別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
千代田 5-48　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千代田 5-48 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　雅之   TEL.
鑑定評価額 336,000,000 円  １㎡当たりの価格 4,250,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 3,180,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千代田区有楽町１丁目１４番１６外
｢有楽町１－２－９｣		 ②地積
　(㎡)		 87  
(          8) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,900)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,686)

1:2		 店舗、事務所兼倉庫

Ｓ8		 中高層の飲食店舗ビ
ル等が建ち並ぶ商業
地域		 南東8m区道、背面道 水道、ガス、下水 日比谷

160m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中高層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 ＪＲ高架沿いに飲食店舗等が
建ち並ぶ繁華な商業地域であ
る。		 街

路		 ８ｍ区道 交通

施設		 日比谷駅南方

160m		 法令

規制		 商業
(100,640)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺では、ミッドタウン日比谷の開業等により繁華性が高まり、コロナ禍以前の賑わいが戻ってきている。イン
バウンドの回復や、取引利回りの低下傾向により、地価は上昇基調にある。
(3)最有効使用の判定 高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
セットバック　　　　　　　　　　  -4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  4,560,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  4,010,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、有楽町及び銀座地区の飲食店街を中心に、神田、新橋等の山手線各駅至近とする飲食店街及びその周
辺の商業地域である。コロナ禍の回復とともに、小規模店舗ビル等が集積し、アクセスに優ることから周辺勤務者で賑
わいが戻ってきている。需要者の中心は、貸しビル業者、不動産業者、機関投資家等である。取引利回りの低下傾向に
より、地価は上昇基調にある。取引の中心価格帯は、総額で数億円程が一般的である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　需要者の中心は、収益獲得を目的とした貸しビル業者、不動産業者、機関投資家等である。これらの中心需要者は、
資金力を有する国内の法人等であり、主に収益性に着目して取引を行う。また、供給の少ない地域柄、取引きに当たり
、相当の高値取引きも予想される。本件は、市場実態を反映した比準価格及び収益性を反映した収益価格を相互に関連
づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千代田 5-5                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.9
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,540,000 円／㎡		 [110.2]
100		 100
[101.9]		 100
[ 64.2]		 [ 98.9]
100		 4,230,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,980,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、緩やかに回復している。世界的な金
融引締め、中国経済の懸念等が下押しリスク
となっている。物価上昇、中東情勢、金融政
策に留意を要す。

地域要因に大きな変動はない。客足は戻りつ
つあり、インバウンドも回復基調にある。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 +11.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -41.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千代田 5-48　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
６取１
-301		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西15m区道、
南東3m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,695)
b ＴＫ１－公
６取１４
-1		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東36m都道、
南西3m、角地
商業
地区計画等
(100,800)
c ＴＫ１－公
６取１２
-307		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南35.9m都道、
西4m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,700)
d ＴＫ１－公
６取９
-301		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東36m都道、
南西6m、角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,800)
e ＴＫ１－公
６取１５
-301		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南35m都道、
北東8m、角地
商業
地区計画等
(100,800)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
4,836,146  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
5,084,862 		 100
[ 111.3]
4,568,609 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -1.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  98.9]
　　　　 100
4,520,000 
b (　           ) 
7,319,074  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
7,548,692 		 100
[ 164.0]
4,602,861 
4,550,000 
c (　           ) 
7,175,714  		 100
[ 100.0]		 [ 107.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
7,482,249 		 100
[ 164.8]
4,540,200 
4,490,000 
d (　           ) 
5,592,338  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
5,755,222 		 100
[ 124.7]
4,615,254 
4,560,000 
e (　           ) 
4,173,752  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
4,315,579 		 100
[  91.5]
4,716,480 
4,660,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.87 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +11.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +38.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +11.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +47.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +11.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +11.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  4,560,000 円／㎡]  



千代田 5-48　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象不動産は既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

25,998,621 
7,786,926 
18,211,695 
8,195,000 
10,016,695 		 （　0.9483）
9,498,832 		 （  3.3 -  0.3 ）
3.0％  
⑧収益価格 　    316,627,733 円　　　　（　  4,010,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千代田 5-48　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 59.98 Ｓ8 395.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   900 ％   686 ％   79 ㎡      6.0 m x   13.0 m  前面道路：区道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：   59.9 ｍ 
⑥想定建物の概要 各階店舗仕様フロアー貸し。 ⑦有効率　  85.8 ％
の理由		 対象地の個別性、地域性より判断した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
51.10 
66.5 
34.00 
7,562 
257,108 		 12.0  3,085,296 
0.0  0 

 2～ 8		 店舗
49.20 
88.6 
43.60 
5,900 
257,240 		 10.0  2,572,400 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
395.50 
85.8 
339.20 

2,057,788 		 21,092,096 
0 
⑨年額支払賃料      2,057,788 円　×　12ヶ月　＝　      24,693,456 円 
⑩a共益費（管理費）             605 円／㎡　×　     339.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,462,592 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域における標準的な共益費相場より採用した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金にて担保。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        27,156,048 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,357,802 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 25,798,246 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        21,092,096 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         200,375 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      25,998,621 円　　　　（　       329,096 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＫ１－公６賃
４
　　　　-15		 6,465  
(   6,154) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
6,465 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,949 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,900 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＴＫ１－公６賃
４
　　　　-16		 8,360  
(   8,318) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[130.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
6,431 
c ＴＫ１－公６賃
４
　　　　-17		 7,295  
(   6,954) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[130.0]		 100
[100.0]
5,907 
千代田 5-48　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 596,000 円  　　　　    149,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 3,258,726 円  　　　       27,156,048　×　　　　  12.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,367,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,266,500 円  　　　　    149,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       149,000 円  　　　　    149,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       149,000 円  　　　　    149,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,786,926 円　（　　　　　　        98,569 円／㎡）　　（経費率　　  30.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9483    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 149,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 360,000 円／㎡　×　     395.50 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0550     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0362 ×　 40 ％　＋　0.0511 ×  30 ％　＋ 0.0840 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,195,000 円  
（　　　　　       103,734 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 25,998,621 円      
②総費用 7,786,926 円      
③純収益　①－② 18,211,695 円      
④建物等に帰属する純収益 8,195,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,016,695 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,498,832 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      120,238 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    316,627,733 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   4,010,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千代田 5-48　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千代田区有楽町一丁目１４番１６
 0100000093986-0000
2 　千代田区有楽町一丁目１４番３３
 0100000094003-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
千代田 5-48　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千代田 5-48 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　山本　耕平   TEL.
鑑定評価額 332,000,000 円  １㎡当たりの価格 4,200,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 3,180,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千代田区有楽町１丁目１４番１６外
｢有楽町１－２－９｣		 ②地積
　(㎡)		 87  
(          8) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,900)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,686)

1:2		 店舗、事務所兼倉庫

Ｓ8		 中高層の飲食店舗ビ
ル等が建ち並ぶ商業
地域		 南東8m区道、背面道 水道、ガス、下水 日比谷

160m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中高層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 大規模業務・遊興施設に隣接
する飲食店の多い商業地域		 街

路		 ８ｍ区道 交通

施設		 日比谷駅南方

160m		 法令

規制		 商業
(100,640)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 有楽町駅に近い飲食系の店舗ビル等が多く見られる商業地域であり、当面は現状を維持するものと予想される。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
セットバック　　　　　　　　　　  -4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  4,490,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  3,900,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、幹線道路背後の銀座地区、有楽町駅から新橋駅にかけての飲食店舗を中心とした雑居ビル等の建ち並ぶ
商業地域である。店舗の多くはサラリーマン等を顧客とするほか、銀座地区にも近く周辺には劇場等などの娯楽施設も
あり人通りの多い地域であり、コロナ禍で減少した来街者は回復しつつある。需要者は、資金力のある不動産業者等が
想定されるが、供給は少ないことから、取引となれば高値取引も予想される地域である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、比較可能な複数の取引事例から求められており、実勢を反映した価格と認められる。収益価格は直接法に
より求められており、賃料水準も標準的なものであり、対象地の収益性を反映する。繁華性の高い商業地域に存し、市
場参加者は地域の価格水準と投資採算性の両面を検討して意思決定するものと思料される。本件では、比準価格と収益
価格とを関連づけ、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千代田 5-5                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.9
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,540,000 円／㎡		 [110.2]
100		 100
[101.9]		 100
[ 64.4]		 [ 98.9]
100		 4,220,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,980,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は回復基調にあるものの、世界的な金融
情勢や地政学的リスク、国内の金融政策の動
向等に留意する必要がある。


ＪＲ高架沿いの中高層の飲食店舗の多い商業
ビルの連担する地域であり、飲食系テナント
の退去が目立つ一方、テナントの埋め戻しも
みられる。

個別的要因に特に変化は認められない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -38.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千代田 5-48　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
６取３
-308		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東15m区道、
北西4m、角地
商業
地区計画等
高度利用地区
(100,700)
b ＴＫ１－公
６取１２
-303		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西26.9m区
道、中間画地
商業
第二種文教地区
(100,590)
c ＴＫ１－公
６取１４
-310		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西9m区道、
北東6m、角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,584)
d ＴＫ１－公
６取１
-301		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西15m区道、
南東3m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,695)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
6,539,389  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  84.0]
8,329,936 		 100
[ 169.7]
4,908,625 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -1.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  98.9]
　　　　 100
4,850,000 
b (　           ) 
2,928,298  		 100
[ 100.0]		 [ 111.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,262,124 		 100
[  79.2]
4,118,843 
4,070,000 
c (　           ) 
4,215,151  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.2]
4,119,526 		 100
[  91.2]
4,517,024 
4,470,000 
d (　           ) 
4,836,146  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
5,084,862 		 100
[ 109.3]
4,652,207 
4,600,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +60.0
画地　　　　 -16.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.88 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.87 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  4,490,000 円／㎡]  



千代田 5-48　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

26,501,580 
8,068,696 
18,432,884 
9,013,800 
9,419,084 		 （　0.9494）
8,942,478 		 （  3.2 -  0.3 ）
2.9％  
⑧収益価格 　    308,361,310 円　　　　（　  3,900,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千代田 5-48　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 59.89 Ｓ8 395.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   900 ％   686 ％   79 ㎡      6.0 m x   13.0 m  前面道路：区道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：   59.9 ｍ 
⑥想定建物の概要 各階店舗フロア貸し ⑦有効率　  85.8 ％
の理由		 近隣の同類型の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
51.10 
66.5 
34.00 
8,000 
272,000 		 12.0  3,264,000 
0.0  0 

 2～ 8		 店舗
49.20 
88.6 
43.60 
6,000 
261,600 		 10.0  2,616,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
395.50 
85.8 
339.20 

2,103,200 		 21,576,000 
0 
⑨年額支払賃料      2,103,200 円　×　12ヶ月　＝　      25,238,400 円 
⑩a共益費（管理費）             600 円／㎡　×　     339.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,442,240 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域内における同規模建物の標準的な共益費水準を計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        27,680,640 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,384,032 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 26,296,608 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        21,576,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         204,972 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      26,501,580 円　　　　（　       335,463 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＫ１－公６賃
１５
　　　　-5		 8,249  
(   8,168) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[130.0]		 100
[100.0]
6,345 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,050 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,000 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＴＫ１－公６賃
１５
　　　　-9		 6,465  
(   6,154) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
6,465 
c ＴＫ１－公６賃
１５
　　　　-10		 6,992  
(   6,955) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
5,827 
千代田 5-48　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 664,000 円  　　　　    166,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 3,293,996 円  　　　       27,680,640　×　　　　  11.9 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,367,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,411,000 円  　　　　    166,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       166,000 円  　　　　    166,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       166,000 円  　　　　    166,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,068,696 円　（　　　　　　       102,135 円／㎡）　　（経費率　　  30.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9494    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 166,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 400,000 円／㎡　×　     395.50 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0543     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0354 ×　 40 ％　＋　0.0505 ×  30 ％　＋ 0.0834 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,013,800 円  
（　　　　　       114,099 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 26,501,580 円      
②総費用 8,068,696 円      
③純収益　①－② 18,432,884 円      
④建物等に帰属する純収益 9,013,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,419,084 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,942,478 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      113,196 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    308,361,310 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   3,900,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千代田 5-48　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千代田区有楽町一丁目１４番１６
 0100000093986-0000
2 　千代田区有楽町一丁目１４番３３
 0100000094003-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考