別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
千代田 5-21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千代田 5-21 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　牛木　啓貴   TEL.
鑑定評価額 248,000,000,000 円  １㎡当たりの価格 29,100,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 21,740,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千代田区大手町２丁目４番２外
｢大手町２－２－１｣		 ②地積
　(㎡)		 8,530  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,1300)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(60,1300)
台形
1.5:1		 店舗、事務所兼駐車
場
ＳＲＣ10F3B		 高層事務所ビルが建
ち並ぶ中心的業務商
業地域		 南36m国道、三方路 水道、ガス、下水 大手町近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 超高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　     7,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 大手町駅に近接し日本を代表
するオフィス街		 街

路		 ３６ｍ国道 交通

施設		 大手町駅近接

 法令

規制		 商業
(60,1300)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 東京駅からも徒歩圏にあり、複数の再開発事業が竣工又は進行中である。今後も日本有数のオフィス街として発
展していくことが予測される。
(3)最有効使用の判定 超高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +7.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 29,500,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　 28,600,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は千代田区内及び周辺区内のオフィスビル等が建ち並ぶ高度商業地域で、特に東京駅周辺は代替性が高い。
主たる需要者は大手上場企業、機関投資家等である。日本有数のオフィス街で需要は根強いが、売り物件の供給は乏し
いため、市場競争力は高い。コロナ禍により空室率等に若干影響は出たが、根強い需要により地価は堅調に推移してい
る。大規模画地の供給があった場合、標準的画地の規模を前提とすれば２０００億円以上である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場性に着目した価格であり、日本有数のオフィス街としての場所的希少性を反映した価格である。一方、
収益価格は収益性に着目した価格であり、還元利回り等の指標については規範性が認められるが、対象標準地上に建物
を想定するなど、比準価格に比べ想定の要素が多い。したがって、市場の実態を反映した比準価格をやや重視し、収益
価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千代田 5-19                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　 +10.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 26,800,000 円／㎡		 [100.4]
100		 100
[110.0]		 100
[ 90.2]		 [107.0]
100		 29,000,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 28,800,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 千代田区の商業地は、コロナ禍の影響がほぼ
なくなり、地価の回復基調が鮮明になってい
る。


日本有数のオフィス街である。売買市場での
供給は限定的であるが、投資目的の需要は旺
盛であり、地価は底堅く推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千代田 5-21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１―公
６取５
-309		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 正方形 南36.3m国道、
西36.5m、
北8m、
三方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,1300)
b ＴＫ１－公
６取１
-305		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西22m都道、
南22m、東26m、
三方路
商業
都市再生特別地区
地区計画等
(70,1570)
c ＴＫ１－公
６取１
-314		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東36m都道、
西40m、北22m、
三方路
商業
地区計画等
都市再生特別地区
(60,1400)
d ＴＫ１－公
６取１３
-307		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東33m国道、
東12.3m、
角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,800)
e ＴＫ１－公
６取１６
-320		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西38m国道、
南西11m、
角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,1300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
23,760,575  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 105.0]
28,427,831 		 100
[ 100.0]
28,427,831 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 107.0]
　　　　 100
30,400,000 
b (　           ) 
31,530,804  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 112.4]
28,192,578 		 100
[  96.0]
29,367,269 
31,400,000 
c (　           ) 
24,545,239  		 100
[ 100.0]		 [  97.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
22,297,170 		 100
[  89.7]
24,857,492 
26,600,000 
d (　           ) 
19,049,241  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
19,139,952 		 100
[  67.4]
28,397,555 
30,400,000 
e (　           ) 
10,064,583  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[  60.0]		 100
[  72.8]
22,903,378 		 100
[  83.3]
27,495,052 
29,400,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.9 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.5 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.6 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -27.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 29,500,000 円／㎡]  



千代田 5-21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,731,005,750 
4,324,682,488 
9,406,323,262 
2,886,600,000 
6,519,723,262 		 （　0.8978）
5,853,407,545 		 （  2.7 -  0.3 ）
2.4％  
⑧収益価格 　243,891,981,042 円　　　　（　 28,600,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千代田 5-21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所、駐車場 5,116.00 Ｓ21F4B 122,175.15
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 60 ％   1,300 ％   1,300 ％   8,530 ㎡    110.0 m x   70.0 m  前面道路：国道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階及び１～３階を店舗、４階以上をフロア貸し事務所、地下２～４階を駐車場と想定した。 ⑦有効率　  68.3 ％
の理由		 超高層店舗付事務所としては標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
5,058.25 
71.6 
3,623.00 
15,000 
54,345,000 		 18.0  978,210,000 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
5,046.00 
38.7 
1,952.00 
17,500 
34,160,000 		 18.0  614,880,000 
0.0  0 

 2～ 3		 店舗
4,030.00 
65.4 
2,635.00 
13,500 
35,572,500 		 18.0  640,305,000 
0.0  0 

 4～21		 事務所
5,007.10 
80.5 
4,030.00 
12,100 
48,763,000 		 12.0  585,156,000 
0.0  0 
地下
 2～ 4		 駐車場
4,627.70 
 
 
 
 		    
   

計
122,175.15 
68.3 
83,385.00 

1,037,384,000 		 13,406,508,000 
0 
⑨年額支払賃料  1,037,384,000 円　×　12ヶ月　＝　  12,448,608,000 円 
⑩a共益費（管理費）           1,513 円／㎡　×　  83,385.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　   1,513,938,060 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の類似建物の賃貸事例等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  55,000 円／台　×　 220 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　     145,200,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		    13,962,546,060 円　　×　　   3.5 ％                          
＋　　　     145,200,000 円　　×　　  12.0 ％　＝　　   506,113,112 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,601,632,948 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）    13,406,508,000 円　×　　  96.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　     129,372,802 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　  13,731,005,750 円　　　　（　     1,609,731 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＫ１公６賃２
　　　　-2		 8,249  
(   8,167) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 82.0]		 100
[ 96.0]
11,643 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　   12,200 円/㎡

　月額支払賃料
（　   12,100 円/㎡）


　基準階   4 F     B
b ＴＫ１公６賃２
　　　　-3		 9,786  
(   9,680) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 98.0]
12,342 
c ＴＫ１公６賃２
　　　　-42		 8,560  
(   8,470) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 73.0]		 100
[ 96.0]
12,592 
千代田 5-21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 169,800,000 円  　　　　 56,600,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,834,006,988 円  　　　   14,107,746,060　×　　　　  13.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　1,726,575,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　  481,100,000 円  　　　　 56,600,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料    56,600,000 円  　　　　 56,600,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金    56,600,000 円  　　　　 56,600,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　   4,324,682,488 円　（　　　　　　       506,997 円／㎡）　　（経費率　　  31.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 3.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.8978    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 56,600,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 450,000 円／㎡　×　 122,175.15 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0510     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0317 ×　 40 ％　＋　0.0472 ×  30 ％　＋ 0.0804 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,886,600,000 円  
（　　　　　       338,406 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,731,005,750 円      
②総費用 4,324,682,488 円      
③純収益　①－② 9,406,323,262 円      
④建物等に帰属する純収益 2,886,600,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,519,723,262 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,853,407,545 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      686,214 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　243,891,981,042 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　  28,600,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千代田 5-21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千代田区大手町二丁目４番２
 0100000080922-0000
2 　千代田区大手町二丁目４番４
 0100000080923-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
千代田 5-21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千代田 5-21 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　松岡　貴史   TEL.
鑑定評価額 247,000,000,000 円  １㎡当たりの価格 29,000,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 21,740,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月29日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千代田区大手町２丁目４番２外
｢大手町２－２－１｣		 ②地積
　(㎡)		 8,530  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,1300)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(60,1300)
台形
1.5:1		 店舗、事務所兼駐車
場
ＳＲＣ10F3B		 高層事務所ビルが建
ち並ぶ中心的業務商
業地域		 南36m国道、三方路 水道、ガス、下水 大手町近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 超高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　     7,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 日本を代表するオフィス街の
一角である。		 街

路		 ３６ｍ国道 交通

施設		 大手町駅近接

 法令

規制		 商業
(60,1300)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 日本を代表する業務高度商業地であり不動産の売買需要は根強く、事務所賃料も比較的安定している。ただし、
都心での大規模開発の影響は気がかりであり、当面空室動向が注目される。地価は安定的と判断する。
(3)最有効使用の判定 超高層の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +7.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 30,300,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　 27,600,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 日本を代表するビジネス街であり、大企業の本社や政府系機関等の本部が事務所を構える地域である。主要な需要者層
は国内外の大手機関投資家をはじめとして大企業の需要も根強い。家賃は単価のみならず総額も大きい地域であるが家
賃負担力の高いテナントの需要が中心である。国内経済の底堅さを反映し、大手町、丸の内地区の空室率は千代田区内
においても比較的安定している。土地の総額は数千億円台が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 安定的に収益をあげうる地域であるため、機関投資家の他、自社ビル利用を目的とした土地需要も見込める地域である
。規模が大きな画地で構成される高度利用が可能な地域であるが、土地の供給が極端に少ない地域とみられ、希少性に
よる買い進みも考えられる。以上より比準価格と収益価格を関連付け代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を表記の
通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千代田 5-19                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　 +10.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 26,800,000 円／㎡		 [100.4]
100		 100
[110.0]		 100
[ 90.2]		 [107.0]
100		 29,000,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 28,800,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は回復基調にあるものの各種経済指標は
上下に振れ続けている。不動産関連融資の金
利動向が特に注視される。


低金利の影響などにより商業用不動産の売買
需要について価格時点においては大きな変化
は認められない。当地区の不動産需要は底堅
い。

個別的要因に変動は認められない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千代田 5-21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
６取１
-314		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東36m都道、
西40m、北22m、
三方路
商業
地区計画等
都市再生特別地区
(60,1400)
b ＴＫ１－公
６取７
-306		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西36m都道、
南16m、北12m、
東12m、
四方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(70,1650)
c ＴＫ１―公
６取５
-309		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 正方形 南36.3m国道、
西36.5m、
北8m、
三方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,1300)
d ＴＫ１－公
６取１
-316		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東（駅前広
場）道路、
南東40m、
角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,1604)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
24,545,239  		 100
[ 100.0]		 [  97.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
22,297,170 		 100
[  85.0]
26,231,965 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 107.0]
　　　　 100
28,100,000 
b (　           ) 
26,201,527  		 100
[ 100.0]		 [  98.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 111.1]
23,182,809 		 100
[  85.0]
27,273,893 
29,200,000 
c (　           ) 
23,760,575  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 105.0]
28,427,831 		 100
[ 100.0]
28,427,831 
30,400,000 
d (　           ) 
33,536,171  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 123.6]
26,807,231 		 100
[  85.0]
31,537,919 
33,700,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.8 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　 +20.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 30,300,000 円／㎡]  



千代田 5-21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,686,375,376 
4,019,827,283 
9,666,548,093 
2,987,640,000 
6,678,908,093 		 （　0.8817）
5,888,793,266 		 （  2.7 -  0.2 ）
2.5％  
⑧収益価格 　235,551,730,640 円　　　　（　 27,600,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千代田 5-21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所、駐車場 5,116.00 Ｓ21F4B 122,175.15
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 60 ％   1,300 ％   1,300 ％   8,530 ㎡    110.0 m x   70.0 m  前面道路：国道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地階駐車場は２３０台（うち荷捌き用１０台）、Ｂ１Ｆ～３Ｆ店舗は部分貸し。事務所は部分貸し又はフロア貸し。 ⑦有効率　  68.3 ％
の理由		 超高層の店舗付事務所ビルとしては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
5,058.25 
71.6 
3,623.00 
10,000 
36,230,000 		 18.0  652,140,000 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
5,046.00 
38.7 
1,952.00 
15,000 
29,280,000 		 18.0  527,040,000 
0.0  0 

 2～ 3		 事務所
4,030.00 
65.4 
2,635.00 
12,371 
32,597,585 		 18.0  586,756,530 
0.0  0 

 4～21		 事務所
5,007.10 
80.5 
4,030.00 
12,371 
49,855,130 		 12.0  598,261,560 
0.0  0 
地下
 2～ 4		 駐車場等
4,627.70 
 
 
 
 		    
   

計
122,175.15 
68.3 
83,385.00 

1,028,097,510 		 13,121,401,140 
0 
⑨年額支払賃料  1,028,097,510 円　×　12ヶ月　＝　  12,337,170,120 円 
⑩a共益費（管理費）           1,513 円／㎡　×　  83,385.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　   1,513,938,060 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周囲における同種建物の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  55,000 円／台　×　 220 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　     145,200,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		    13,851,108,180 円　　×　　   3.0 ％                          
＋　　　     145,200,000 円　　×　　  15.0 ％　＝　　   437,313,245 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,558,994,935 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）    13,121,401,140 円　×　　  97.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　     127,277,591 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後） 12,100,000 円　×　　  85.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　       102,850 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　  13,686,375,376 円　　　　（　     1,604,499 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＫ１－公６賃
１２
　　　　-1		 12,844  
(  12,705) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
12,844 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　   12,557 円/㎡

　月額支払賃料
（　   12,371 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＴＫ１－公６賃
１２
　　　　-5		 11,317  
(  11,193) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
12,574 
c ＴＫ１－公６賃
１２
　　　　-7		 10,414  
(  10,284) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
12,252 
千代田 5-21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 173,700,000 円  　　　　 57,900,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,511,601,283 円  　　　   13,996,308,180　×　　　　  10.8 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　1,726,576,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　  492,150,000 円  　　　　 57,900,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料    57,900,000 円  　　　　 57,900,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金    57,900,000 円  　　　　 57,900,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　   4,019,827,283 円　（　　　　　　       471,258 円／㎡）　　（経費率　　  29.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 4.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.8817    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 57,900,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 460,000 円／㎡　×　 122,175.15 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0516     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0324 ×　 40 ％　＋　0.0478 ×  30 ％　＋ 0.0809 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,987,640,000 円  
（　　　　　       350,251 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,686,375,376 円      
②総費用 4,019,827,283 円      
③純収益　①－② 9,666,548,093 円      
④建物等に帰属する純収益 2,987,640,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,678,908,093 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,888,793,266 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      690,363 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　235,551,730,640 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　  27,600,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千代田 5-21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千代田区大手町二丁目４番２
 0100000080922-0000
2 　千代田区大手町二丁目４番４
 0100000080923-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
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26 　
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28 　
29 　
30 　
31 　
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35 　
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37 　
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39 　
40 　
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42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考