別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
千代田 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千代田 5-5 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　苗代　昌志   TEL.
鑑定評価額 602,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,800,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月3日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,990,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千代田区外神田３丁目４７番６
｢外神田３－８－９｣		 ②地積
　(㎡)		 215  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,600)

1.5:1		 店舗、事務所兼住宅

ＳＲＣ10		 中高層の店舗、事務
所ビル等が建ち並ぶ
商業地域		 北27m区道、三方路 水道、ガス、下水 末広町近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 蔵前橋通り沿いに中高層の店
舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ
商業地域		 街

路		 ２７ｍ区道 交通

施設		 末広町駅近接

 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 蔵前橋通り沿いに店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。事務所用途を中心とした利用傾向にあり、当
面は現状のまま推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層の店舗兼事務所の敷地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
西側道セットバック　　　　　　　  -3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,000,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,570,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、神田・秋葉原地区を中心に、千代田区内の広幅員道路沿いに店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域。
典型的な需要者は賃貸ビル等に投資する不動産業者及び投資家等が想定される。業務利便性が高く、需要は底堅い。ま
た新型コロナの影響が収束し、国内景気は回復傾向にあることから、地価は上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯
は比較的規模の小さい画地でも、概ね数億円程度から１０億円台程度となる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は現実の取引事例に基づく実証的な価格であり、市場の需給を反映している。収益価格は最有効使用の建物の
建築および賃貸を想定した理論的な価格であるが、建築費等、賃貸条件等について市場動向を反映しており、比準価格
の験証手段として有力である。価格決定に際しては、市場の需給を反映した比準価格をやや重視し、収益価格を比較考
量して、本件鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,540,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国内経済は回復傾向にあり、物価動向も落ち
着きつつあるが、世界的な金融引締め等に伴
う、海外経済の下振れリスクの影響に注意が
必要である。

都心の利便性の高い不動産に対する需要は堅
調であり、国内景気回復による投資市場の過
熱傾向から、地価は上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千代田 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
６取１３
-314		 千代田区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南36m都道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,800)
b ＴＫ１－公
６取１３
-313		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東36m都道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,700)
c ＴＫ１－公
６取１２
-303		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西26.9m区
道、中間画地
商業
第二種文教地区
(100,590)
d ＴＫ１－公
６取９
-309		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西22m区道、
南西11m、
角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,600)
e ＴＫ１－公
６取１５
-306		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西22m区道、
北西4m、角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,363,397  		 100
[ 100.0]		 [ 107.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
3,612,288 		 100
[ 122.4]
2,951,216 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　   -3.0

　　　[ 101.9]
　　　　 100
3,010,000 
b (　           ) 
4,013,518  		 100
[ 100.0]		 [ 107.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
4,318,545 		 100
[ 147.0]
2,937,786 
2,990,000 
c (　           ) 
2,928,298  		 100
[ 100.0]		 [ 111.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,262,124 		 100
[ 112.2]
2,907,419 
2,960,000 
d (　           ) 
2,816,496  		 100
[ 100.0]		 [ 113.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
3,036,451 		 100
[  95.1]
3,192,903 
3,250,000 
e (　           ) 
2,467,134  		 100
[ 100.0]		 [ 112.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
2,643,358 		 100
[  87.3]
3,027,901 
3,090,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.88 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,000,000 円／㎡]  



千代田 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

58,023,495 
16,416,189 
41,607,306 
23,505,400 
18,101,906 		 （　0.9473）
17,147,936 		 （  3.4 -  0.3 ）
3.1％  
⑧収益価格 　    553,159,226 円　　　　（　  2,570,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千代田 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 173.68 Ｓ8 1,289.24
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   600 ％   600 ％   215 ㎡     19.0 m x   12.0 m  前面道路：区道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 近隣地域の標準的使用等を勘案し、賃貸需要の見込める８階建フロア貸し店舗兼事務所ビルを想定した。 ⑦有効率　  80.0 ％
の理由		 同一規模・用途建物の有効率を参考とした。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
163.78 
74.7 
122.34 
5,100 
623,934 		 10.0  6,239,340 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
160.78 
89.6 
144.06 
4,500 
648,270 		 8.0  5,186,160 
0.0  0 

 3～ 8		 事務所
160.78 
79.3 
127.50 
4,100 
522,750 		 8.0  4,182,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,289.24 
80.0 
1,031.40 

4,408,704 		 36,517,500 
0 
⑨年額支払賃料      4,408,704 円　×　12ヶ月　＝　      52,904,448 円 
⑩a共益費（管理費）             605 円／㎡　×　   1,031.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　       7,487,964 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等による担保されるため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        60,392,412 円　　×　　   4.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,717,659 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 57,674,753 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        36,517,500 円　×　　  95.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         348,742 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      58,023,495 円　　　　（　       269,877 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＫ１－公６賃
９
　　　　-1		 3,648  
(   3,630) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
3,879 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,127 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,100 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＴＫ１－公６賃
９
　　　　-2		 4,157  
(   4,083) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,286 
c ＴＫ１－公６賃
９
　　　　-3		 4,072  
(   3,932) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,198 
千代田 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,266,000 円  　　　　    422,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 7,247,089 円  　　　       60,392,412　×　　　　  12.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,472,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,587,000 円  　　　　    422,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       422,000 円  　　　　    422,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       422,000 円  　　　　    422,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      16,416,189 円　（　　　　　　        76,354 円／㎡）　　（経費率　　  28.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9473    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 422,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 315,000 円／㎡　×　   1,289.24 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0557     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0369 ×　 40 ％　＋　0.0518 ×  30 ％　＋ 0.0846 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 23,505,400 円  
（　　　　　       109,327 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 58,023,495 円      
②総費用 16,416,189 円      
③純収益　①－② 41,607,306 円      
④建物等に帰属する純収益 23,505,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 18,101,906 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 17,147,936 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       79,758 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    553,159,226 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,570,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千代田 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千代田区外神田三丁目４７番６
 0100000102624-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
千代田 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千代田 5-5 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　蜂須賀　千秋   TEL.
鑑定評価額 602,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,800,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,990,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千代田区外神田３丁目４７番６
｢外神田３－８－９｣		 ②地積
　(㎡)		 215  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,600)

1.5:1		 店舗、事務所兼住宅

ＳＲＣ10		 中高層の店舗、事務
所ビル等が建ち並ぶ
商業地域		 北27m区道、三方路 水道、ガス、下水 末広町近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所ビル地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 蔵前橋通り沿いに高層の店舗
兼事務所ビル等が建ち並ぶ商
業地域		 街

路		 ２７ｍ区道 交通

施設		 末広町近接

 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 秋葉原駅周辺の商業地域からやや離れており、事務所ビルが中心の商業地域である。当面は現状を維持しながら
推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所ビル地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
西側側道セットバック　　　　　　  -3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,850,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,750,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は秋葉原駅を中心とした、広幅員道路沿いに高層の事務所ビルが存する商業地域と判定した。主たる需要者
は収益獲得を目的とする投資家で、不動産業者、一般法人等が想定される。コロナ禍の影響は徐々に解消されており、
秋葉原駅周辺の商業地の回復にも支えられ、地価は上昇傾向にある。比較的小規模なビルが多いため、取引総額は数億
円から１０億円程度となる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 最有効使用は高層の店舗兼事務所ビル用地であり、主たる需要者は投資家と判断されるため、取引事例比較法と収益還
元法を適用した。採用した取引事例は代替競争関係が成立する同一需給圏内から採用しており、比準価格は取引実勢を
反映した価格となっている。収益還元法は周辺の不動産市況を勘案して賃料や還元利回りを査定しており、対象地の収
益性を反映する。いずれの価格も規範性は高いため、両価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,540,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産市況は堅調に推移しており、地価は上
昇傾向にある。国内金利の動向による地価へ
の影響は大きく今後の状況に注視する必要が
ある。

ＪＲ秋葉原駅にもアクセス可能な、交通利便
性の高い商業地であり、一定の需要は見込ま
れる。地価は上昇傾向にある。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千代田 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
６取１３
-313		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東36m都道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,700)
b ＴＫ１－公
６取１４
-315		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東22m区道、
北西3m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c ＴＫ１－公
６取１５
-306		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西22m区道、
北西4m、角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,600)
d ＴＫ１－公
６取１０
-310		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西11m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
4,013,518  		 100
[ 100.0]		 [ 107.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
4,318,545 		 100
[ 150.8]
2,863,757 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.9

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.9]
　　　　 100
2,920,000 
b (　           ) 
3,190,798  		 100
[ 100.0]		 [ 107.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
3,389,828 		 100
[ 120.0]
2,824,857 
2,880,000 
c (　           ) 
2,467,134  		 100
[ 100.0]		 [ 112.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
2,643,358 		 100
[  99.0]
2,670,059 
2,720,000 
d (　           ) 
2,394,223  		 100
[ 100.0]		 [ 112.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
2,741,141 		 100
[  94.8]
2,891,499 
2,950,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +15.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,850,000 円／㎡]  



千代田 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

61,216,829 
16,300,550 
44,916,279 
24,884,600 
20,031,679 		 （　0.9461）
18,951,972 		 （  3.4 -  0.2 ）
3.2％  
⑧収益価格 　    592,249,125 円　　　　（　  2,750,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千代田 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 173.68 Ｓ8 1,289.24
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   600 ％   600 ％   215 ㎡     19.0 m x   12.0 m  前面道路：区道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １，２階店舗、３階以上事務所（フロア貸し）を想定 ⑦有効率　  80.0 ％
の理由		 同規模の事務所ビルとしては標準的と判断
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
163.78 
74.7 
122.42 
4,800 
587,616 		 10.0  5,876,160 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
160.78 
89.6 
144.08 
4,200 
605,136 		 10.0  6,051,360 
0.0  0 

 3～ 8		 事務所
160.78 
79.3 
127.55 
4,200 
535,710 		 6.0  3,214,260 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,289.24 
80.0 
1,031.80 

4,407,012 		 31,213,080 
0 
⑨年額支払賃料      4,407,012 円　×　12ヶ月　＝　      52,884,144 円 
⑩a共益費（管理費）             908 円／㎡　×　   1,031.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　      11,242,493 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の共益費の相場より判断
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        64,126,637 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,206,332 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 60,920,305 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        31,213,080 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         296,524 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      61,216,829 円　　　　（　       284,729 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＫ１－公６賃
１１
　　　　-4		 5,121  
(   4,689) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 84.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
5,080 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,221 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,200 円/㎡）


　基準階   5 F     B
b ＴＫ１－公６賃
１１
　　　　-5		 5,472  
(   5,445) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
4,145 
c ＴＫ１－公６賃
１１
　　　　-6		 6,591  
(   6,049) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[128.0]		 100
[100.0]
5,149 
千代田 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,326,000 円  　　　　    442,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 6,861,550 円  　　　       64,126,637　×　　　　  10.7 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,472,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,757,000 円  　　　　    442,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       442,000 円  　　　　    442,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       442,000 円  　　　　    442,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      16,300,550 円　（　　　　　　        75,817 円／㎡）　　（経費率　　  26.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9461    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 442,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 330,000 円／㎡　×　   1,289.24 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0563     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0377 ×　 40 ％　＋　0.0524 ×  30 ％　＋ 0.0851 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 24,884,600 円  
（　　　　　       115,742 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 61,216,829 円      
②総費用 16,300,550 円      
③純収益　①－② 44,916,279 円      
④建物等に帰属する純収益 24,884,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 20,031,679 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 18,951,972 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       88,149 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    592,249,125 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,750,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千代田 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千代田区外神田三丁目４７番６
 0100000102624-0000
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備考