別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
千代田 5-36　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千代田 5-36 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　砂野　明俊   TEL.
鑑定評価額 557,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,200,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 2,290,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千代田区平河町１丁目１番６
｢平河町１－３－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 174  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1:2		 店舗兼事務所

ＳＲＣ8F1B		 中高層の店舗、事務
所等が建ち並ぶ商業
地域		 北11m区道 水道、ガス、下水 半蔵門

220m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中高層の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項なし 街

路		 １１ｍ区道 交通

施設		 半蔵門駅南西方

220m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗兼事務所のほか、周囲には共同住宅等もみられる商職住が調和する利便性の高い地域であり、用途多様性の
ある地域であるが故に各需要に即応して、地価は暫し安定的に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,330,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  3,080,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として平河町地区をはじめとした千代田区西側で高層店舗付事務所のほか、共同住宅等が建ち並ぶ商業
地域であり、そのほか都心５区などで同規模程度の店舗付事務所が建ち並ぶ商職住が調和した地域にも価格牽連性が認
められる。主たる需要者は機関投資家、不動産業者や事業会社等であり、市場で中心となる価格帯は、土地のみの取引
は稀であって土地建物一体で取引されることが多く、総額数億円～３０億円程度となる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は店舗付事務所、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域に存しており、市場参加者は投資対象としての収益性のみ
ならず、業務利便性や周辺の企業集積の程度、さらに地域の名声をも重視している。したがって、各試算価格の再吟味
並びに資料の特性及び限界からくる相対的信頼性を検討したうえで、市場の特性を反映した実証的な比準価格と、投資
採算性を反映した収益価格を関連づけて、さらに、代表標準地からの検討を行って鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千代田 5-28                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,120,000 円／㎡		 [109.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 73.0]		 [100.0]
100		 3,190,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,860,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 海外情勢や国内の物価上昇、金利上昇リスク
など不動産市場への懸念は残るが、企業業績
、所得等の改善のもと、都心優良不動産に堅
調な需要が続く。

東京ＦＭ通りで、店舗事務所を中心に多様な
用途が調和する地域であり、底堅い需要や不
動産投資資金の堅調さもあって地価上昇とな
っている。

個別的要因に変動はない。なお、東京ＦＭ通
りに面する立地条件もあり、市場競争力はや
や強い。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -24.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千代田 5-36　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
６取１
-3		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西10.9m区
道、中間画地
商業
第二種文教地区
(100,500)
b ＴＫ１－公
６取１
-1		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西10.9m区
道、南8m、
角地
２住居
地区計画等
第一種文教地区
(70,400)
c ＴＫ１－公
６取１
-304		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西15m区道、
中間画地
２住居
文教地区
(60,400)
d ＴＫ１－公
６取１
-311		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東5.4m区道、
中間画地
２住居
地区計画等
第一種文教地区
(70,216)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,101,791  		 100
[ 120.0]		 [ 107.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,768,348 		 100
[  82.4]
3,359,646 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
3,360,000 
b (　           ) 
4,309,107  		 100
[ 140.0]		 [ 105.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.7]
3,049,087 		 100
[  92.0]
3,314,225 
3,310,000 
c (　           ) 
5,155,500  		 100
[ 100.0]		 [ 106.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
5,644,475 		 100
[ 145.0]
3,892,741 
3,890,000 
d (　           ) 
2,033,713  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.1]
2,385,993 		 100
[  75.8]
3,147,748 
3,150,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 限定価格

 ％／月  
+1.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 限定価格

 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.62 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -5.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,330,000 円／㎡]  



千代田 5-36　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

55,528,407 
15,840,907 
39,687,500 
22,128,800 
17,558,700 		 （　0.9472）
16,631,601 		 （  3.3 -  0.2 ）
3.1％  
⑧収益価格 　    536,503,258 円　　　　（　  3,080,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千代田 5-36　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 134.36 Ｓ9 1,084.16
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   174 ㎡      9.0 m x   18.0 m  前面道路：区道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階～９階事務所のフロア貸しと想定 ⑦有効率　  90.7 ％
の理由		 高層の店舗付事務所として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
121.60 
65.3 
79.40 
5,000 
397,000 		 12.0  4,764,000 
0.0  0 

 2～ 9		 事務所
120.32 
93.9 
113.04 
4,100 
463,464 		 6.0  2,780,784 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,084.16 
90.7 
983.72 

4,104,712 		 27,010,272 
0 
⑨年額支払賃料      4,104,712 円　×　12ヶ月　＝　      49,256,544 円 
⑩a共益費（管理費）             756 円／㎡　×　     983.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　       8,924,308 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺類似建物の共益費水準により査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        58,180,852 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,909,043 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 55,271,809 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        27,010,272 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         256,598 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      55,528,407 円　　　　（　       319,129 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＫ１－公６賃
７
　　　　-114		 4,345  
(   4,191) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
4,574 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,121 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,100 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＴＫ１－公６賃
７
　　　　-115		 4,009  
(   3,932) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
4,019 
c ＴＫ１－公６賃
７
　　　　-116		 4,330  
(   4,234) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
4,144 
千代田 5-36　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,194,000 円  　　　　    398,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 7,272,607 円  　　　       58,180,852　×　　　　  12.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,195,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,383,000 円  　　　　    398,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       398,000 円  　　　　    398,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       398,000 円  　　　　    398,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      15,840,907 円　（　　　　　　        91,040 円／㎡）　　（経費率　　  28.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9472    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 398,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 350,000 円／㎡　×　   1,084.16 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0556     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0369 ×　 40 ％　＋　0.0517 ×  30 ％　＋ 0.0845 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 22,128,800 円  
（　　　　　       127,177 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 55,528,407 円      
②総費用 15,840,907 円      
③純収益　①－② 39,687,500 円      
④建物等に帰属する純収益 22,128,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 17,558,700 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 16,631,601 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       95,584 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    536,503,258 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   3,080,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千代田 5-36　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千代田区平河町一丁目１番６
 0100000090392-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
千代田 5-36　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千代田 5-36 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　苗代　昌志   TEL.
鑑定評価額 548,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,150,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月3日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 2,290,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千代田区平河町１丁目１番６
｢平河町１－３－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 174  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1:2		 店舗兼事務所

ＳＲＣ8F1B		 中高層の店舗、事務
所等が建ち並ぶ商業
地域		 北11m区道 水道、ガス、下水 半蔵門

220m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層の店舗兼事務所の敷地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 東京ＦＭ通りに店舗、事務所
が建ち並ぶ地域		 街

路		 １１ｍ区道 交通

施設		 半蔵門南西方

220m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗、事務所を中心としつつ、マンションも散見される地域であり、当面、現状のまま推移していくと予測され
る。
(3)最有効使用の判定 高層の店舗兼事務所の敷地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,390,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,910,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、麹町地区を中心とした千代田区内の駅徒歩圏で中高層の店舗兼事務所、共同住宅等が混在する地域であ
る。需要者の特性は、自ら使用する法人、賃貸目的の投資法人、マンション業者等である。土地取得需要は引き続き堅
調である。また新型コロナの影響が収束し、国内景気は回復傾向にあり、地価も上昇傾向にある。取引される価格帯は
、土地建物一体の取引で数億円から十数億円程度が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は現実の取引事例に基づく実証的な価格であり、市場の需給を反映している。収益価格は最有効使用の建物の
建築及び賃貸を想定した理論的な価格であるが、建築費等、賃貸条件等について市場動向を反映しており、比準価格の
験証手段として有力である。価格決定に際しては、比準価格と収益価格は同程度の説得力を有すると判断し、相互に関
連付けて、代表標準地との検討も踏まえ、本件鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千代田 5-28                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,120,000 円／㎡		 [109.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 72.7]		 [100.0]
100		 3,200,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,860,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国内経済は回復傾向にあり、物価動向も落ち
着きつつあるが、世界的な金融引締め等に伴
う、海外経済の下振れリスクの影響に注意が
必要である。

都心の利便性の高い不動産に対する需要は堅
調であり、国内景気回復による投資市場の過
熱傾向から、地価は上昇傾向にある。


個別的要因の変動は特に無い。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -25.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千代田 5-36　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
６取１４
-309		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東15m区道、
中間画地
商業

(93,553)
b ＴＫ１－公
６取１０
-314		 千代田区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西11m区道、
中間画地
商業
第２種文教地区
(100,500)
c ＴＫ１－公
６取７
-302		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東8m区道、
中間画地
商業
特別用途地区
駐車場整備地区
(100,480)
d ＴＫ１－公
６取２
-309		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南11m区道、
中間画地
商業
地区計画等
第２種文教地区
(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
4,141,288  		 100
[ 100.0]		 [ 107.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
4,641,694 		 100
[ 136.6]
3,398,019 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
3,400,000 
b (　           ) 
3,111,388  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
3,316,740 		 100
[  97.0]
3,419,320 
3,420,000 
c (　           ) 
2,789,761  		 100
[ 100.0]		 [ 111.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,118,953 		 100
[  92.1]
3,386,485 
3,390,000 
d (　           ) 
2,757,996  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,044,828 		 100
[  91.8]
3,316,806 
3,320,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.74 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.87 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,390,000 円／㎡]  



千代田 5-36　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

54,935,732 
18,008,182 
36,927,550 
20,349,600 
16,577,950 		 （　0.9472）
15,702,634 		 （  3.3 -  0.2 ）
3.1％  
⑧収益価格 　    506,536,581 円　　　　（　  2,910,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千代田 5-36　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 134.36 Ｓ9 1,084.16
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   174 ㎡      9.0 m x   18.0 m  前面道路：区道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆを店舗、上階を事務所とする店舗兼事務所を想定（各階フロア貸し）。 ⑦有効率　  90.7 ％
の理由		 高層の店舗・事務所ビルとして標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
121.60 
65.3 
79.40 
5,000 
397,000 		 10.0  3,970,000 
0.0  0 

 2～ 9		 事務所
120.32 
93.9 
113.04 
4,200 
474,768 		 8.0  3,798,144 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,084.16 
90.7 
983.72 

4,195,144 		 34,355,152 
0 
⑨年額支払賃料      4,195,144 円　×　12ヶ月　＝　      50,341,728 円 
⑩a共益費（管理費）             605 円／㎡　×　     983.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　       7,141,807 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等による担保されるため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        57,483,535 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,874,177 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 54,609,358 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        34,355,152 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         326,374 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      54,935,732 円　　　　（　       315,723 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＫ１－公６賃
９
　　　　-16		 3,746  
(   3,721) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
4,065 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,228 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,200 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＴＫ１－公６賃
９
　　　　-17		 4,344  
(   4,190) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
4,619 
c ＴＫ１－公６賃
９
　　　　-18		 3,424  
(   3,370) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]
4,129 
千代田 5-36　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,830,000 円  　　　　    366,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 9,139,882 円  　　　       57,483,535　×　　　　  15.9 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,195,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,111,000 円  　　　　    366,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       366,000 円  　　　　    366,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       366,000 円  　　　　    366,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      18,008,182 円　（　　　　　　       103,495 円／㎡）　　（経費率　　  32.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9472    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 366,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 325,000 円／㎡　×　   1,084.16 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0556     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0369 ×　 40 ％　＋　0.0517 ×  30 ％　＋ 0.0845 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 20,349,600 円  
（　　　　　       116,952 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 54,935,732 円      
②総費用 18,008,182 円      
③純収益　①－② 36,927,550 円      
④建物等に帰属する純収益 20,349,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 16,577,950 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 15,702,634 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       90,245 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    506,536,581 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,910,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千代田 5-36　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千代田区平河町一丁目１番６
 0100000090392-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考