別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
千代田 5-31　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千代田 5-31 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　彦坂　正博   TEL.
鑑定評価額 401,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,040,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 2,210,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月29日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千代田区内神田２丁目９番１５
｢内神田２－１４－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 132  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,600)

1:2		 店舗兼事務所

ＲＣ4		 中層の店舗、事務所
ビル等が建ち並ぶ商
業地域		 東11m区道 水道、ガス、下水 神田

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 内神田中央通り沿いにおいて
、中層の店舗兼事務所ビル等
が建ち並ぶ商業地域		 街

路		 １１ｍ区道 交通

施設		 神田駅西方

200m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 神田駅に近い中層の店舗兼事務所ビルが多く建ち並ぶ商業地域で、築年が経過した中層建物は、今後高層建物に
建て替わっていくことが予測される。旺盛な投資需要に支えられて地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,210,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,900,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、神田駅周辺地区を中心とし、幹線道路背後に中小規模の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地域と把握す
る。主な需要者は、地場の不動産会社や中小規模の法人が中心であるが、マンション開発業者も需要者として想定され
る。小型ビルのオフィス市況は比較的落ち着いており、低金利を背景とした旺盛な投資需要に支えられて地価は上昇傾
向で推移している。取引規模としては、総額で１億数千万円から数億円程度の規模の取引が比較的多く見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象不動産の主たる需要者は、地場の不動産会社や中小規模の法人等が中心であり、当該主たる需要者は、純粋な投資
用不動産としてのほか、自用の事務所ビルとして、または自用の事務所兼投資用不動産として取得することもある。そ
れゆえ当該主たる需要者は、不動産の有する収益性とともに市場性にも着目して取引意思を決定する。そこで、比準価
格と収益価格を相互に関連付け、さらに代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千代田 5-26                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,340,000 円／㎡		 [111.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.7]		 [100.0]
100		 3,030,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,760,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しており、大規模オフィ
ス市況はやや軟調だが、投資意欲は旺盛で売
買市場は好調のため、地価は全般的に上昇傾
向にある。

当該エリアの小型ビルのオフィスマーケット
は比較的落ち着いており、旺盛な投資需要に
支えられて、地価は上昇傾向で推移している
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千代田 5-31　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
６取１
-301		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西15m区道、
南東3m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,695)
b ＴＫ１－公
６取１０
-310		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西11m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,500)
c ＴＫ１－公
６取１０
-317		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西11m区道、
中間画地
商業
第２種文教地区
(100,500)
d ＴＫ１－公
６取２
-309		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南11m区道、
中間画地
商業
地区計画等
第２種文教地区
(100,600)
e ＴＫ１－公
６取１６
-316		 千代田区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東11m区道、
中間画地
商業
第二種文教地区
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
4,836,146  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
5,084,862 		 100
[ 158.4]
3,210,140 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
3,210,000 
b (　           ) 
2,394,223  		 100
[ 100.0]		 [ 112.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
2,741,141 		 100
[  89.4]
3,066,153 
3,070,000 
c (　           ) 
2,913,250  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
3,159,525 		 100
[  94.1]
3,357,625 
3,360,000 
d (　           ) 
2,757,996  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,044,828 		 100
[  95.0]
3,205,082 
3,210,000 
e (　           ) 
2,682,052  		 100
[ 100.0]		 [ 112.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
3,009,262 		 100
[  91.2]
3,299,629 
3,300,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.87 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.87 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,210,000 円／㎡]  



千代田 5-31　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

41,831,327 
12,612,183 
29,219,144 
16,495,900 
12,723,244 		 （　0.9637）
12,261,390 		 （  3.4 -  0.2 ）
3.2％  
⑧収益価格 　    383,168,438 円　　　　（　  2,900,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千代田 5-31　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 103.71 Ｓ9 828.62
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   600 ％   600 ％   132 ㎡      8.0 m x   16.3 m  前面道路：区道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階をフロア貸しの店舗、２階以上をフロア貸しの事務所を想定した。 ⑦有効率　  89.8 ％
の理由		 高層の店舗兼事務所ビルの標準的な有効率。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
94.22 
60.9 
57.35 
4,300 
246,605 		 8.0  1,972,840 
0.0  0 

 2～ 9		 事務所
91.80 
93.5 
85.80 
4,300 
368,940 		 8.0  2,951,520 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
828.62 
89.8 
743.75 

3,198,125 		 25,585,000 
0 
⑨年額支払賃料      3,198,125 円　×　12ヶ月　＝　      38,377,500 円 
⑩a共益費（管理費）             605 円／㎡　×　     743.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　       5,399,625 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域における類似不動産の共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        43,777,125 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,188,856 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 41,588,269 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        25,585,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         243,058 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      41,831,327 円　　　　（　       316,904 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＫ１－公６賃
１２
　　　　-106		 4,527  
(   4,508) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
4,399 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,329 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,300 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＴＫ１－公６賃
１２
　　　　-107		 4,235  
(   4,235) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
4,246 
c ＴＫ１－公６賃
１２
　　　　-108		 4,793  
(   4,235) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
4,432 
千代田 5-31　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 879,000 円  　　　　    293,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 6,347,683 円  　　　       43,777,125　×　　　　  14.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,309,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,490,500 円  　　　　    293,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       293,000 円  　　　　    293,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       293,000 円  　　　　    293,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,612,183 円　（　　　　　　        95,547 円／㎡）　　（経費率　　  30.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9637    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 293,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 337,000 円／㎡　×　     828.62 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0563     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0377 ×　 40 ％　＋　0.0524 ×  30 ％　＋ 0.0851 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,495,900 円  
（　　　　　       124,969 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 41,831,327 円      
②総費用 12,612,183 円      
③純収益　①－② 29,219,144 円      
④建物等に帰属する純収益 16,495,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 12,723,244 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 12,261,390 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       92,889 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    383,168,438 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,900,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千代田 5-31　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千代田区内神田二丁目９番１５
 0100000096104-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
千代田 5-31　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千代田 5-31 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　宮下　直樹   TEL.
鑑定評価額 403,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,050,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 2,210,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千代田区内神田２丁目９番１５
｢内神田２－１４－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 132  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,600)

1:2		 店舗兼事務所

ＲＣ4		 中層の店舗、事務所
ビル等が建ち並ぶ商
業地域		 東11m区道 水道、ガス、下水 神田

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 中層の店舗兼事務所ビルが建
ち並ぶ内神田中央通り沿いの
商業地域		 街

路		 １１ｍ区道 交通

施設		 神田駅西方

200m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は神田駅西側周辺に広がる中層の賃貸及び自用の事務所ビルが建ち並ぶ商業地で、当面は現状のまま推
移するものと予想する。地価水準は景気回復による上昇傾向が予想される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所敷 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,190,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,910,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、千代田区北部における神田駅周辺をはじめとした幹線道路背後地に広がる中層で中小の事務所ビル、店
舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域の範囲と判定。中小規模な敷地、ビルが多い地域で、典型的な需要者としては、
国内外の機関投資家、投資ファンド、個人投資家等の投資家及び自社ビル等自己使用目的の一般事業法人が想定される
。需要の中心となる価格帯は、５０㎡～３００㎡程度の土地で１億円前後～５億円程度の取引が多い地域である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 典型的需要者としては不動産投資家があげられるが、自己使用目的の一般事業法人の需要も相当程度認められ無視でき
ない。各需要者に最も適合した評価手法は、不動産投資家は収益還元法、一般事業法人は取引事例比較法である。本件
における資料の相対的信頼性は、推定的要素もある収益還元法と比べ類似性の高い事例が収集できた取引事例比較法が
やや優る。本件では収益、比準の両試算価格を関連づけ、代表標準地との均衡も踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千代田 5-26                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,340,000 円／㎡		 [111.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.7]		 [100.0]
100		 3,030,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,760,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復傾向を見せ、地価は上昇
傾向にある。停滞が続くオフィス賃料の動向
や為替、金利動向が注目される。


地域要因に大きな変化はない。景気回復傾向
の中、地価は上昇傾向を見せている。



個別的要因に変動は特にない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千代田 5-31　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
６取１０
-317		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西11m区道、
中間画地
商業
第２種文教地区
(100,500)
b ＴＫ１－公
６取７
-309		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西3m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,186)
c ＴＫ１－公
６取１
-308		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東8m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,514)
d ＴＫ１－公
６取１
-301		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西15m区道、
南東3m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,695)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,913,250  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
3,159,525 		 100
[  89.4]
3,534,144 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
3,530,000 
b (　           ) 
1,861,042  		 100
[ 100.0]		 [ 112.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,095,533 		 100
[  65.2]
3,214,008 
3,210,000 
c (　           ) 
2,213,725  		 100
[ 100.0]		 [ 112.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
2,443,779 		 100
[  86.7]
2,818,661 
2,820,000 
d (　           ) 
4,836,146  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
5,084,862 		 100
[ 158.4]
3,210,140 
3,210,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -17.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.87 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,190,000 円／㎡]  



千代田 5-31　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

42,599,593 
12,943,668 
29,655,925 
16,664,800 
12,991,125 		 （　0.9461）
12,290,903 		 （  3.4 -  0.2 ）
3.2％  
⑧収益価格 　    384,090,719 円　　　　（　  2,910,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千代田 5-31　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 103.71 Ｓ9 828.62
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   600 ％   600 ％   132 ㎡      8.0 m x   16.3 m  前面道路：区道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階～９階事務所、いずれもフロアー貸しを想定。 ⑦有効率　  89.8 ％
の理由		 高層店舗兼事務所ビルとして標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
94.22 
60.9 
57.35 
4,400 
252,340 		 12.0  3,028,080 
0.0  0 

 2～ 9		 事務所
91.80 
93.5 
85.80 
4,350 
373,230 		 6.0  2,239,380 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
828.62 
89.8 
743.75 

3,238,180 		 20,943,120 
0 
⑨年額支払賃料      3,238,180 円　×　12ヶ月　＝　      38,858,160 円 
⑩a共益費（管理費）             605 円／㎡　×　     743.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　       5,399,625 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺区域における類似不動産の共益費水準より判断
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されるため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        44,257,785 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,858,827 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 42,398,958 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        20,943,120 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         200,635 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      42,599,593 円　　　　（　       322,724 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＫ１－公６賃
１４
　　　　-119		 3,959  
(   3,932) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
4,039 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,372 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,350 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＴＫ１－公６賃
１４
　　　　-120		 4,126  
(   3,933) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
4,210 
c ＴＫ１－公６賃
１４
　　　　-121		 4,575  
(   4,537) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
4,716 
千代田 5-31　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 888,000 円  　　　　    296,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 6,638,668 円  　　　       44,257,785　×　　　　  15.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,309,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,516,000 円  　　　　    296,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       296,000 円  　　　　    296,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       296,000 円  　　　　    296,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,943,668 円　（　　　　　　        98,058 円／㎡）　　（経費率　　  30.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9461    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 296,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 340,000 円／㎡　×　     828.62 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0563     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0377 ×　 40 ％　＋　0.0524 ×  30 ％　＋ 0.0851 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,664,800 円  
（　　　　　       126,248 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 42,599,593 円      
②総費用 12,943,668 円      
③純収益　①－② 29,655,925 円      
④建物等に帰属する純収益 16,664,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 12,991,125 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 12,290,903 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       93,113 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    384,090,719 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,910,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千代田 5-31　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千代田区内神田二丁目９番１５
 0100000096104-0000
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備考