別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
千代田 5-46　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千代田 5-46 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　牛木　啓貴   TEL.
鑑定評価額 25,400,000,000 円  １㎡当たりの価格 14,500,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 10,620,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千代田区内幸町１丁目４番外
｢内幸町１－２－１｣		 ②地積
　(㎡)		 1,755  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,800)

1.2:1		 事務所兼駐車場

ＳＲＣ11F2B		 高層の事務所ビルが
建ち並ぶ商業地域
 北西44m都道、三方路 水道、ガス、下水 内幸町近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  45.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 日比谷通り沿いに事務所ビル
等が建ち並ぶオフィス街		 街

路		 ４４ｍ都道 交通

施設		 内幸町駅近接

 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 日比谷通り沿いの大規模オフィスビルが建ち並ぶ業務高度商業地域として熟成しており、今後も現状のまま推移
するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +7.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 14,700,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　 14,100,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は千代田区内及び周辺区内のオフィスビル等が建ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域で、特に日比谷通り沿いの
業務高度商業地域は代替性が高い。主たる需要者は、国内大企業、機関投資家、不動産業者等である。業務高度商業地
として熟成しており、売り物件の供給は少ない。コロナ禍により空室率等に若干影響は出たが、地価は堅調に推移して
いる。大規模画地の供給があった場合、標準的画地の規模を前提とすれば２５０億円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場性に着目した価格であり、同一需給圏内の類似地域から豊富かつ適切な取引事例を収集することができ
た。一方、収益価格は収益性に着目した価格であるが、対象標準地上に建物を想定するなど比準価格に比べ想定の要素
が多い。したがって、市場の実態を反映した比準価格をやや重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏ま
え、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千代田 5-19                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　 +10.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 26,800,000 円／㎡		 [100.4]
100		 100
[110.0]		 100
[180.6]		 [107.0]
100		 14,500,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 14,200,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 千代田区の商業地は、コロナ禍の影響がほぼ
なくなり、地価の回復基調が鮮明になってい
る。


大規模オフィスが建ち並ぶ商業地域で売買市
場での供給は限定的であるが、投資目的の需
要は旺盛であり、地価は堅調に推移している
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.2
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +55.0
行政　　　　　　 +15.6
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千代田 5-46　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
６取６
-308		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北44m都道、
東23m、南9m、
西5.5m、
四方路
商業
高度地区
(100,905)
b ＴＫ１－公
６取８
-302		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東15.8m区
道、
北西12.3m、
南東8m、
南西9m、
四方路
商業
地区計画等
文教地区
(70,930)
c ＴＫ１－公
６取１２
-316		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南33m国道、
北8.2m、
二方路
商業
地区計画等
第二種文教地区
(100,800)
d ＴＫ１－公
６取１２
-305		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東27m都道、
北東15m、
北西8m、
三方路
商業
高度利用地区
地区計画等
(100,1100)
e ＴＫ１－公
６取１
-314		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東36m都道、
西40m、北22m、
三方路
商業
地区計画等
都市再生特別地区
(60,1400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
11,785,411  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 116.5]
10,166,814 		 100
[  74.9]
13,573,850 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 107.0]
　　　　 100
14,500,000 
b (　           ) 
11,034,575  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 125.4]
9,309,873 		 100
[  65.1]
14,300,880 
15,300,000 
c (　           ) 
10,147,392  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
10,724,401 		 100
[  77.5]
13,837,937 
14,800,000 
d (　           ) 
14,830,089  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 113.4]
13,456,933 		 100
[ 101.3]
13,284,238 
14,200,000 
e (　           ) 
24,545,239  		 100
[ 100.0]		 [  97.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
22,297,170 		 100
[ 152.6]
14,611,514 
15,600,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.1 環境　　　　 -21.0
画地　　　　  +8.9 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.1 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.2 交通・接近　  +1.2 環境　　　　 -26.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　 +14.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.3 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.1 交通・接近　  +0.2 環境　　　　 -21.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.9 交通・接近　  -0.6 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.2 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +18.8 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 14,700,000 円／㎡]  



千代田 5-46　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,435,825,659 
406,144,072 
1,029,681,587 
316,940,000 
712,741,587 		 （　0.9360）
667,126,125 		 （  3.1 -  0.4 ）
2.7％  
⑧収益価格 　 24,708,375,000 円　　　　（　 14,100,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千代田 5-46　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所 1,641.00 Ｓ9F1B 15,281.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   800 ％   800 ％   1,755 ㎡     45.0 m x   39.0 m  前面道路：都道     　  44.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は帰宅困難者対応施設等、２～９階は事務所、地下１階は駐車場の事務所ビルを想定した。容積対象床面積１４，０３７．１４㎡ ⑦有効率　  68.7 ％
の理由		 高層事務所ビルとしては標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
540.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 帰宅困難者対応施設等
1,487.00 
 
 
 
 		    
   

 2～ 9		 事務所
1,641.00 
80.0 
1,312.00 
10,400 
13,644,800 		 12.0  163,737,600 
0.0  0 
塔屋
  ～  		 塔屋
126.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
15,281.00 
68.7 
10,496.00 

109,158,400 		 1,309,900,800 
0 
⑨年額支払賃料    109,158,400 円　×　12ヶ月　＝　   1,309,900,800 円 
⑩a共益費（管理費）           1,210 円／㎡　×　  10,496.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　     152,401,920 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の類似建物の賃貸事例等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  50,000 円／台　×　  36 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      21,600,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     1,462,302,720 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　      21,600,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　    60,652,109 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,423,250,611 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）     1,309,900,800 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　      12,575,048 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   1,435,825,659 円　　　　（　       818,134 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＫ１公６賃２
　　　　-2		 8,249  
(   8,167) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 84.0]		 100
[100.0]
10,559 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　   10,500 円/㎡

　月額支払賃料
（　   10,400 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＴＫ１公６賃２
　　　　-4		 8,382  
(   8,167) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
10,691 
c ＴＫ１公６賃２
　　　　-40		 8,546  
(   8,470) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
10,473 
千代田 5-46　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 17,940,000 円  　　　　  5,980,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 148,390,272 円  　　　    1,483,902,720　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　  177,023,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   50,830,000 円  　　　　  5,980,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     5,980,000 円  　　　　  5,980,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     5,980,000 円  　　　　  5,980,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     406,144,072 円　（　　　　　　       231,421 円／㎡）　　（経費率　　  28.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9360    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 5,980,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 380,000 円／㎡　×　  15,281.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0530     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0339 ×　 40 ％　＋　0.0492 ×  30 ％　＋ 0.0822 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 316,940,000 円  
（　　　　　       180,593 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,435,825,659 円      
②総費用 406,144,072 円      
③純収益　①－② 1,029,681,587 円      
④建物等に帰属する純収益 316,940,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 712,741,587 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 667,126,125 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      380,129 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,708,375,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　  14,100,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千代田 5-46　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千代田区内幸町一丁目４番
 0100000079577-0000
2 　千代田区内幸町一丁目５番
 0100000079578-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
千代田 5-46　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千代田 5-46 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　小熊　忍   TEL.
鑑定評価額 25,400,000,000 円  １㎡当たりの価格 14,500,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 10,620,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千代田区内幸町１丁目４番外
｢内幸町１－２－１｣		 ②地積
　(㎡)		 1,755  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,800)

1.2:1		 事務所兼駐車場

ＳＲＣ11F2B		 高層の事務所ビルが
建ち並ぶ商業地域
 北西44m都道、三方路 水道、ガス、下水 内幸町近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  45.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 日比谷通り沿いに高層の事務
所ビルが建ち並ぶ地域		 街

路		 ４４ｍ都道 交通

施設		 内幸町駅近接

 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺地域では大型の再開発事業も進行しており、地域的には発展的推移が予測される。事務所系賃貸市場はやや
軟調で推移しているが、一方で取引利回りは低下傾向を示しており、地価は上昇を予測。
(3)最有効使用の判定 高層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +7.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 15,400,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　 13,600,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は内幸町、大手町、丸の内を中心とし、広幅員街路に面した高度商業地域一帯の圏域。典型的な需要者とし
ては、上場不動産投資法人を含む国内外の機関投資家、大手不動産業者、大手一般事業法人等が想定される。供給に比
して需要は強く、市場競争力は高い。事務所の賃貸市場はやや軟調であるが、取引利回りは低下傾向で地価は上昇傾向
にある。画地が大きいこともあり、売買が成立する場合は数百億円程度になるものと推定される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は実際の取引市場で生起した価格を基礎とする実証的価格であり、収益価格は賃料水準、金利動向等を反映し
た理論的価格である。対象標準地の想定される需要者は機関投資家、大手不動産業者、大手一般事業法人等であり、収
益性を重視しつつも、その希少性から類似不動産の取引水準をも考慮して意思決定する傾向も強い。従って本件では、
比準・収益の両試算価格を相互に関連付け、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千代田 5-19                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　 +10.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 26,800,000 円／㎡		 [100.4]
100		 100
[110.0]		 100
[180.1]		 [107.0]
100		 14,500,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 14,200,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利に関して先高感も見受けられるが、不動
産に対する金融機関の貸出残高は増加傾向が
続き、不動産市況は堅調に推移している。


広幅員街路沿いに高層事務所ビルが建ち並ぶ
地域であり、周辺で再開発計画も進行。取引
利回りは低下傾向で、地価は上昇を示してい
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.4
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +56.0
行政　　　　　　 +16.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千代田 5-46　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
６取６
-308		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北44m都道、
東23m、南9m、
西5.5m、
四方路
商業
高度地区
(100,905)
b ＴＫ１－公
６取１
-305		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西22m都道、
南22m、東26m、
三方路
商業
都市再生特別地区
地区計画等
(70,1570)
c ＴＫ１―公
６取５
-309		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 正方形 南36.3m国道、
西36.5m、
北8m、
三方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,1300)
d ＴＫ１―公
６取５
-313		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西22m都道、
南東8m、角地
商業
駐車付置義務
地区計画等
(100,693)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
11,785,411  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 116.5]
10,166,814 		 100
[  71.3]
14,259,206 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 107.0]
　　　　 100
15,300,000 
b (　           ) 
31,530,804  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 112.4]
28,192,578 		 100
[ 169.0]
16,681,999 
17,800,000 
c (　           ) 
23,760,575  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 105.0]
28,427,831 		 100
[ 188.6]
15,073,081 
16,100,000 
d (　           ) 
9,929,887  		 100
[ 100.0]		 [ 107.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
10,147,399 		 100
[  67.9]
14,944,623 
16,000,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +8.9 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.6 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +16.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.3 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +60.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +16.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.6 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 15,400,000 円／㎡]  



千代田 5-46　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,436,274,219 
462,532,375 
973,741,844 
312,754,000 
660,987,844 		 （　0.9373）
619,543,906 		 （  3.0 -  0.4 ）
2.6％  
⑧収益価格 　 23,828,611,769 円　　　　（　 13,600,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千代田 5-46　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所 1,641.00 Ｓ9F1B 15,281.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   800 ％   800 ％   1,755 ㎡     45.0 m x   37.5 m  前面道路：都道     　  44.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階ロビー等、２階から９階までフロア貸し事務所、地下１階駐車場のテナントビルを想定した。 ⑦有効率　  68.7 ％
の理由		 同一規模・用途建物の有効率を参考とした。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
540.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 ロビー等
1,487.00 
 
 
 
 		    
   

 2～ 9		 事務所
1,641.00 
80.0 
1,312.00 
10,400 
13,644,800 		 12.0  163,737,600 
0.0  0 
塔屋
  ～  		 塔屋
126.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
15,281.00 
68.7 
10,496.00 

109,158,400 		 1,309,900,800 
0 
⑨年額支払賃料    109,158,400 円　×　12ヶ月　＝　   1,309,900,800 円 
⑩a共益費（管理費）           1,210 円／㎡　×　  10,496.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　     152,401,920 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺類似建物の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  50,000 円／台　×　  36 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      21,600,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金で担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     1,462,302,720 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　      21,600,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　    60,220,109 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,423,682,611 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）     1,309,900,800 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　      12,575,048 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）  1,800,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　        16,560 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   1,436,274,219 円　　　　（　       818,390 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＫ１－公６賃
３
　　　　-16		 8,249  
(   8,167) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
9,166 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　   10,504 円/㎡

　月額支払賃料
（　   10,400 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＴＫ１－公６賃
１２
　　　　-1		 12,844  
(  12,705) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
11,676 
c ＴＫ１－公６賃
１２
　　　　-2		 12,539  
(  12,403) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
10,903 
千代田 5-46　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 17,940,000 円  　　　　  5,980,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 204,778,575 円  　　　    1,483,902,720　×　　　　  13.8 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　  177,023,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   50,830,000 円  　　　　  5,980,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     5,980,000 円  　　　　  5,980,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     5,980,000 円  　　　　  5,980,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     462,532,375 円　（　　　　　　       263,551 円／㎡）　　（経費率　　  32.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9373    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 5,980,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 380,000 円／㎡　×　  15,281.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0523     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0331 ×　 40 ％　＋　0.0485 ×  30 ％　＋ 0.0816 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 312,754,000 円  
（　　　　　       178,207 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,436,274,219 円      
②総費用 462,532,375 円      
③純収益　①－② 973,741,844 円      
④建物等に帰属する純収益 312,754,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 660,987,844 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 619,543,906 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      353,016 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,828,611,769 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　  13,600,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千代田 5-46　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千代田区内幸町一丁目４番
 0100000079577-0000
2 　千代田区内幸町一丁目５番
 0100000079578-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
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14 　
15 　
16 　
17 　
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19 　
20 　
21 　
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30 　
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40 　
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46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考