社の他、マンションデベロッパー等である。今後も底堅い需要が見込まれ、不動産市場は堅調に推移している。需
要の中心となる価格帯は、規模等にもよるが、概ね数十億円程度と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、市場において成立した規範性の高い住商混在地域等における取引事例に基づいて求めた試算価格であり、
実証性が高い。また、収益価格は、対象標準地上に高層の事務所兼共同住宅を想定して求めた試算価格であり、各種指
標等の規範性が高い。以上の各試算価格の特性を勘案し、本件では両試算価格を関連づけるとともに、代表標準地との
検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千代田 5-28                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,120,000 円／㎡		 [109.9]
100		 100
[100.0]		 100
[115.5]		 [ 99.8]
100		 2,010,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,830,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国内景気は緩やかな拡大を維持し、企業収益
も緩やかに回復しており、不動産市場は堅調
に推移している。


地域要因に特段大きな変動はなく、市場の回
復基調を受けて、地価は上昇傾向となってい
る。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　 +20.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千代田 5-51　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
６取１６
-305		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北西2.9m私道
、中間画地
商業
地区計画等
(100,240)
b ＴＫ１－公
６取１６
-304		 千代田区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西11m区道、
中間画地
商業
地区計画等
第二種文教地区
(100,500)
c ＴＫ１－公
６取７
-307		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m区道、
南西3m、
二方路
商業
特別用途地区
駐車場整備地区
(100,360)
d ＴＫ１－公
６取１０
-314		 千代田区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西11m区道、
中間画地
商業
第２種文教地区
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,940,751  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
2,239,950 		 100
[  97.8]
2,290,337 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -5.0

行政　　   +5.0

その他　    0.0

　　　[  99.8]
　　　　 100
2,290,000 
b (　           ) 
2,946,955  		 100
[ 100.0]		 [ 109.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
3,218,075 		 100
[ 157.6]
2,041,926 
2,040,000 
c (　           ) 
2,127,303  		 100
[ 100.0]		 [ 112.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
2,352,547 		 100
[  99.2]
2,371,519 
2,370,000 
d (　           ) 
3,111,388  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
3,316,740 		 100
[ 167.1]
1,984,883 
1,980,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常

 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常

 ％／月  
+0.92 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +20.0 その他　　　   0.0
c 正常

 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
d 正常

 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +20.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,170,000 円／㎡]  



千代田 5-51　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

571,629,980 
159,321,452 
412,308,528 
251,207,000 
161,101,528 		 （　0.9304）
149,888,862 		 （  3.4 -  0.3 ）
3.1％  
⑧収益価格 　  4,835,124,581 円　　　　（　  1,820,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千代田 5-51　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 1,326.42 Ｓ9F1B 10,557.98
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居 防火
地区計画等
第１種文教地区		 70 ％   400 ％   340 ％   2,658 ㎡     98.5 m x   39.4 m  前面道路：区道     　   7.0 ｍ 
特定道路までの距離：   49.0 ｍ 
⑥想定建物の概要 １階～７階は事務所、８階、９階は住戸（平均面積は５６㎡程度、ファミリータイプ）、地下に駐車場２６台（荷捌き用２台含む）。 ⑦有効率　  73.8 ％
の理由		 高層の事務所兼共同住宅として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
1,227.68 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 事務所
1,255.00 
73.5 
922.95 
5,600 
5,168,520 		 10.0  51,685,200 
0.0  0 

 2～ 7		 事務所
1,116.20 
85.8 
957.65 
5,600 
5,362,840 		 10.0  53,628,400 
0.0  0 

 8～ 8		 住宅
689.05 
81.6 
562.00 
3,400 
1,910,800 		 2.0  3,821,600 
0.0  0 

 9～ 9		 住宅
689.05 
81.6 
562.00 
3,500 
1,967,000 		 2.0  3,934,000 
0.0  0 

計
10,557.98 
73.8 
7,792.85 

41,223,360 		 381,211,200 
0 
⑨年額支払賃料     41,223,360 円　×　12ヶ月　＝　     494,680,320 円 
⑩a共益費（管理費）           1,000 円／㎡　×　   7,792.85 ㎡　×　12ヶ月　＝　      93,514,200 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準及び建物のグレード等を考慮して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　  24 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      11,520,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       588,194,520 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      11,520,000 円　　×　　  20.0 ％　＝　　    31,713,726 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 568,000,794 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       381,211,200 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       3,621,506 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    960,000 円　×　　  80.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         7,680 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     571,629,980 円　　　　（　       215,060 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＫ１－公６賃
１６
　　　　-25		 5,505  
(   5,450) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
5,825 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,647 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,600 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＴＫ１－公６賃
１６
　　　　-26		 5,280  
(   4,846) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
5,443 
c ＴＫ１－公６賃
１６
　　　　-27		 5,078  
(   4,845) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
5,642 
千代田 5-51　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 22,550,000 円  　　　　  4,510,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 59,971,452 円  　　　      599,714,520　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   29,445,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   38,335,000 円  　　　　  4,510,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     4,510,000 円  　　　　  4,510,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     4,510,000 円  　　　　  4,510,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     159,321,452 円　（　　　　　　        59,940 円／㎡）　　（経費率　　  27.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9304    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 4,510,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 415,000 円／㎡　×　  10,557.98 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0557     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0369 ×　 40 ％　＋　0.0518 ×  30 ％　＋ 0.0846 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 251,207,000 円  
（　　　　　        94,510 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 571,629,980 円      
②総費用 159,321,452 円      
③純収益　①－② 412,308,528 円      
④建物等に帰属する純収益 251,207,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 161,101,528 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 149,888,862 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       56,392 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  4,835,124,581 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,820,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千代田 5-51　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千代田区麹町五丁目７番１
 0100000089154-0000
2 　千代田区麹町五丁目７番３
 0100000089156-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
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16 　
17 　
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19 　
20 　
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30 　
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46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考