別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
千代田 5-34　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千代田 5-34 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　蜂須賀　千秋   TEL.
鑑定評価額 855,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,830,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,280,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千代田区神田猿楽町２丁目４番２
｢神田猿楽町２－５－４｣		 ②地積
　(㎡)		 467  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
特別用途地区
駐車場整備地区

(100,500)

1:2		 事務所兼車庫

ＲＣ8		 中高層事務所ビルの
ほか学校も見られる
商業地域		 南西11m区道、背面道 水道、ガス、下水 水道橋

440m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    90 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層事務所ビル地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 学校関連施設、事務所ビル等
が建ち並ぶ商業地域		 街

路		 １１ｍ区道 交通

施設		 水道橋駅南東方

440m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
特別用途地区
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 学校関連施設が多く見られる商業地域で、需要も教育関連が中心となる。今後新たな動きは見られず、当面は現
状を維持しながら推移するものと予測される。地価は不動産投資市場の堅調を受け、上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 高層事務所ビル地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,950,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,700,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ水道橋駅、ＪＲ御茶ノ水駅から徒歩圏内にある地域を中心とした、神田地区内の幹線道路背後の商業
地域と判定した。小規模な画地が多いなかで、対象地周辺は比較的規模の大きい画地が多く、品等が高めの事務所ビル
も存する。主たる需要者は不動産業者や投資家等であるが、学校等の教育施設も多く、学校関係者の需要も存する他、
規模によりマンション業者の参入もありうる。取引総額は数億円となる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例比較法と収益還元法を適用した。比準価格は同一需給圏内の代替競争関係が成立する事例を採用して査定した
もので、市場実勢を反映する。収益価格は周辺の不動産市況から求めた賃料、還元利回り等により査定を行っており、
収益性を反映した価格である。主たる需要者の属性等より、本件では両価格を関連付けることが妥当と判断、代表標準
地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千代田 5-26                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,340,000 円／㎡		 [111.1]
100		 100
[100.0]		 100
[143.4]		 [101.0]
100		 1,830,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,650,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産市況は堅調に推移しており、地価は上
昇傾向にある。国内金利の動向による地価へ
の影響は大きく今後の状況に注視する必要が
ある。

大学等の教育施設が多く存する地域であり、
今後とも大きな変動要因は見当たらない。Ｊ
Ｒ水道橋駅から近く一定の需要は見込まれる
。

個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +45.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千代田 5-34　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
６取７
-304		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 東6m区道、
南4m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,472)
b ＴＫ１－公
６取９
-306		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,360)
c ＴＫ１－公
６取１６
-308		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東11m区道、
南東4m、
南西4m、
三方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,500)
d ＴＫ１－公
６取７
-307		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m区道、
南西3m、
二方路
商業
特別用途地区
駐車場整備地区
(100,360)
e ＴＫ１－公
６取１６
-315		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東8m区道、
南西4m、角地
商業
地区計画等
第二種文教地区
(100,480)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,336,439  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 111.2]
2,319,630 		 100
[ 119.4]
1,942,739 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
1,960,000 
b (　           ) 
1,607,670  		 100
[ 100.0]		 [ 112.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,811,844 		 100
[  95.6]
1,895,234 
1,910,000 
c (　           ) 
1,311,037  		 100
[ 100.0]		 [ 112.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,405,931 		 100
[  78.0]
1,802,476 
1,820,000 
d (　           ) 
2,127,303  		 100
[ 100.0]		 [ 112.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
2,352,547 		 100
[ 117.2]
2,007,293 
2,030,000 
e (　           ) 
1,760,209  		 100
[ 100.0]		 [ 112.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,917,432 		 100
[  98.0]
1,956,563 
1,980,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.87 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,950,000 円／㎡]  



千代田 5-34　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

98,492,421 
27,051,779 
71,440,642 
44,232,000 
27,208,642 		 （　0.9630）
26,201,922 		 （  3.5 -  0.2 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    793,997,636 円　　　　（　  1,700,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千代田 5-34　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所 326.78 Ｓ9 2,487.30
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
特別用途地区
駐車場整備地区		 100 ％   500 ％   500 ％   467 ㎡     14.5 m x   32.5 m  前面道路：区道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 フロア貸しの事務所ビルを想定 ⑦有効率　  72.6 ％
の理由		 同規模の事務所ビルとしては標準的と判断
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
312.30 
51.5 
160.90 
3,800 
611,420 		 6.0  3,668,520 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
312.30 
78.8 
246.00 
3,800 
934,800 		 6.0  5,608,800 
0.0  0 

 3～ 9		 事務所
266.10 
75.1 
199.80 
3,800 
759,240 		 6.0  4,555,440 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,487.30 
72.6 
1,805.50 

6,860,900 		 41,165,400 
0 
⑨年額支払賃料      6,860,900 円　×　12ヶ月　＝　      82,330,800 円 
⑩a共益費（管理費）             908 円／㎡　×　   1,805.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　      19,672,728 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の共益費の相場より判断
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  35,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,260,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       102,003,528 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,260,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     5,163,176 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 98,100,352 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        41,165,400 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         391,071 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    105,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           998 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      98,492,421 円　　　　（　       210,905 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＫ１－公６賃
１１
　　　　-13		 5,942  
(   5,445) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[121.0]		 100
[100.0]
4,464 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,819 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,800 円/㎡）


　基準階   5 F     B
b ＴＫ１－公６賃
１１
　　　　-14		 5,160  
(   5,142) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[111.0]		 100
[111.0]		 100
[100.0]
4,188 
c ＴＫ１－公６賃
１１
　　　　-15		 3,988  
(   3,630) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[106.0]		 100
[100.0]
3,800 
千代田 5-34　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,328,000 円  　　　　    776,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 11,668,779 円  　　　      103,263,528　×　　　　  11.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    4,907,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,596,000 円  　　　　    776,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       776,000 円  　　　　    776,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       776,000 円  　　　　    776,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      27,051,779 円　（　　　　　　        57,927 円／㎡）　　（経費率　　  27.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9630    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 776,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　   2,487.30 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0570     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0385 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  30 ％　＋ 0.0857 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 44,232,000 円  
（　　　　　        94,715 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 98,492,421 円      
②総費用 27,051,779 円      
③純収益　①－② 71,440,642 円      
④建物等に帰属する純収益 44,232,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 27,208,642 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 26,201,922 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       56,107 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    793,997,636 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,700,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千代田 5-34　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千代田区神田猿楽町二丁目４番２
 0100000107784-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
千代田 5-34　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千代田 5-34 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　雅之   TEL.
鑑定評価額 845,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,810,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,280,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千代田区神田猿楽町２丁目４番２
｢神田猿楽町２－５－４｣		 ②地積
　(㎡)		 467  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
特別用途地区
駐車場整備地区

(100,500)

1:2		 事務所兼車庫

ＲＣ8		 中高層事務所ビルの
ほか学校も見られる
商業地域		 南西11m区道、背面道 水道、ガス、下水 水道橋

440m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    90 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 事務所ビルのほか文教施設も
みられる商業地域。		 街

路		 １１ｍ区道 交通

施設		 水道橋駅南東方

440m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
特別用途地区
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ水道橋駅勢圏の学校等の文教施設も見られる商業地域である。地域要因に大きな変動は見られなく、空室率
、賃料水準も横ばい傾向にあるが、取引利回りの低下傾向がみられ、地価は上昇基調にある。
(3)最有効使用の判定 高層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,970,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,670,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、千代田区北部及びその周辺の商業地域である。需要者の中心は、実需の法人、収益目的の不動産会社
、機関投資家等であり、学校法人及びマンション開発業者等も参入する。用途が混在するものの事務所利用を中核用途
とする地域であり、やや客足の流動性は劣る。空室率、賃料水準は横ばい傾向にあるが、取引利回りの低下傾向がみら
れ、地価は上昇基調にある。土地取引価格帯は、取引総額で数億円程が一般的である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　需要者の中心は、主として実需の法人のほか、収益獲得目的の法人等が中心と推測される。実需を目的とする法人等
は商業利便性等を、また収益獲得を目的とした法人等は主に収益性を重視する。本件は、市場実態を反映した比準価格
及び収益性を反映した収益価格を相互に関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決
定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千代田 5-26                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,340,000 円／㎡		 [111.1]
100		 100
[100.0]		 100
[145.4]		 [101.0]
100		 1,810,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,650,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、緩やかに回復している。世界的な金
融引締め、中国経済の懸念等が下押しリスク
となっている。物価上昇、中東情勢、金融政
策に留意を要す。

地域要因に大きな変動はない。取引利回りの
低下傾向等により、地価は上昇基調にある。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +47.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千代田 5-34　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
６取７
-304		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 東6m区道、
南4m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,472)
b ＴＫ１－公
６取７
-307		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m区道、
南西3m、
二方路
商業
特別用途地区
駐車場整備地区
(100,360)
c ＴＫ１－公
６取１５
-304		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南11m区道、
中間画地
商業
地区計画等
特別用途地区
(100,522)
d ＴＫ１－公
６取７
-302		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東8m区道、
中間画地
商業
特別用途地区
駐車場整備地区
(100,480)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,336,439  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 111.2]
2,319,630 		 100
[ 119.4]
1,942,739 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
1,960,000 
b (　           ) 
2,127,303  		 100
[ 100.0]		 [ 112.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
2,352,547 		 100
[ 119.0]
1,976,930 
2,000,000 
c (　           ) 
2,674,213  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
2,933,691 		 100
[ 151.5]
1,936,430 
1,960,000 
d (　           ) 
2,789,761  		 100
[ 100.0]		 [ 111.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,118,953 		 100
[ 160.2]
1,946,912 
1,970,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.87 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +32.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.74 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +62.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,970,000 円／㎡]  



千代田 5-34　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象不動産は既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

101,868,870 
30,850,805 
71,018,065 
44,309,600 
26,708,465 		 （　0.9630）
25,720,252 		 （  3.6 -  0.3 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    779,401,576 円　　　　（　  1,670,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千代田 5-34　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所 326.78 Ｓ9 2,487.30
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
特別用途地区
駐車場整備地区		 100 ％   500 ％   500 ％   467 ㎡     14.5 m x   32.5 m  前面道路：区道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 全階フロアー貸しの事務所ビルを想定 ⑦有効率　  72.6 ％
の理由		 対象地の個別性、地域性より判断した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
312.30 
51.5 
160.90 
3,950 
635,555 		 6.0  3,813,330 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
312.30 
78.8 
246.00 
3,950 
971,700 		 8.0  7,773,600 
0.0  0 

 3～ 9		 事務所
266.10 
75.1 
199.80 
3,950 
789,210 		 8.0  6,313,680 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,487.30 
72.6 
1,805.50 

7,131,725 		 55,782,690 
0 
⑨年額支払賃料      7,131,725 円　×　12ヶ月　＝　      85,580,700 円 
⑩a共益費（管理費）             907 円／㎡　×　   1,805.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　      19,651,062 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域における標準的な共益費相場より採用した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,440,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金にて担保。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       105,231,762 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,440,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     5,333,588 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 101,338,174 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        55,782,690 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         529,936 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     80,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           760 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     101,868,870 円　　　　（　       218,135 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＫ１－公６賃
４
　　　　-4		 4,311  
(   4,300) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,311 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,976 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,950 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＴＫ１－公６賃
４
　　　　-5		 6,014  
(   5,519) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[130.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,626 
c ＴＫ１－公６賃
４
　　　　-6		 3,344  
(   3,327) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,716 
千代田 5-34　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,328,000 円  　　　　    776,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 15,467,405 円  　　　      106,671,762　×　　　　  14.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    4,907,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,596,000 円  　　　　    776,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       776,000 円  　　　　    776,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       776,000 円  　　　　    776,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      30,850,805 円　（　　　　　　        66,062 円／㎡）　　（経費率　　  30.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9630    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 776,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　   2,487.30 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0571     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0385 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  30 ％　＋ 0.0858 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 44,309,600 円  
（　　　　　        94,881 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 101,868,870 円      
②総費用 30,850,805 円      
③純収益　①－② 71,018,065 円      
④建物等に帰属する純収益 44,309,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 26,708,465 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 25,720,252 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       55,075 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    779,401,576 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,670,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千代田 5-34　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千代田区神田猿楽町二丁目４番２
 0100000107784-0000
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備考