別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
千代田 5-32　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千代田 5-32 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　嶋田　幸弘   TEL.
鑑定評価額 4,910,000,000 円  １㎡当たりの価格 6,300,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 4,800,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千代田区九段北４丁目２番８
｢九段北４－２－６｣		 ②地積
　(㎡)		 780  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
第２種文教地区


(100,672)

1:1.5		 店舗、事務所兼駐車
場等
ＳＲＣ8F2B		 中高層の店舗兼事務
所ビルが建ち並ぶ商
業地域		 南東27m都道 水道、ガス、下水 都営市ヶ谷近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 靖国通り沿いに高層の店舗兼
事務所ビルが建ち並ぶ地域		 街

路		 ２７ｍ都道 交通

施設		 都営市ヶ谷駅近接

 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
第２種文教地区
⑤地域要因の将
　来予測		 市ヶ谷駅にほど近い、靖国通り沿いの高層店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地域として熟成しており、当面は現
状の土地利用形態を維持しながら推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 容積率　　　　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  6,560,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  5,820,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主として千代田区北部幹線及び準幹線道路沿いの中高層店舗事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域全般であ
る。需要者としては、資本力を有する大手不動産会社，投資法人等が中心となる。コロナ禍により一時落ち込んだ経済
情勢は概ね正常化し、地価は上昇基調にて推移している。取引の中心価格帯は、立地・規模等により幅はあるものの、
概ね数十億円程度の取引が多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は現下の取引事例に基づく実証的な価格が得られた。収益価格は最有効使用建物の建築及び賃貸を想定した理
論的な価格であるが、賃貸条件等について市場動向を反映しており、比準価格の験証手段として有力である。以上より
、鑑定評価額決定に際しては、実証的な比準価格を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意の上
、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千代田 5-29                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  6,310,000 円／㎡		 [106.5]
100		 100
[100.0]		 100
[106.4]		 [ 99.0]
100		 6,250,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  5,940,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍により一時落ち込んだ経済情勢は概
ね正常化し、不動産市況は堅調に推移してい
る。


地域要因に特段の変動要因はなく、コロナ禍
による先行き不透明感は概ね解消し、地価は
上昇傾向にて推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　  -2.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.8
交通・接近　　　  -5.2
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千代田 5-32　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
６取９
-308		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南33m国道、
中間画地
商業
特別用途地区
地区計画等
(100,800)
b ＴＫ１－公
６取１０
-315		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西27m都道、
北6m、二方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,694)
c ＴＫ１－公
６取１
-301		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西15m区道、
南東3m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,695)
d ＴＫ１－公
６取１４
-309		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東15m区道、
中間画地
商業

(93,553)
e ＴＫ１－公
６取９
-301		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東36m都道、
南西6m、角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,800)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
6,139,866  		 100
[ 100.0]		 [ 107.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
6,594,216 		 100
[ 101.6]
6,490,370 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　   -1.0

その他　    0.0

　　　[  99.0]
　　　　 100
6,430,000 
b (　           ) 
4,703,911  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
5,054,662 		 100
[  71.3]
7,089,288 
7,020,000 
c (　           ) 
4,836,146  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
5,084,862 		 100
[  70.8]
7,182,008 
7,110,000 
d (　           ) 
4,141,288  		 100
[ 100.0]		 [ 107.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
4,641,694 		 100
[  71.8]
6,464,755 
6,400,000 
e (　           ) 
5,592,338  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
5,755,222 		 100
[  94.2]
6,109,577 
6,050,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.8 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.87 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.6 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.6 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.7 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  6,560,000 円／㎡]  



千代田 5-32　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

348,324,293 
107,465,912 
240,858,381 
107,200,000 
133,658,381 		 （　0.9504）
127,028,925 		 （  3.1 -  0.3 ）
2.8％  
⑧収益価格 　  4,536,747,321 円　　　　（　  5,820,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千代田 5-32　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 703.50 Ｓ8F1B 5,902.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
第２種文教地区
 100 ％   700 ％   672 ％   780 ㎡     23.0 m x   35.0 m  前面道路：都道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２階以上をフロア貸しの事務所と想定した。 ⑦有効率　  68.5 ％
の理由		 高層の店舗兼事務所ビルとして標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
255.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 駐車場
304.88 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
398.62 
24.8 
98.72 
9,000 
888,480 		 12.0  10,661,760 
0.0  0 

 2～ 8		 事務所
703.50 
80.0 
563.10 
6,100 
3,434,910 		 10.0  34,349,100 
0.0  0 
塔屋
  ～  
19.00 
 
 
 
 		    
   

計
5,902.00 
68.5 
4,040.42 

24,932,850 		 251,105,460 
0 
⑨年額支払賃料     24,932,850 円　×　12ヶ月　＝　     299,194,200 円 
⑩a共益費（管理費）           1,200 円／㎡　×　   4,040.42 ㎡　×　12ヶ月　＝　      58,182,048 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 想定建物のグレード、周辺類似建物の共益費水準などを勘案
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  35,000 円／台　×　  17 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       7,140,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金にて担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       357,376,248 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       7,140,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　    18,582,812 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 345,933,436 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       251,105,460 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       2,385,502 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    595,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         5,355 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     348,324,293 円　　　　（　       446,570 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＫ１－公６賃
６
　　　　-13		 5,185  
(   5,142) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
5,687 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,151 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,100 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＴＫ１－公６賃
６
　　　　-14		 6,477  
(   6,413) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
6,887 
c ＴＫ１－公６賃
６
　　　　-15		 6,291  
(   6,050) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[106.0]		 100
[100.0]
6,182 
千代田 5-32　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 6,000,000 円  　　　　  2,000,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 47,387,112 円  　　　      364,516,248　×　　　　  13.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   33,078,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   17,000,000 円  　　　　  2,000,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     2,000,000 円  　　　　  2,000,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     2,000,000 円  　　　　  2,000,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     107,465,912 円　（　　　　　　       137,777 円／㎡）　　（経費率　　  30.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9504    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 2,000,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 326,000 円／㎡　×　   5,902.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0536     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0346 ×　 40 ％　＋　0.0498 ×  30 ％　＋ 0.0828 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 107,200,000 円  
（　　　　　       137,436 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 348,324,293 円      
②総費用 107,465,912 円      
③純収益　①－② 240,858,381 円      
④建物等に帰属する純収益 107,200,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 133,658,381 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 127,028,925 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      162,858 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  4,536,747,321 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   5,820,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千代田 5-32　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千代田区九段北四丁目２番８
 0100000083662-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
千代田 5-32　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千代田 5-32 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　吉村　真行   TEL.
鑑定評価額 4,950,000,000 円  １㎡当たりの価格 6,350,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 4,800,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千代田区九段北４丁目２番８
｢九段北４－２－６｣		 ②地積
　(㎡)		 780  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
第２種文教地区


(100,672)

1:1.5		 店舗、事務所兼駐車
場等
ＳＲＣ8F2B		 中高層の店舗兼事務
所ビルが建ち並ぶ商
業地域		 南東27m都道 水道、ガス、下水 都営市ヶ谷近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 靖国通り沿いに高層の店舗兼
事務所ビルが建ち並ぶ地域		 街

路		 ２７ｍ都道 交通

施設		 都営市ヶ谷駅近接

 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
第２種文教地区
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ中央線のほかに、複数の地下鉄が乗り入れる利便性の高い、各種学校なども周囲に見られる地域である。事
務所の稼働率及び賃料水準は弱含みであるが、当面は店舗兼事務所地域としての現状を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 容積率　　　　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  6,780,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  5,780,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、千代田区北西部を中心とする幹線道路及び準幹線道路沿いの準高度商業地域。主な需要者は、機関投資
家、不動産投資法人、大手事業法人等である。今後も底堅い需要が見込まれ、不動産市場は堅調に推移している。需要
の中心となる価格帯は、立地、規模等により様々であるが、概ね３０億円～５０億円程度と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、市場において成立した規範性の高い準高度商業地域における取引事例に基づいて求めた試算価格であり、
実証性が高い。また、収益価格は、対象標準地上に高層の店舗兼事務所を想定して求めた試算価格であり、各種指標等
の規範性が高い。以上の各試算価格の特性を勘案し、本件では両試算価格を関連づけるとともに、代表標準地との検討
を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千代田 5-29                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  6,310,000 円／㎡		 [106.5]
100		 100
[100.0]		 100
[104.8]		 [ 99.0]
100		 6,350,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  5,940,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国内景気は緩やかな拡大を維持し、企業収益
も緩やかに回復しており、不動産市場は堅調
に推移している。


地域要因に特段大きな変動はなく、市場の回
復基調を受けて、地価は上昇傾向となってい
る。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千代田 5-32　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
６取１４
-309		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東15m区道、
中間画地
商業

(93,553)
b ＴＫ１－公
６取１
-302		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南8m区道、
東8m、二方路
商業

(100,480)
c ＴＫ１－公
６取９
-301		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東36m都道、
南西6m、角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,800)
d ＴＫ１－公
６取１３
-313		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東36m都道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,700)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
4,141,288  		 100
[ 100.0]		 [ 107.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
4,641,694 		 100
[  70.8]
6,556,065 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　   -1.0

その他　    0.0

　　　[  99.0]
　　　　 100
6,490,000 
b (　           ) 
3,964,891  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
4,377,240 		 100
[  61.6]
7,105,909 
7,030,000 
c (　           ) 
5,592,338  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
5,755,222 		 100
[  84.0]
6,851,455 
6,780,000 
d (　           ) 
4,013,518  		 100
[ 100.0]		 [ 107.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
4,318,545 		 100
[  62.9]
6,865,731 
6,800,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常

 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常

 ％／月  
+0.87 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常

 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
d 正常

 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  6,780,000 円／㎡]  



千代田 5-32　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

360,395,730 
101,985,074 
258,410,656 
123,280,000 
135,130,656 		 （　0.9345）
126,279,598 		 （  3.1 -  0.3 ）
2.8％  
⑧収益価格 　  4,509,985,643 円　　　　（　  5,780,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千代田 5-32　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 703.50 Ｓ8F1B 5,902.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
第２種文教地区
 100 ％   700 ％   672 ％   780 ㎡     23.0 m x   35.0 m  前面道路：都道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は部分貸しの店舗、２階以上はフロア貸し又は分割貸しの事務所、地下に機械式駐車場１９台を想定した。 ⑦有効率　  68.5 ％
の理由		 高層の店舗兼事務所として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
255.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
703.50 
14.0 
98.49 
9,300 
915,957 		 12.0  10,991,484 
0.0  0 

 2～ 8		 事務所
703.50 
80.0 
563.10 
6,300 
3,547,530 		 10.0  35,475,300 
0.0  0 
塔屋
  ～  
19.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
5,902.00 
68.5 
4,040.19 

25,748,667 		 259,318,584 
0 
⑨年額支払賃料     25,748,667 円　×　12ヶ月　＝　     308,984,004 円 
⑩a共益費（管理費）           1,200 円／㎡　×　   4,040.19 ㎡　×　12ヶ月　＝　      58,178,736 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準及び建物のグレード等を考慮して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  50,000 円／台　×　  19 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      11,400,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保険金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       367,162,740 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      11,400,000 円　　×　　  20.0 ％　＝　　    20,638,137 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 357,924,603 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       259,318,584 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       2,463,527 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    950,000 円　×　　  80.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         7,600 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     360,395,730 円　　　　（　       462,046 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＫ１－公６賃
１６
　　　　-19		 4,261  
(   4,240) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 75.0]		 100
[100.0]
5,797 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,352 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,300 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＴＫ１－公６賃
１６
　　　　-20		 5,582  
(   5,568) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
6,329 
c ＴＫ１－公６賃
１６
　　　　-21		 6,341  
(   6,050) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
6,881 
千代田 5-32　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 6,900,000 円  　　　　  2,300,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 37,856,274 円  　　　      378,562,740　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   33,078,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   19,550,000 円  　　　　  2,300,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     2,300,000 円  　　　　  2,300,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     2,300,000 円  　　　　  2,300,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     101,985,074 円　（　　　　　　       130,750 円／㎡）　　（経費率　　  28.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9345    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 2,300,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 375,000 円／㎡　×　   5,902.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0536     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0346 ×　 40 ％　＋　0.0498 ×  30 ％　＋ 0.0828 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 123,280,000 円  
（　　　　　       158,051 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 360,395,730 円      
②総費用 101,985,074 円      
③純収益　①－② 258,410,656 円      
④建物等に帰属する純収益 123,280,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 135,130,656 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 126,279,598 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      161,897 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  4,509,985,643 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   5,780,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千代田 5-32　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千代田区九段北四丁目２番８
 0100000083662-0000
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備考