別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
千代田 5-15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千代田 5-15 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　雅之   TEL.
鑑定評価額 2,950,000,000 円  １㎡当たりの価格 4,700,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 3,530,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千代田区二番町３番４
 ②地積
　(㎡)		 628  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
地区計画等
第２種文教地区

(100,600)
台形
1:1		 事務所兼車庫

ＳＲＣ8F2B		 中高層の店舗、事務
所ビルが多い商業地
域		 南西16m区道 水道、ガス、下水 麹町

80m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    90 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 麹町駅至近の日テレ通り沿い
に、店舗、事務所ビル、マン
ション等が建ち並ぶ地域。		 街

路		 １６ｍ区道 交通

施設		 麹町駅東方

80m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
地区計画等
第２種文教地区
⑤地域要因の将
　来予測		 日本テレビ通り沿いに高層店舗兼事務所ビルのほか、番町ブランドの高級マンション等も混在する商業地域であ
る。空室率、賃料水準は横ばい傾向にあるが、取引利回りの低下傾向がみられ、地価は上昇基調にある。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  5,040,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  4,440,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、主として千代田区西部に位置する番町、麹町地区をはじめとした主要道路沿いに高層店舗兼事務所の
ほかマンション等も建ち並ぶ商業地域である。需要者の中心は、貸しビル業者、不動産会社、不動産投資法人等である
。空室率、賃料水準は横ばい傾向にあるが、取引利回りの低下傾向がみられ、地価は上昇基調にある。賃貸市場におい
ては、需給バランスは概ね安定的に推移している。土地取引価格帯は、取引総額で数十億円程が一般的である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　需要者の中心は保有、投資を目的とした法人等が中心と推測される。実需を目的とする法人等も想定され、それら法
人等は商業利便性等を、また投資目的とした法人等は主に投資採算性、収益性を重視する。本件は、市場実態を反映し
た比準価格及び収益性を反映した収益価格を相互に関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記
のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千代田 5-29                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  6,310,000 円／㎡		 [106.5]
100		 100
[100.0]		 100
[143.9]		 [100.0]
100		 4,670,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  4,410,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、緩やかに回復している。世界的な金
融引締め、中国経済の懸念等が下押しリスク
となっている。物価上昇、中東情勢、金融政
策に留意を要す。

地域要因に大きな変動はない。取引利回りの
低下傾向等により、地価は上昇基調にある。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +32.0
行政　　　　　　  +8.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千代田 5-15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
６取１
-1		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西10.9m区
道、南8m、
角地
２住居
地区計画等
第一種文教地区
(70,400)
b ＴＫ１－公
６取１６
-303		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西27m都道、
南東6m、
二方路
商業
第二種文教地区
(100,700)
c ＴＫ１－公
６取１４
-311		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南11m区道、
北4m、二方路
１住居
特別用途地区
地区計画等
(70,400)
d ＴＫ１－公
６取１６
-304		 千代田区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西11m区道、
中間画地
商業
地区計画等
第二種文教地区
(100,500)
e ＴＫ１－公
６取１２
-1		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北11m区道、
中間画地
商業

(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
4,309,107  		 100
[ 140.0]		 [ 105.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.7]
3,049,087 		 100
[  72.8]
4,188,306 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
4,190,000 
b (　           ) 
8,091,850  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
8,327,535 		 100
[ 165.0]
5,046,991 
5,050,000 
c (　           ) 
3,949,461  		 100
[ 100.0]		 [ 109.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 112.2]
3,861,461 		 100
[  76.4]
5,054,268 
5,050,000 
d (　           ) 
2,946,955  		 100
[ 100.0]		 [ 109.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
3,218,075 		 100
[  63.7]
5,051,923 
5,050,000 
e (　           ) 
4,549,743  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
4,768,131 		 100
[  95.0]
5,019,085 
5,020,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 限定価格

 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +6.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +51.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　 +12.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.92 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  5,040,000 円／㎡]  



千代田 5-15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象不動産は既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

237,469,493 
71,220,773 
166,248,720 
78,100,000 
88,148,720 		 （　0.9483）
83,591,431 		 （  3.3 -  0.3 ）
3.0％  
⑧収益価格 　  2,786,381,033 円　　　　（　  4,440,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千代田 5-15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 516.64 Ｓ8F1B 4,198.64
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
第２種文教地区		 100 ％   600 ％   600 ％   628 ㎡     26.5 m x   24.4 m  前面道路：区道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆは店舗、２～８Ｆは事務所、地下１Ｆは機械式駐車場１０台、１Ｆに荷捌き用、障害者用駐車場各１台を想定した。 ⑦有効率　  71.1 ％
の理由		 対象地の個別性、地域性より判断した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
150.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
506.08 
25.3 
127.84 
8,167 
1,044,069 		 12.0  12,528,828 
0.0  0 

 2～ 8		 事務所
506.08 
80.7 
408.40 
5,800 
2,368,720 		 6.0  14,212,320 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,198.64 
71.1 
2,986.64 

17,625,109 		 112,015,068 
0 
⑨年額支払賃料     17,625,109 円　×　12ヶ月　＝　     211,501,308 円 
⑩a共益費（管理費）             908 円／㎡　×　   2,986.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　      32,542,429 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域における標準的な共益費相場より採用した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       4,800,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金にて担保。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       244,043,737 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       4,800,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    12,442,187 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 236,401,550 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       112,015,068 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,064,143 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    400,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         3,800 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     237,469,493 円　　　　（　       378,136 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＫ１－公６賃
４
　　　　-1		 6,374  
(   6,321) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
6,070 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,829 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,800 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＴＫ１－公６賃
４
　　　　-2		 6,091  
(   6,061) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
5,537 
c ＴＫ１－公６賃
４
　　　　-3		 4,956  
(   4,556) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
6,195 
千代田 5-15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,260,000 円  　　　　  1,420,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 32,847,373 円  　　　      248,843,737　×　　　　  13.2 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   19,203,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   12,070,000 円  　　　　  1,420,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,420,000 円  　　　　  1,420,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,420,000 円  　　　　  1,420,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      71,220,773 円　（　　　　　　       113,409 円／㎡）　　（経費率　　  30.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9483    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,420,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 325,000 円／㎡　×　   4,198.64 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0550     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0362 ×　 40 ％　＋　0.0511 ×  30 ％　＋ 0.0840 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 78,100,000 円  
（　　　　　       124,363 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 237,469,493 円      
②総費用 71,220,773 円      
③純収益　①－② 166,248,720 円      
④建物等に帰属する純収益 78,100,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 88,148,720 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 83,591,431 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      133,107 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  2,786,381,033 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   4,440,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千代田 5-15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千代田区二番町３番４
 0100000129203-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
千代田 5-15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千代田 5-15 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　松岡　貴史   TEL.
鑑定評価額 2,950,000,000 円  １㎡当たりの価格 4,700,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 3,530,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月29日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千代田区二番町３番４
 ②地積
　(㎡)		 628  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
地区計画等
第２種文教地区

(100,600)
台形
1:1		 事務所兼車庫

ＳＲＣ8F2B		 中高層の店舗、事務
所ビルが多い商業地
域		 南西16m区道 水道、ガス、下水 麹町

80m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    90 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 日テレ通り沿いに高層の店舗
兼事務所、マンション等が建
ち並ぶ商業地域		 街

路		 １６ｍ区道 交通

施設		 麹町駅東方

80m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
地区計画等
第２種文教地区
⑤地域要因の将
　来予測		 高層の店舗兼事務所ビルを中心としてマンションも混在する商業地域である。マンション素地の需要は旺盛であ
るが事務所需要も堅調である。周辺の大規模な開発の影響もあり不動産売買需要は底堅く推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  4,930,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  4,440,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 千代田区麹町、番町、紀尾井町、平河町等を範囲とする事務所ビルとマンションが建ち並ぶ商業地が同一需給圏である
。大手不動産会社をはじめとして中堅のビル賃貸業者、一般法人等が需要の中心と想定される。最寄りで大規模な再開
発事業が伸展しており、この動向と影響が注目される。マンション用地の需要も根強いものの事務所需要も根強い。土
地の取引は総額で数十億円台が中心とみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 総額的に投資家から買い進まれやすい一方で、賃貸市場では需要者層にやや偏りのある地域である。都心不動産への投
資資金流入は続いており買い進まれやすい地域といえるが、金利動向を反映して収益性も重視される傾向も続いている
。そこで、市場動向を反映した比準価格と投資採算に基づく収益価格を関連づけて代表標準地との検討も踏まえ、鑑定
評価額を表記のとおりと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千代田 5-29                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  6,310,000 円／㎡		 [106.5]
100		 100
[100.0]		 100
[143.7]		 [100.0]
100		 4,680,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  4,410,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は回復基調にあるものの各種経済指標は
上下に振れ続けている。不動産関連融資の金
利動向が特に注視される。


低金利の影響などにより商業用不動産の売買
需要について価格時点においては大きな変化
は認められない。当地区の不動産需要は底堅
い。

個別的要因に変動は認められない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +28.0
行政　　　　　　  +8.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千代田 5-15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
６取１６
-319		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南33.6m国道、
北11m、
二方路
商業
地区計画等
(100,800)
b ＴＫ１－公
６取１４
-309		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東15m区道、
中間画地
商業

(93,553)
c ＴＫ１－公
６取９
-308		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南33m国道、
中間画地
商業
特別用途地区
地区計画等
(100,800)
d ＴＫ１－公
６取１４
-303		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8m区道、
中間画地
商業
地区計画等
景観麹町地域
(100,480)
e ＴＫ１－公
６取１２
-1		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北11m区道、
中間画地
商業

(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
5,825,387  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
6,023,337 		 100
[ 122.4]
4,921,027 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
4,920,000 
b (　           ) 
4,141,288  		 100
[ 100.0]		 [ 107.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
4,641,694 		 100
[ 100.0]
4,641,694 
4,640,000 
c (　           ) 
6,139,866  		 100
[ 100.0]		 [ 107.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
6,594,216 		 100
[ 126.6]
5,208,701 
5,210,000 
d (　           ) 
3,874,770  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
4,107,256 		 100
[  84.7]
4,849,181 
4,850,000 
e (　           ) 
4,549,743  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
4,768,131 		 100
[  95.0]
5,019,085 
5,020,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  4,930,000 円／㎡]  



千代田 5-15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

239,962,102 
70,388,483 
169,573,619 
81,400,000 
88,173,619 		 （　0.9483）
83,615,043 		 （  3.2 -  0.2 ）
3.0％  
⑧収益価格 　  2,787,168,100 円　　　　（　  4,440,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千代田 5-15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 516.64 Ｓ8F1B 4,198.64
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
第２種文教地区		 100 ％   600 ％   600 ％   628 ㎡     26.5 m x   24.4 m  前面道路：区道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階は機械式駐車場（１０台）。１階店舗、２階以上は事務所を想定した。 ⑦有効率　  71.1 ％
の理由		 高層の店舗兼事務所ビルとしては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
506.08 
25.3 
127.84 
5,800 
741,472 		 12.0  8,897,664 
0.0  0 

 2～ 8		 事務所
506.08 
80.7 
408.40 
6,042 
2,467,553 		 6.0  14,805,318 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 駐車場
150.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,198.64 
71.1 
2,986.64 

18,014,343 		 112,534,890 
0 
⑨年額支払賃料     18,014,343 円　×　12ヶ月　＝　     216,172,116 円 
⑩a共益費（管理費）             800 円／㎡　×　   2,986.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　      28,671,744 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の同種建物の共益費水準により査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       4,800,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       244,843,860 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　       4,800,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　    10,763,442 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 238,880,418 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       112,534,890 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,078,084 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    400,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         3,600 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     239,962,102 円　　　　（　       382,105 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＫ１－公６賃
１３
　　　　-10		 4,131  
(   4,131) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
5,400 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,072 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,042 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＴＫ１－公６賃
１３
　　　　-11		 5,752  
(   5,747) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
7,101 
c ＴＫ１－公６賃
１３
　　　　-12		 4,629  
(   4,542) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
5,715 
千代田 5-15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,440,000 円  　　　　  1,480,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 31,205,483 円  　　　      249,643,860　×　　　　  12.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   19,203,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   12,580,000 円  　　　　  1,480,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,480,000 円  　　　　  1,480,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,480,000 円  　　　　  1,480,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      70,388,483 円　（　　　　　　       112,084 円／㎡）　　（経費率　　  29.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9483    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,480,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 340,000 円／㎡　×　   4,198.64 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0550     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0362 ×　 40 ％　＋　0.0511 ×  30 ％　＋ 0.0839 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 81,400,000 円  
（　　　　　       129,618 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 239,962,102 円      
②総費用 70,388,483 円      
③純収益　①－② 169,573,619 円      
④建物等に帰属する純収益 81,400,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 88,173,619 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 83,615,043 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      133,145 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  2,787,168,100 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   4,440,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千代田 5-15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千代田区二番町３番４
 0100000129203-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考