別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
千代田 5-45　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千代田 5-45 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　蜂須賀　千秋   TEL.
鑑定評価額 422,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,790,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,260,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千代田区神田佐久間町３丁目２４番３外
 ②地積
　(㎡)		 236  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
特別用途地区
地区計画等

(100,600)

1:2		 事務所

ＳＲＣ7		 中高層の店舗、事務
所ビルの多い商業地
域		 北15m区道、背面道 水道、ガス、下水 秋葉原

340m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所、共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 幹線道路背後の、小規模な事
務所ビル、共同住宅等が建ち
並ぶ商業地域		 街

路		 １５ｍ区道 交通

施設		 秋葉原駅東方

340m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
特別用途地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ秋葉原駅に近い、小規模画地に事務所ビルや共同住宅が混在する地域。対面には大病院や大規模事務所ビル
がある。当面は現状を維持しながら推移するものと予測される。地価は上昇傾向が見られる。
(3)最有効使用の判定 高層の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,900,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,690,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は千代田区・中央区北東エリアを中心とする、小規模な事務所、共同住宅等が混在する地域である。主たる
需要者は自用目的の中小企業・個人事業主や、主に賃貸マンションを経営し収益獲得を目論む不動産業者、個人投資家
等が想定される。小規模画地が多く取引総額が抑えられるため、市場参加者の裾野は広い。地価は堅調な住宅需要にも
支えられ、上昇傾向にある。取引総額は数億円程度となる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例比較法と収益還元法を適用した。比準価格は同一需給圏内の代替競争関係が成立する事例を採用しており、市
場実勢を反映している。収益価格は最有効使用と判断される共同住宅を想定し、周辺のマンション市況を考慮した賃料
、還元利回り等を使用しており、収益性を反映している。主たる需要者の取引動機を勘案し、両価格を関連付けること
が妥当と判断、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千代田 5-5                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.9
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,540,000 円／㎡		 [110.2]
100		 100
[101.9]		 100
[158.5]		 [103.0]
100		 1,790,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,620,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産市況は堅調に推移しており、地価は上
昇傾向にある。国内金利の動向による地価へ
の影響は大きく今後の状況に注視する必要が
ある。

交通利便性の高さから住宅系の需要が強くな
っている地域で、今後もこの動向は続くもの
と予想される。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +51.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千代田 5-45　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
６取１０
-313		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東8m区道、
北西4m、角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,500)
b ＴＫ１－公
６取１５
-305		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 東8m区道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,480)
c ＴＫ１－公
６取１３
-2		 中央区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西8m区道、
南東3m、
二方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,480)
d ＴＫ１－公
６取１１
-307		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東11m区道、
南西6m、角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,500)
e ＴＫ１－公
６取１０
-311		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南15m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,656,565  		 100
[ 100.0]		 [ 111.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
1,779,215 		 100
[  99.1]
1,795,373 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
1,850,000 
b (　           ) 
1,885,511  		 100
[ 100.0]		 [ 109.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,062,749 		 100
[ 105.6]
1,953,361 
2,010,000 
c (　           ) 
1,637,938  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  88.1]
1,972,590 		 100
[ 107.8]
1,829,861 
1,880,000 
d (　           ) 
1,870,522  		 100
[ 100.0]		 [ 107.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,959,508 		 100
[ 104.9]
1,867,977 
1,920,000 
e (　           ) 
1,797,416  		 100
[ 100.0]		 [ 112.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,927,515 		 100
[ 108.2]
1,781,437 
1,830,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.5 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.94 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.5 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.5 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 -11.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,900,000 円／㎡]  



千代田 5-45　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

65,089,272 
17,020,259 
48,069,013 
34,008,000 
14,061,013 		 （　0.9623）
13,530,913 		 （  3.6 -  0.2 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    397,968,029 円　　　　（　  1,690,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千代田 5-45　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 184.66 ＲＣ11 1,713.64
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
特別用途地区
地区計画等		 100 ％   600 ％   600 ％   236 ㎡     11.1 m x   21.0 m  前面道路：区道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上は４０～５５㎡程度のコンパクトタイプのマンションを想定 ⑦有効率　  80.6 ％
の理由		 同規模の共同住宅としては標準的と判断
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
167.04 
32.9 
54.94 
4,200 
230,748 		 8.0  1,845,984 
0.0  0 

 2～ 3		 共同住宅
154.66 
85.8 
132.64 
3,750 
497,400 		 1.0  497,400 
1.0  497,400 

 4～ 6		 共同住宅
154.66 
85.8 
132.64 
3,850 
510,664 		 1.0  510,664 
1.0  510,664 

 7～ 9		 共同住宅
154.66 
85.8 
132.64 
3,950 
523,928 		 1.0  523,928 
1.0  523,928 

10～11		 共同住宅
154.66 
85.8 
132.64 
4,050 
537,192 		 1.0  537,192 
1.0  537,192 

計
1,713.64 
80.6 
1,381.34 

5,403,708 		 7,018,944 
5,172,960 
⑨年額支払賃料      5,403,708 円　×　12ヶ月　＝　      64,844,496 円 
⑩a共益費（管理費）             272 円／㎡　×　   1,381.34 ㎡　×　12ヶ月　＝　       4,508,694 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の共益費の相場より判断
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        69,353,190 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     5,548,255 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 63,804,935 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,018,944 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          64,574 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        5,172,960 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,219,763 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      65,089,272 円　　　　（　       275,802 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＫ１－公６賃
１１
　　　　-16		 4,141  
(   4,137) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
3,942 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,935 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,850 円/㎡）


　基準階   5 F     B
b ＴＫ１－公６賃
１１
　　　　-17		 3,829  
(   3,674) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[106.0]		 100
[100.0]
3,843 
c ＴＫ１－公６賃
１１
　　　　-18		 4,458  
(   4,454) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[108.0]		 100
[100.0]
4,169 
千代田 5-45　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,120,000 円  　　　　    624,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 6,727,259 円  　　　       69,353,190　×　　　　   9.7 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      621,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,304,000 円  　　　　    624,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       624,000 円  　　　　    624,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       624,000 円  　　　　    624,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      17,020,259 円　（　　　　　　        72,120 円／㎡）　　（経費率　　  26.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9623    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 624,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 350,000 円／㎡　×　   1,713.64 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0545     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0393 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  40 ％　＋ 0.0863 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 34,008,000 円  
（　　　　　       144,102 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 65,089,272 円      
②総費用 17,020,259 円      
③純収益　①－② 48,069,013 円      
④建物等に帰属する純収益 34,008,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 14,061,013 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 13,530,913 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       57,334 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    397,968,029 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,690,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千代田 5-45　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千代田区神田佐久間町三丁目２４番３
 0100000118919-0000
2 　千代田区神田佐久間町三丁目２５番１
 0100000118922-0000
3 　千代田区神田佐久間町三丁目２５番２
 0100000118923-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
千代田 5-45　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千代田 5-45 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　嶋田　幸弘   TEL.
鑑定評価額 420,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,780,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,260,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千代田区神田佐久間町３丁目２４番３外
 ②地積
　(㎡)		 236  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
特別用途地区
地区計画等

(100,600)

1:2		 事務所

ＳＲＣ7		 中高層の店舗、事務
所ビルの多い商業地
域		 北15m区道、背面道 水道、ガス、下水 秋葉原

340m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中高層の店舗事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 第四種中高層階住居専用地区
内の商業地域		 街

路		 １５ｍ区道 交通

施設		 秋葉原駅東方

340m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
特別用途地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 在来の小規模事務所ビルを中心に、店舗事務所兼共同住宅、共同住宅等が増えつつある地域。都心部へのアクセ
スに係る利便性に着目した住宅需要も高く、今後は住宅系用途の比率が高まっていくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,920,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,630,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は秋葉原・神田エリア等、千代田区北東部の中小規模の事務所や共同住宅等が建ち並ぶ商業地域である。主
たる需要者は、自社利用を目的とした中小事業者、賃貸ビル業者、各種投資家等、様々である。現況、築古の事務所ビ
ルが多いが、都心接近性に優れることから住宅用途も多い。賃貸・分譲問わずマンション用地の需要は底堅く、地価は
上昇基調で推移している。取引の中心価格帯としては、概ね３～５億円程度が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は現下の取引事例に基づく実証的な価格が得られた。一方、収益価格は、想定した最有効使用建物の賃貸収益
を基とする理論的な価格が得られた。各試算過程を再検討したが、本件においては、各試算価格の有する説得力は同等
と判断し、両試算価格を相互に関連付けるとともに、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおりと
決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千代田 5-5                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.9
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,540,000 円／㎡		 [110.2]
100		 100
[101.9]		 100
[158.6]		 [103.0]
100		 1,780,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,620,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍により一時落ち込んだ経済情勢は概
ね正常化し、不動産市況は堅調に推移してい
る。


従来の業務系用途ビルに加えて、共同住宅の
混在比率が高まるものと予測され、地価は上
昇が見られる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 +12.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +43.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千代田 5-45　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
６取１０
-311		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南15m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,600)
b ＴＫ１－公
６取１０
-313		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東8m区道、
北西4m、角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,500)
c ＴＫ１－公
６取１
-308		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東8m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,514)
d ＴＫ１－公
６取６
-301		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東6m区道、
南東3m、角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,600)
e ＴＫ１－公
６取１１
-309		 中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西33m区道、
南東11m、
角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,700)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,797,416  		 100
[ 100.0]		 [ 112.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,927,515 		 100
[ 102.5]
1,880,502 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
1,940,000 
b (　           ) 
1,656,565  		 100
[ 100.0]		 [ 111.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
1,779,215 		 100
[  95.5]
1,863,052 
1,920,000 
c (　           ) 
2,213,725  		 100
[ 100.0]		 [ 112.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
2,443,779 		 100
[ 129.8]
1,882,727 
1,940,000 
d (　           ) 
1,881,936  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 117.6]
1,680,300 		 100
[  89.8]
1,871,158 
1,930,000 
e (　           ) 
2,672,572  		 100
[ 100.0]		 [ 109.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
2,846,419 		 100
[ 160.7]
1,771,263 
1,820,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　 +12.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +18.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,920,000 円／㎡]  



千代田 5-45　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

64,400,584 
21,180,269 
43,220,315 
30,020,400 
13,199,915 		 （　0.9630）
12,711,518 		 （  3.5 -  0.2 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    385,197,515 円　　　　（　  1,630,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千代田 5-45　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 184.66 ＲＣ11 1,713.64
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
特別用途地区
地区計画等		 100 ％   600 ％   600 ％   236 ㎡     11.1 m x   21.0 m  前面道路：区道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階から１１階共同住宅の複合ビルを想定した。 ⑦有効率　  80.6 ％
の理由		 同一規模・用途建物の有効率を参考とした。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
167.04 
32.9 
54.94 
4,200 
230,748 		 8.0  1,845,984 
0.0  0 

 2～ 5		 住宅
154.66 
85.8 
132.64 
3,700 
490,768 		 1.0  490,768 
1.0  490,768 

 6～ 9		 住宅
154.66 
85.8 
132.64 
3,700 
490,768 		 1.0  490,768 
1.0  490,768 

10～11		 住宅
154.66 
85.8 
132.64 
3,700 
490,768 		 1.0  490,768 
1.0  490,768 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,713.64 
80.6 
1,381.34 

5,138,428 		 6,753,664 
4,907,680 
⑨年額支払賃料      5,138,428 円　×　12ヶ月　＝　      61,661,136 円 
⑩a共益費（管理費）             272 円／㎡　×　   1,381.34 ㎡　×　12ヶ月　＝　       4,508,694 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 想定建物のグレード、周辺類似建物の共益費水準などを勘案
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金にて担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        66,169,830 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,646,793 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 63,523,037 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,753,664 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          64,835 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     6 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,907,680 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.1725　＝　         812,712 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      64,400,584 円　　　　（　       272,884 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＫ１－公６賃
６
　　　　-101		 4,051  
(   3,884) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]		 100
[109.0]
3,754 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,756 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,700 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＴＫ１－公６賃
６
　　　　-102		 3,876  
(   3,718) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 92.0]		 100
[103.0]
4,174 
c ＴＫ１－公６賃
６
　　　　-103		 3,855  
(   3,696) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 98.0]		 100
[111.0]
3,653 
千代田 5-45　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,790,000 円  　　　　    558,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 11,910,569 円  　　　       66,169,830　×　　　　  18.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      620,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,743,000 円  　　　　    558,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       558,000 円  　　　　    558,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       558,000 円  　　　　    558,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      21,180,269 円　（　　　　　　        89,747 円／㎡）　　（経費率　　  32.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9630    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 558,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 313,000 円／㎡　×　   1,713.64 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0538     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0385 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  40 ％　＋ 0.0857 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 30,020,400 円  
（　　　　　       127,205 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 64,400,584 円      
②総費用 21,180,269 円      
③純収益　①－② 43,220,315 円      
④建物等に帰属する純収益 30,020,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 13,199,915 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 12,711,518 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       53,862 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    385,197,515 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,630,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千代田 5-45　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千代田区神田佐久間町三丁目２４番３
 0100000118919-0000
2 　千代田区神田佐久間町三丁目２５番１
 0100000118922-0000
3 　千代田区神田佐久間町三丁目２５番２
 0100000118923-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
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35 　
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37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考