別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
千代田 5-42　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千代田 5-42 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　小熊　忍   TEL.
鑑定評価額 2,960,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,940,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 2,870,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千代田区神田錦町３丁目１８番１外
 ②地積
　(㎡)		 751  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,600)

1:1.2		 駐車場兼事務所

ＳＲＣ8		 中高層の事務所ビル
等が建ち並ぶ商業地
域		 西22m区道、背面道 水道、ガス、下水 神保町

290m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項なし 街

路		 ２２ｍ区道 交通

施設		 神保町駅南東方

290m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域の周辺地域では、再開発事業などが完了しているが、その後の新たな再開発計画などはなく、地域は当
面、現状の性格を維持するものと考えられる。取引利回りの低下から、地価は上昇を予測。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  4,180,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  3,700,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は神田・御茶ノ水エリアなど区北東部を中心とし、区内の広幅員街路に面した商業地域に線状の広がりを有
する圏域。主たる需要者は機関投資家、大手・中堅の不動産業者、自己利用目的の一般事業法人等となる。大手町エリ
アにも近い立地であり、一定の底堅い需要は見込まれ、さらに不動産取引の利回り低下傾向から地価は上昇を示してい
る。市場で中心となる価格帯は、概ね４５０㎡程度の画地で１０億円台後半の水準と捉えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は取引事例を基礎とし、市場の需給趨勢を反映した実証的価格であり、収益価格は賃料水準、金利動向等を反
映した理論的価格である。対象標準地の主な需要者としては、機関投資家、大手・中堅の不動産業者、自己利用目的の
一般事業法人等が想定される。本件では、実需を指向した比準価格と、収益性を重視する収益価格との説得力の程度は
概ね同程度と判断し、両価格を相互に関連付け、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千代田 5-7                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +6.9
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  5,660,000 円／㎡		 [106.7]
100		 100
[106.9]		 100
[150.4]		 [105.0]
100		 3,940,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,700,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利に関して先高感も見受けられるが、不動
産に対する金融機関の貸出残高は増加傾向が
続き、不動産市況は堅調に推移している。


周辺地域の再開発などにより街並みが更新さ
れてきており、利回りが低下傾向であること
から取引水準は堅調に推移し、地価は上昇傾
向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.2
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +31.0
行政　　　　　　  +8.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千代田 5-42　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
６取１２
-2		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北22m区道、
東8m、西3m、
三方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,800)
b ＴＫ１－公
６取１５
-301		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南35m都道、
北東8m、角地
商業
地区計画等
(100,800)
c ＴＫ１－公
６取１２
-303		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西26.9m区
道、中間画地
商業
第二種文教地区
(100,590)
d ＴＫ１－公
６取１５
-306		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西22m区道、
北西4m、角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,600)
e ＴＫ１－公
６取２
-301		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 東36m都道、
南4m、二方路
商業
地区計画等
(100,700)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
5,767,874  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
5,784,354 		 100
[ 144.3]
4,008,561 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
4,210,000 
b (　           ) 
4,173,752  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
4,315,579 		 100
[ 108.7]
3,970,174 
4,170,000 
c (　           ) 
2,928,298  		 100
[ 100.0]		 [ 111.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,262,124 		 100
[  82.8]
3,939,763 
4,140,000 
d (　           ) 
2,467,134  		 100
[ 100.0]		 [ 112.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
2,643,358 		 100
[  69.3]
3,814,369 
4,010,000 
e (　           ) 
5,396,936  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
5,672,074 		 100
[ 140.9]
4,025,603 
4,230,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.9 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.88 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.5 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.2 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  4,180,000 円／㎡]  



千代田 5-42　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

259,946,170 
74,792,475 
185,153,695 
97,350,000 
87,803,695 		 （　0.9483）
83,264,244 		 （  3.3 -  0.3 ）
3.0％  
⑧収益価格 　  2,775,474,800 円　　　　（　  3,700,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千代田 5-42　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 671.60 Ｓ7F1B 4,911.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   600 ％   600 ％   751 ㎡     24.1 m x   30.4 m  前面道路：区道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階から７階までフロア貸し事務所、地下駐車場のテナントビルを想定した。 ⑦有効率　  72.8 ％
の理由		 同一規模・用途建物の有効率を参考とした。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
180.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
671.60 
44.6 
299.40 
5,800 
1,736,520 		 10.0  17,365,200 
0.0  0 

 2～ 7		 事務所
671.60 
81.2 
545.60 
5,200 
2,837,120 		 8.0  22,696,960 
0.0  0 
塔屋
  ～  
30.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,911.20 
72.8 
3,573.00 

18,759,240 		 153,546,960 
0 
⑨年額支払賃料     18,759,240 円　×　12ヶ月　＝　     225,110,880 円 
⑩a共益費（管理費）             908 円／㎡　×　   3,573.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　      38,931,408 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺類似建物の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　  12 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       5,760,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金で担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       264,042,288 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　       5,760,000 円　　×　　   4.2 ％　＝　　    11,331,696 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 258,470,592 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       153,546,960 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,470,980 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    480,000 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         4,598 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     259,946,170 円　　　　（　       346,133 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＫ１－公６賃
３
　　　　-7		 5,490  
(   5,445) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
5,490 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,235 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,200 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＴＫ１－公６賃
３
　　　　-8		 4,894  
(   4,840) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
4,661 
c ＴＫ１－公６賃
３
　　　　-10		 4,005  
(   3,932) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,450 
千代田 5-42　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 5,310,000 円  　　　　  1,770,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 32,376,275 円  　　　      269,802,288　×　　　　  12.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   18,521,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   15,045,000 円  　　　　  1,770,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,770,000 円  　　　　  1,770,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,770,000 円  　　　　  1,770,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      74,792,475 円　（　　　　　　        99,591 円／㎡）　　（経費率　　  28.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9483    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,770,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 350,000 円／㎡　×　   4,911.20 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0550     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0362 ×　 40 ％　＋　0.0511 ×  30 ％　＋ 0.0840 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 97,350,000 円  
（　　　　　       129,627 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 259,946,170 円      
②総費用 74,792,475 円      
③純収益　①－② 185,153,695 円      
④建物等に帰属する純収益 97,350,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 87,803,695 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 83,264,244 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      110,871 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  2,775,474,800 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   3,700,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千代田 5-42　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千代田区神田錦町三丁目１８番１
 0100000128818-0000
2 　千代田区神田錦町三丁目１８番３
 0100000128820-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
千代田 5-42　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千代田 5-42 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　蜂須賀　千秋   TEL.
鑑定評価額 2,970,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,950,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 2,870,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千代田区神田錦町３丁目１８番１外
 ②地積
　(㎡)		 751  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,600)

1:1.2		 駐車場兼事務所

ＳＲＣ8		 中高層の事務所ビル
等が建ち並ぶ商業地
域		 西22m区道、背面道 水道、ガス、下水 神保町

290m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 高層の店舗兼事務所ビル地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 準幹線道路沿いの高層の店舗
兼事務所ビルが建ち並ぶ商業
地域		 街

路		 ２２ｍ区道 交通

施設		 神保町駅南東方

290m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺地域では再開発事業による大規模ビルが多く見られるが、近隣地域や周辺地域には小規模画地も多く残る。
近隣地域は新たな動きは見られず、当面現状を維持して推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層の店舗兼事務所ビル地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  4,100,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  3,800,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は神田地区内の広幅員道路沿いに高層の事務所ビルが存する商業地域と判定した。主たる需要者は収益獲得
を目的とする投資家で、不動産業者、機関投資家、一般法人等が考えられる。コロナ禍を契機に事務所の市況は悪化し
ていたが、不動産投資に対する需要は堅調であり、地価は上昇傾向を示している。取引総額としては標準画地程度の土
地で２０億円程度、建物付であれば４０億円前後となる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 最有効使用は高層の店舗兼事務所ビル用地、主たる需要者は投資家と判断し、取引事例比較法と収益還元法を適用した
。採用した取引事例は代替競争関係が成立する同一需給圏内から採用しており、比準価格は取引実勢を反映する。収益
還元法は周辺の不動産市況を勘案し賃料や還元利回りを査定しており、対象地の収益性を反映する。いずれの価格も規
範性は高いと判断、代表標準地との均衡にも留意し、両価格を関連付け、対象地の鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千代田 5-7                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +6.9
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  5,660,000 円／㎡		 [106.7]
100		 100
[106.9]		 100
[149.8]		 [105.0]
100		 3,960,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,700,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産市況は堅調に推移しており、地価は上
昇傾向にある。国内金利の動向による地価へ
の影響は大きく今後の状況に注視する必要が
ある。

旧来の業務系商業地であり、再開発の影響も
あって熟成度が増している。一定需要は見込
まれ、地価は若干の上昇に転じている。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +36.0
行政　　　　　　  +8.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千代田 5-42　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
６取１０
-315		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西27m都道、
北6m、二方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,694)
b ＴＫ１－公
６取１２
-311		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西22m区道、
南東3m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c ＴＫ１－公
６取１５
-301		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南35m都道、
北東8m、角地
商業
地区計画等
(100,800)
d ＴＫ１－公
６取１２
-303		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西26.9m区
道、中間画地
商業
第二種文教地区
(100,590)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
4,703,911  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
5,054,662 		 100
[ 128.7]
3,927,476 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
4,120,000 
b (　           ) 
4,612,993  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
4,861,733 		 100
[ 117.3]
4,144,700 
4,350,000 
c (　           ) 
4,173,752  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
4,315,579 		 100
[ 110.2]
3,916,133 
4,110,000 
d (　           ) 
2,928,298  		 100
[ 100.0]		 [ 111.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,262,124 		 100
[  86.7]
3,762,542 
3,950,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.88 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  4,100,000 円／㎡]  



千代田 5-42　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

254,018,647 
66,594,027 
187,424,620 
93,964,000 
93,460,620 		 （　0.9472）
88,525,899 		 （  3.3 -  0.2 ）
3.1％  
⑧収益価格 　  2,855,674,161 円　　　　（　  3,800,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千代田 5-42　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 671.60 Ｓ7F1B 4,911.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   600 ％   600 ％   751 ㎡     24.1 m x   30.4 m  前面道路：区道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上事務所（いずれもフロア貸し）を想定。地下に機械式駐車場を設置。 ⑦有効率　  72.8 ％
の理由		 同規模のビルとしては標準的と判断
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
180.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
671.60 
44.6 
299.40 
5,800 
1,736,520 		 10.0  17,365,200 
0.0  0 

 2～ 7		 事務所
671.60 
81.2 
545.60 
5,100 
2,782,560 		 8.0  22,260,480 
0.0  0 
塔屋
  ～  
30.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,911.20 
72.8 
3,573.00 

18,431,880 		 150,928,080 
0 
⑨年額支払賃料     18,431,880 円　×　12ヶ月　＝　     221,182,560 円 
⑩a共益費（管理費）             908 円／㎡　×　   3,573.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　      38,931,408 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の共益費の相場より判断
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　  12 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       5,760,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       260,113,968 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       5,760,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    13,293,698 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 252,580,270 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       150,928,080 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,433,817 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    480,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         4,560 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     254,018,647 円　　　　（　       338,241 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＫ１－公６賃
１１
　　　　-31		 5,499  
(   5,445) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
4,901 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,134 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,100 円/㎡）


　基準階   5 F     B
b ＴＫ１－公６賃
１１
　　　　-32		 5,447  
(   4,991) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
5,681 
c ＴＫ１－公６賃
１１
　　　　-33		 6,050  
(   6,050) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[107.6]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
5,679 
千代田 5-42　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 5,070,000 円  　　　　  1,690,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 25,258,027 円  　　　      265,873,968　×　　　　   9.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   18,521,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   14,365,000 円  　　　　  1,690,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,690,000 円  　　　　  1,690,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,690,000 円  　　　　  1,690,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      66,594,027 円　（　　　　　　        88,674 円／㎡）　　（経費率　　  26.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9472    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,690,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 330,000 円／㎡　×　   4,911.20 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0556     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0369 ×　 40 ％　＋　0.0517 ×  30 ％　＋ 0.0845 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 93,964,000 円  
（　　　　　       125,119 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 254,018,647 円      
②総費用 66,594,027 円      
③純収益　①－② 187,424,620 円      
④建物等に帰属する純収益 93,964,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 93,460,620 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 88,525,899 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      117,877 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  2,855,674,161 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   3,800,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千代田 5-42　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千代田区神田錦町三丁目１８番１
 0100000128818-0000
2 　千代田区神田錦町三丁目１８番３
 0100000128820-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
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29 　
30 　
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35 　
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37 　
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39 　
40 　
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47 　
48 　
49 　
50 　
備考