別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
千代田 5-49　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千代田 5-49 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　柴田　佳子   TEL.
鑑定評価額 227,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,180,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,510,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千代田区神田紺屋町４７番１
 ②地積
　(㎡)		 104  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,600)

1:1		 店舗兼事務所

ＲＣ7		 中小規模の店舗、事
務所ビルが建ち並ぶ
商業地域		 南西11m区道、南東側道 水道、ガス、下水 神田

160m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 中央通り背後に比較的小規模
な中高層店舗兼事務所ビルが
建ち並ぶ商業地域		 街

路		 １１ｍ区道 交通

施設		 神田駅北東方

160m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路背後に中小規模の店舗兼事務所等が建ち並ぶ商業地域である。中小規模の事務所ビルの賃貸需要は堅調
であり、地域要因は同様に推移すると考えられる。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,320,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,020,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は神田地区及びその周辺の幹線道路背後にあって、中小規模の店舗兼事務所ビルが集積する商業地域。主な
需要者は不動産会社や中小事業者等と考えられる。コロナ禍からの回復に伴い中小事務所ビルの賃貸需要は引き続き根
強い状況にあり、神田駅に近く、交通利便性も高い立地であることから一定の需要が見込まれる。小規模な画地が多く
、取引の中心となる価格帯は、数億円程度とみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、類似性の高い幹線道路背後の事例から求めた実証的な価格である。比較的小規模で総額が抑えられるため
、中小事業者の取得が考えられるほか、利便性の高さから収益性を重視する不動産会社等の需要も見込まれ、その収益
性は収益価格において反映されている。主な需要者は地域の価格水準と収益性の両面を検討して意思決定するものと考
えられるため、比準価格と収益価格を関連付け、代表標準地との検討を行って、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千代田 5-5                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.9
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,540,000 円／㎡		 [110.2]
100		 100
[101.9]		 100
[131.5]		 [104.0]
100		 2,170,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,980,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気が緩やかに回復し、金融緩和が維持され
ている中で不動産取引市場は堅調に推移して
いるが、引き続き金融市場の動向に注意を要
する。

ＪＲ神田駅に近く利便性の高い商業地域であ
り、中小規模の事務所は賃貸需要が根強く取
引需要も堅調であることから、地価の上昇傾
向が続いている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +8.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +23.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千代田 5-49　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１―公
６取５
-308		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東11m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,600)
b ＴＫ１－公
６取１０
-317		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西11m区道、
中間画地
商業
第２種文教地区
(100,500)
c ＴＫ１－公
６取１１
-305		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西6m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,385)
d ＴＫ１－公
６取１５
-305		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 東8m区道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,480)
e ＴＫ１－公
６取２
-302		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m区道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,240)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,049,245  		 100
[ 100.0]		 [ 107.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,274,889 		 100
[ 131.0]
2,499,915 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
2,600,000 
b (　           ) 
2,913,250  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
3,159,525 		 100
[ 139.7]
2,261,650 
2,350,000 
c (　           ) 
1,140,000  		 100
[ 100.0]		 [ 112.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
1,258,471 		 100
[  60.4]
2,083,561 
2,170,000 
d (　           ) 
1,885,511  		 100
[ 100.0]		 [ 109.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,062,749 		 100
[  92.9]
2,220,397 
2,310,000 
e (　           ) 
1,545,071  		 100
[ 100.0]		 [ 112.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,742,840 		 100
[  78.9]
2,208,923 
2,300,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.94 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,320,000 円／㎡]  



千代田 5-49　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握は困難であるため適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

29,965,029 
9,893,090 
20,071,939 
12,949,000 
7,122,939 		 （　0.9461）
6,739,013 		 （  3.4 -  0.2 ）
3.2％  
⑧収益価格 　    210,594,156 円　　　　（　  2,020,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千代田 5-49　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 71.68 Ｓ11 664.59
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   600 ％   600 ％   104 ㎡     10.0 m x   10.0 m  前面道路：区道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階以上は事務所（フロア貸し）を想定 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 同様の高層店舗兼事務所ビルとして標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
62.19 
80.7 
50.19 
4,000 
200,760 		 6.0  1,204,560 
0.0  0 

 2～11		 事務所
60.24 
91.0 
54.79 
3,750 
205,463 		 6.0  1,232,778 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
664.59 
90.0 
598.09 

2,255,390 		 13,532,340 
0 
⑨年額支払賃料      2,255,390 円　×　12ヶ月　＝　      27,064,680 円 
⑩a共益費（管理費）             605 円／㎡　×　     598.09 ㎡　×　12ヶ月　＝　       4,342,133 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似不動産の共益費水準から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金で担保されているため、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        31,406,813 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,570,341 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 29,836,472 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        13,532,340 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         128,557 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      29,965,029 円　　　　（　       288,125 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＫ１－公６賃
５
　　　　-16		 3,031  
(   2,682) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 83.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
3,765 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,769 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,750 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＴＫ１－公６賃
５
　　　　-17		 3,083  
(   2,830) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 84.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
3,745 
c ＴＫ１－公６賃
５
　　　　-18		 3,962  
(   3,631) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
3,923 
千代田 5-49　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,150,000 円  　　　　    230,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 5,025,090 円  　　　       31,406,813　×　　　　  16.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,303,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,955,000 円  　　　　    230,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       230,000 円  　　　　    230,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       230,000 円  　　　　    230,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,893,090 円　（　　　　　　        95,126 円／㎡）　　（経費率　　  33.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9461    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 230,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 330,000 円／㎡　×　     664.59 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0563     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0377 ×　 40 ％　＋　0.0524 ×  30 ％　＋ 0.0851 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,949,000 円  
（　　　　　       124,510 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 29,965,029 円      
②総費用 9,893,090 円      
③純収益　①－② 20,071,939 円      
④建物等に帰属する純収益 12,949,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,122,939 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,739,013 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       64,798 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    210,594,156 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,020,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千代田 5-49　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千代田区神田紺屋町４７番１
 0100000123263-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
千代田 5-49　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千代田 5-49 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　彦坂　正博   TEL.
鑑定評価額 227,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,180,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,510,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月29日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千代田区神田紺屋町４７番１
 ②地積
　(㎡)		 104  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,600)

1:1		 店舗兼事務所

ＲＣ7		 中小規模の店舗、事
務所ビルが建ち並ぶ
商業地域		 南西11m区道、南東側道 水道、ガス、下水 神田

160m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 中小規模の店舗兼事務所ビル
が建ち並ぶ商業地域である。		 街

路		 １１ｍ区道 交通

施設		 神田駅北東方

160m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 神田駅に近い中小規模の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地域で、築年が古い中層の建物は、今後、高層建物に
建て替わっていくことが予測される。堅調な投資需要を背景に、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,290,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,090,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、神田駅周辺地区を中心とし、幹線道路背後に中小規模の店舗、事務所が多く見られる商業地域と把握す
る。主たる需要者は、地場の不動産会社や中小規模の法人を中心に、マンション開発業者も需要者として想定される。
当該エリアの小型ビルのオフィス市況は比較的落ち着いており、低金利を背景とした堅調な投資需要に支えられて地価
は上昇傾向で推移している。取引規模としては、総額１億数千万円から数億円規模の取引が中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象不動産の主たる需要者は、地場の不動産会社や中小規模の法人等が中心であり、当該主たる需要者は、純粋な投資
物件としてのほか、自用の事務所ビルまたは一部を自用の事務所とした自用兼投資物件として取得することもある。そ
れゆえ当該主たる需要者は、不動産の有する収益性とともに、市場性にも着目して取引意思を決定する。そこで、比準
価格と収益価格を関連付け、さらに代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千代田 5-5                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.9
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,540,000 円／㎡		 [110.2]
100		 100
[101.9]		 100
[130.8]		 [104.0]
100		 2,180,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,980,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しており、大規模オフィ
ス市況はやや軟調だが、投資意欲は旺盛で売
買市場は好調のため、地価は全般的に上昇傾
向にある。

当該エリアの小型ビルのオフィスマーケット
は比較的落ち着いており、堅調な投資需要に
支えられて、地価は上昇傾向で推移している
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +8.3
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千代田 5-49　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
６取１５
-305		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 東8m区道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,480)
b ＴＫ１－公
６取６
-301		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東6m区道、
南東3m、角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,600)
c ＴＫ１－公
６取１０
-313		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東8m区道、
北西4m、角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,500)
d ＴＫ１－公
６取１０
-314		 千代田区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西11m区道、
中間画地
商業
第２種文教地区
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,885,511  		 100
[ 100.0]		 [ 109.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,062,749 		 100
[  88.5]
2,330,790 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
2,420,000 
b (　           ) 
1,881,936  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 117.6]
1,680,300 		 100
[  81.2]
2,069,335 
2,150,000 
c (　           ) 
1,656,565  		 100
[ 100.0]		 [ 111.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
1,779,215 		 100
[  86.6]
2,054,521 
2,140,000 
d (　           ) 
3,111,388  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
3,316,740 		 100
[ 139.7]
2,374,188 
2,470,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.94 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　 +12.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,290,000 円／㎡]  



千代田 5-49　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

29,478,600 
9,193,726 
20,284,874 
12,949,000 
7,335,874 		 （　0.9461）
6,940,470 		 （  3.4 -  0.2 ）
3.2％  
⑧収益価格 　    216,889,688 円　　　　（　  2,090,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千代田 5-49　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 71.68 Ｓ11 664.59
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   600 ％   600 ％   104 ㎡     10.0 m x   10.0 m  前面道路：区道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２階以上を事務所の各階フロア貸しを想定した。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 高層店舗兼事務所ビルの標準的な有効率。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
62.19 
80.7 
50.19 
3,700 
185,703 		 6.0  1,114,218 
0.0  0 

 2～11		 事務所
60.24 
91.0 
54.79 
3,700 
202,723 		 6.0  1,216,338 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
664.59 
90.0 
598.09 

2,212,933 		 13,277,598 
0 
⑨年額支払賃料      2,212,933 円　×　12ヶ月　＝　      26,555,196 円 
⑩a共益費（管理費）             605 円／㎡　×　     598.09 ㎡　×　12ヶ月　＝　       4,342,133 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域における類似不動産の共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        30,897,329 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,544,866 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 29,352,463 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        13,277,598 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         126,137 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      29,478,600 円　　　　（　       283,448 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＫ１－公６賃
１２
　　　　-112		 4,069  
(   3,734) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
3,775 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,719 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,700 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＴＫ１－公６賃
１２
　　　　-113		 4,452  
(   3,933) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
3,687 
c ＴＫ１－公６賃
１２
　　　　-114		 3,807  
(   3,630) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,807 
千代田 5-49　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,150,000 円  　　　　    230,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 4,325,626 円  　　　       30,897,329　×　　　　  14.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,303,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,955,000 円  　　　　    230,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       230,000 円  　　　　    230,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       230,000 円  　　　　    230,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,193,726 円　（　　　　　　        88,401 円／㎡）　　（経費率　　  31.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9461    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 230,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 330,000 円／㎡　×　     664.59 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0563     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0377 ×　 40 ％　＋　0.0524 ×  30 ％　＋ 0.0851 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,949,000 円  
（　　　　　       124,510 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 29,478,600 円      
②総費用 9,193,726 円      
③純収益　①－② 20,284,874 円      
④建物等に帰属する純収益 12,949,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,335,874 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,940,470 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       66,735 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    216,889,688 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,090,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千代田 5-49　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千代田区神田紺屋町４７番１
 0100000123263-0000
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備考