別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
千代田 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千代田 5-8 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　柴田　佳子   TEL.
鑑定評価額 992,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,480,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 2,610,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千代田区神田三崎町３丁目７番８外
｢神田三崎町３－４－９｣		 ②地積
　(㎡)		 285  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
第２種文教地区


(100,600)

1:1		 事務所

ＳＲＣ8		 中高層の店舗、事務
所ビルが建ち並ぶ商
業地域		 北東22m区道 水道、ガス、下水 水道橋

120m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 水道橋西通り沿いに中小規模
の中高層の店舗兼事務所ビル
が建ち並ぶ商業地域		 街

路		 ２２ｍ区道 交通

施設		 水道橋駅南西方

120m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
第２種文教地区
⑤地域要因の将
　来予測		 水道橋西通り沿いに高層店舗兼事務所等が建ち並ぶ商業地域である。ＪＲ水道橋駅に近く利便性の高い地域で、
中小規模の事務所ビルの賃貸需要は堅調であることから、地域要因は同様に推移すると考えられる。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,780,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  3,370,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は水道橋駅を中心とする千代田区北部の幹線道路沿いにあって、中小規模の店舗兼事務所ビルが集積する商
業地域。主な需要者は不動産会社や中小事業者等と考えられる。コロナ禍からの回復に伴い中小事務所ビルの賃貸需要
は引き続き根強く、アクセスの良さと大学が集まる文教地区の要素もあり、繁華性もあることから一定の需要が見込ま
れる。取引の中心となる価格帯は、数億円～十数億円程度とみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、類似性の高い広幅員道路沿いの事例から求めた実証的な価格である。また、都心部へのアクセスも良く、
安定した収益を見込めるエリアであり、不動産投資ファンド（投資家）や不動産会社等の需要も見込まれ、その収益性
は収益価格において反映されている。主な需要者は地域の価格水準と収益性の両面を検討して意思決定するものと考え
られるため、比準価格と収益価格を関連付け、代表標準地との検討を行って、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千代田 5-7                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +6.9
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  5,660,000 円／㎡		 [106.7]
100		 100
[106.9]		 100
[162.9]		 [100.0]
100		 3,470,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,260,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気が緩やかに回復し、金融緩和が維持され
ている中で不動産取引市場は堅調に推移して
いるが、引き続き金融市場の動向に注意を要
する。

利便性の高い商業地域であり、中小規模の事
務所は賃貸需要が根強く取引需要も堅調であ
ることから、地価の上昇傾向が続いている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +45.0
行政　　　　　　  +8.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千代田 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
６取１３
-314		 千代田区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南36m都道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,800)
b ＴＫ１－公
６取１２
-303		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西26.9m区
道、中間画地
商業
第二種文教地区
(100,590)
c ＴＫ１－公
６取１５
-304		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南11m区道、
中間画地
商業
地区計画等
特別用途地区
(100,522)
d ＴＫ１－公
６取１５
-301		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南35m都道、
北東8m、角地
商業
地区計画等
(100,800)
e ＴＫ１－公
６取１２
-311		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西22m区道、
南東3m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,363,397  		 100
[ 100.0]		 [ 107.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
3,612,288 		 100
[ 110.1]
3,280,916 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
3,280,000 
b (　           ) 
2,928,298  		 100
[ 100.0]		 [ 111.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,262,124 		 100
[  85.9]
3,797,583 
3,800,000 
c (　           ) 
2,674,213  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
2,933,691 		 100
[  73.6]
3,985,993 
3,990,000 
d (　           ) 
4,173,752  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
4,315,579 		 100
[ 122.3]
3,528,683 
3,530,000 
e (　           ) 
4,612,993  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
4,861,733 		 100
[ 128.7]
3,777,570 
3,780,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.88 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,780,000 円／㎡]  



千代田 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握は困難であるため適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

92,949,622 
27,976,691 
64,972,931 
33,531,400 
31,441,531 		 （　0.9473）
29,784,562 		 （  3.4 -  0.3 ）
3.1％  
⑧収益価格 　    960,792,323 円　　　　（　  3,370,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千代田 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 236.16 Ｓ8 1,780.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
第２種文教地区
 100 ％   600 ％   600 ％   285 ㎡     16.0 m x   17.0 m  前面道路：区道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階が店舗等、２階から８階は事務所（フロア貸）、駐車場２台（身障者用、小型車用）と想定 ⑦有効率　  76.6 ％
の理由		 同様の高層店舗兼事務所ビルとして標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 駐車場
36.85 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
185.75 
56.5 
104.87 
5,900 
618,733 		 12.0  7,424,796 
0.0  0 

 2～ 8		 事務所
222.60 
80.8 
179.96 
5,100 
917,796 		 8.0  7,342,368 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,780.80 
76.6 
1,364.59 

7,043,305 		 58,821,372 
0 
⑨年額支払賃料      7,043,305 円　×　12ヶ月　＝　      84,519,660 円 
⑩a共益費（管理費）             756 円／㎡　×　   1,364.59 ㎡　×　12ヶ月　＝　      12,379,560 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似不動産の共益費水準から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  35,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         420,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金で担保されているため、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        96,899,220 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         420,000 円　　×　　  20.0 ％　＝　　     4,928,961 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 92,390,259 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        58,821,372 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         558,803 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     70,000 円　×　　  80.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           560 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      92,949,622 円　　　　（　       326,139 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＫ１－公６賃
５
　　　　-4		 4,614  
(   4,235) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 89.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
5,290 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,134 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,100 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＴＫ１－公６賃
５
　　　　-5		 3,960  
(   3,629) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[ 87.0]		 100
[100.0]
5,172 
c ＴＫ１－公６賃
５
　　　　-6		 4,723  
(   4,696) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,972 
千代田 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,806,000 円  　　　　    602,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 13,624,691 円  　　　       97,319,220　×　　　　  14.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    6,225,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,117,000 円  　　　　    602,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       602,000 円  　　　　    602,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       602,000 円  　　　　    602,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      27,976,691 円　（　　　　　　        98,164 円／㎡）　　（経費率　　  30.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9473    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 602,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 325,000 円／㎡　×　   1,780.80 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0557     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0369 ×　 40 ％　＋　0.0518 ×  30 ％　＋ 0.0846 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 33,531,400 円  
（　　　　　       117,654 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 92,949,622 円      
②総費用 27,976,691 円      
③純収益　①－② 64,972,931 円      
④建物等に帰属する純収益 33,531,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 31,441,531 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 29,784,562 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      104,507 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    960,792,323 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   3,370,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千代田 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千代田区神田三崎町三丁目７番８
 0100000122198-0000
2 　千代田区神田三崎町三丁目７番９
 0100000122199-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
千代田 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千代田 5-8 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　嶋田　幸弘   TEL.
鑑定評価額 989,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,470,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 2,610,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千代田区神田三崎町３丁目７番８外
｢神田三崎町３－４－９｣		 ②地積
　(㎡)		 285  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
第二種文教地区


(100,600)

1:1		 事務所

ＳＲＣ8		 中高層の店舗、事務
所ビルが建ち並ぶ商
業地域		 北東22m区道 水道、ガス、下水 水道橋

120m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 水道橋西通り沿いに中高層の
店舗兼事務所等が建ち並ぶ商
業地域		 街

路		 ２２ｍ区道 交通

施設		 水道橋駅南西方

120m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
第二種文教地区
⑤地域要因の将
　来予測		 水道橋西通り沿いに中高層の店舗兼事務所等が建ち並ぶ商業地域として成熟しており、当面は現況のまま推移す
るものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,660,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  3,270,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、神田，九段，飯田橋地区等、千代田区北部の準高度商業地域全般である。主な需要者は、自社利用を目
的とした中小事業者、各種投資家等、様々である。現況、築年が経過した事務所ビルが多いが、都心中枢部へのアクセ
スは良好であり、潜在的な事務所需要は相応に認められる地域である。コロナ禍により一時落ち込んだ経済情勢は概ね
正常化し、地価は上昇基調にて推移している。取引の中心価格帯としては、概ね５～１０億円程度が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は現下の取引事例に基づく実証的な価格が得られた。一方、収益価格は、想定した最有効使用建物の賃貸収益
を基とする理論的な価格が得られた。各試算過程を再検討したが、本件においては、各試算価格の有する説得力は同等
と判断し、両試算価格を相互に関連付けるとともに、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおりと
決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千代田 5-7                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +6.9
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  5,660,000 円／㎡		 [106.7]
100		 100
[106.9]		 100
[163.2]		 [100.0]
100		 3,460,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,260,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍により一時落ち込んだ経済情勢は概
ね正常化し、不動産市況は堅調に推移してい
る。


地域要因に特段の変動要因はなく、コロナ禍
による先行き不透明感は概ね解消し、地価は
上昇傾向にて推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.2
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +45.0
行政　　　　　　  +8.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千代田 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
６取７
-302		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東8m区道、
中間画地
商業
特別用途地区
駐車場整備地区
(100,480)
b ＴＫ１－公
６取１０
-317		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西11m区道、
中間画地
商業
第２種文教地区
(100,500)
c ＴＫ１－公
６取１２
-303		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西26.9m区
道、中間画地
商業
第二種文教地区
(100,590)
d ＴＫ１－公
６取１３
-313		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東36m都道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,700)
e ＴＫ１－公
６取１４
-309		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東15m区道、
中間画地
商業

(93,553)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,789,761  		 100
[ 100.0]		 [ 111.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,118,953 		 100
[  80.2]
3,888,969 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
3,890,000 
b (　           ) 
2,913,250  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
3,159,525 		 100
[  84.7]
3,730,254 
3,730,000 
c (　           ) 
2,928,298  		 100
[ 100.0]		 [ 111.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,262,124 		 100
[  96.4]
3,383,946 
3,380,000 
d (　           ) 
4,013,518  		 100
[ 100.0]		 [ 107.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
4,318,545 		 100
[ 114.4]
3,774,952 
3,770,000 
e (　           ) 
4,141,288  		 100
[ 100.0]		 [ 107.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
4,641,694 		 100
[ 119.9]
3,871,304 
3,870,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.74 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.2 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.3 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.88 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.2 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.1 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,660,000 円／㎡]  



千代田 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

93,141,719 
30,852,149 
62,289,570 
32,780,000 
29,509,570 		 （　0.9483）
27,983,925 		 （  3.3 -  0.3 ）
3.0％  
⑧収益価格 　    932,797,500 円　　　　（　  3,270,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千代田 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 236.16 Ｓ8 1,780.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
第二種文教地区
 100 ％   600 ％   600 ％   285 ㎡     16.0 m x   17.0 m  前面道路：区道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２階以上をフロア貸しの事務所と想定した。 ⑦有効率　  76.6 ％
の理由		 高層の店舗兼事務所ビルとして標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 駐車場
36.85 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
185.75 
56.5 
104.87 
6,000 
629,220 		 12.0  7,550,640 
0.0  0 

 2～ 8		 事務所
222.60 
80.8 
179.96 
4,950 
890,802 		 8.0  7,126,416 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,780.80 
76.6 
1,364.59 

6,864,834 		 57,435,552 
0 
⑨年額支払賃料      6,864,834 円　×　12ヶ月　＝　      82,378,008 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　   1,364.59 ㎡　×　12ヶ月　＝　      14,737,572 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 想定建物のグレード、周辺類似建物の共益費水準などを勘案
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  35,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         420,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金にて担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        97,115,580 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         420,000 円　　×　　  20.0 ％　＝　　     4,939,779 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 92,595,801 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        57,435,552 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         545,638 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     35,000 円　×　　  80.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           280 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      93,141,719 円　　　　（　       326,813 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＫ１－公６賃
６
　　　　-1		 4,864  
(   4,840) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
4,772 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,983 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,950 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＴＫ１－公６賃
６
　　　　-2		 4,760  
(   4,537) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
5,397 
c ＴＫ１－公６賃
６
　　　　-3		 5,196  
(   4,991) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
5,102 
千代田 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,788,000 円  　　　　    596,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 16,581,049 円  　　　       97,535,580　×　　　　  17.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    6,225,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,066,000 円  　　　　    596,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       596,000 円  　　　　    596,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       596,000 円  　　　　    596,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      30,852,149 円　（　　　　　　       108,253 円／㎡）　　（経費率　　  33.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9483    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 596,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 322,000 円／㎡　×　   1,780.80 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0550     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0362 ×　 40 ％　＋　0.0511 ×  30 ％　＋ 0.0840 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 32,780,000 円  
（　　　　　       115,018 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 93,141,719 円      
②総費用 30,852,149 円      
③純収益　①－② 62,289,570 円      
④建物等に帰属する純収益 32,780,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 29,509,570 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 27,983,925 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       98,189 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    932,797,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   3,270,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千代田 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千代田区神田三崎町三丁目７番８
 0100000122198-0000
2 　千代田区神田三崎町三丁目７番９
 0100000122199-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
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40 　
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47 　
48 　
49 　
50 　
備考