別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
千代田 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千代田 5-1 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　山本　耕平   TEL.
鑑定評価額 87,500,000,000 円  １㎡当たりの価格 14,300,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 10,140,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千代田区大手町１丁目１１番外
｢大手町１－４－２｣		 ②地積
　(㎡)		 6,119  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,900)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,1200)
台形
1.5:1		 事務所

Ｓ22F2B		 高層事務所ビルが建
ち並ぶ中心的商業地
域		 南西40m都道、三方路 水道、ガス、下水 竹橋近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   125 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北   105 ｍ ②標準的使用 高層の事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  90.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　     6,300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 皇居を望む高層事務所地域 街

路		 ４０ｍ都道 交通

施設		 竹橋駅近接

 法令

規制		 商業
(100,900)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 大手企業本社等が集積するオフィス街であり、今後も業務系の高度商業地域としての位置づけが続くものと予測
する。
(3)最有効使用の判定 総合設計制度による超高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +8.0
高度利用の可能性　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 15,300,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　 13,100,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、千代田区、中央区に存する高度商業地域である。需要者の中心は、大手不動産会社や大手事業会社、投
資法人が想定される。優良物件が多く、また供給の希少性から、不動産に対する需要は底堅い地域である。市場の中心
となる価格帯については、立地条件や規模が一様ではないことに加え、供給が極めて少なく、個別性も非常に強いこと
から、その把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、比較可能な複数の取引事例から求められており、実勢を反映した価格と認められる。収益価格は直接法に
より求められており、賃料水準も標準的なものであり、対象地の収益性を反映する。高度利用可能な商業地域に存し、
市場参加者は地域の価格水準と投資採算性の両面を検討して意思決定するものと思料される。本件では、比準価格と収
益価格とを関連づけ、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千代田 5-19                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　 +10.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 26,800,000 円／㎡		 [100.4]
100		 100
[110.0]		 100
[190.5]		 [111.2]
100		 14,300,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 14,100,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は回復基調にあるものの、世界的な金融
情勢や地政学的リスク、国内の金融政策の動
向等に留意する必要がある。


地域要因に特段の変動は見られない。需給環
境が弱含み傾向にあった賃貸市場は落ち着き
を取り戻しつつある。


個別的要因に特に変化は認められない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +70.0
行政　　　　　　 +11.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千代田 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
６取１
-305		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西22m都道、
南22m、東26m、
三方路
商業
都市再生特別地区
地区計画等
(70,1570)
b ＴＫ１－公
６取１
-314		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東36m都道、
西40m、北22m、
三方路
商業
地区計画等
都市再生特別地区
(60,1400)
c ＴＫ１－公
６取７
-306		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西36m都道、
南16m、北12m、
東12m、
四方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(70,1650)
d ＴＫ１－公
６取１６
-320		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西38m国道、
南西11m、
角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,1300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
31,530,804  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 112.4]
28,192,578 		 100
[ 195.5]
14,420,756 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +8.0

行政　　    0.0

その他　   +3.0

　　　[ 111.2]
　　　　 100
16,000,000 
b (　           ) 
24,545,239  		 100
[ 100.0]		 [  97.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
22,297,170 		 100
[ 175.4]
12,712,184 
14,100,000 
c (　           ) 
26,201,527  		 100
[ 100.0]		 [  98.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 111.1]
23,182,809 		 100
[ 156.2]
14,841,747 
16,500,000 
d (　           ) 
10,064,583  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[  60.0]		 100
[  72.8]
22,903,378 		 100
[ 174.3]
13,140,205 
14,600,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +80.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +11.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +55.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +11.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +38.0
画地　　　　  +3.8 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +11.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +57.0
画地　　　　 -27.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +11.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 15,300,000 円／㎡]  



千代田 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,759,538,072 
1,718,295,271 
4,041,242,801 
1,715,440,000 
2,325,802,801 		 （　0.8934）
2,077,872,222 		 （  3.0 -  0.4 ）
2.6％  
⑧収益価格 　 79,918,162,385 円　　　　（　 13,100,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千代田 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所 3,150.00 Ｓ21F3B 72,331.39
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   900 ％   1,080 ％   6,119 ㎡     92.0 m x   66.5 m  前面道路：都道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 総合設計を想定し、Ｂ１～２階店舗（育成用途）、３階～２１階事務所、Ｂ２・Ｂ３自走式・機械式駐車場と想定 ⑦有効率　  66.9 ％
の理由		 超高層の大規模事務所として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
3,024.00 
19.4 
588.00 
9,000 
5,292,000 		 12.0  63,504,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
2,144.80 
54.6 
1,171.00 
6,100 
7,143,100 		 12.0  85,717,200 
0.0  0 

 3～21		 事務所
3,003.61 
78.2 
2,349.78 
8,700 
20,443,086 		 12.0  245,317,032 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 店舗
3,796.00 
52.8 
2,004.00 
6,100 
12,224,400 		 12.0  146,692,800 
0.0  0 
地下
 2～ 3		 駐車場
3,149.00 
 
 
 
 		    
   

計
72,331.39 
66.9 
48,408.82 

413,078,134 		 4,956,937,608 
0 
⑨年額支払賃料    413,078,134 円　×　12ヶ月　＝　   4,956,937,608 円 
⑩a共益費（管理費）           1,500 円／㎡　×　  48,408.82 ㎡　×　12ヶ月　＝　     871,358,760 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺類似建物の共益費水準により査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  50,000 円／台　×　 138 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      82,800,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     5,828,296,368 円　　×　　   3.0 ％                          
＋　　　      82,800,000 円　　×　　  30.0 ％　＝　　   199,688,891 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,711,407,477 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）     4,956,937,608 円　×　　  97.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　      48,082,295 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）  6,900,000 円　×　　  70.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　        48,300 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   5,759,538,072 円　　　　（　       941,255 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＫ１－公６賃
１２
　　　　-4		 11,011  
(  10,890) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
9,176 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    8,787 円/㎡

　月額支払賃料
（　    8,700 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＴＫ１－公６賃
１２
　　　　-5		 11,317  
(  11,193) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
9,431 
c ＴＫ１－公６賃
１６
　　　　-11		 6,925  
(   6,361) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
8,656 
千代田 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 98,400,000 円  　　　　 32,800,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 697,509,371 円  　　　    5,911,096,368　×　　　　  11.8 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　  577,985,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　  278,800,000 円  　　　　 32,800,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料    32,800,000 円  　　　　 32,800,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金    32,800,000 円  　　　　 32,800,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　   1,718,295,271 円　（　　　　　　       280,813 円／㎡）　　（経費率　　  29.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 3.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.8934    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 32,800,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 440,000 円／㎡　×　  72,331.39 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0523     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0331 ×　 40 ％　＋　0.0485 ×  30 ％　＋ 0.0816 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,715,440,000 円  
（　　　　　       280,346 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,759,538,072 円      
②総費用 1,718,295,271 円      
③純収益　①－② 4,041,242,801 円      
④建物等に帰属する純収益 1,715,440,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,325,802,801 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,077,872,222 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      339,577 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 79,918,162,385 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　  13,100,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千代田 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千代田区大手町一丁目１１番
 0100000080907-0000
2 　千代田区大手町一丁目１２番
 0100000080908-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月9日　提出
千代田 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千代田 5-1 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　中村　貞和   TEL.
鑑定評価額 87,500,000,000 円  １㎡当たりの価格 14,300,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 10,140,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千代田区大手町１丁目１１番外
｢大手町１－４－２｣		 ②地積
　(㎡)		 6,119  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,900)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,1200)
台形
1.5:1		 事務所

Ｓ22F2B		 高層事務所ビルが建
ち並ぶ中心的商業地
域		 南西40m都道、三方路 水道、ガス、下水 竹橋近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   125 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北   105 ｍ ②標準的使用 高層の事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  90.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　     6,300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 皇居に面し、高層事務所が建
ち並ぶ地域		 街

路		 ４０ｍ都道 交通

施設		 竹橋駅近接

 法令

規制		 商業

防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 対象標準地に最寄駅直結の出入口が整備中である。商業地域としての熟成度は今後高まることが予想され、地価
は今後上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 総合設計制度を活用した超高層の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +8.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 15,600,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　 13,900,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区の業務高度商業地域及びその周辺の商業地域である。主た
る市場参加者は大手企業のほか国内外の機関投資家等が中心である。コロナ禍からの回復が進み、空室率の低下等によ
り収益性に改善が見られるほか、良好な金融環境を背景に土地需要は堅調である。需要の中心となる価格帯は、規模、
立地等により幅広く、数百億円～数千億円規模と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 主たる市場参加者は、収益性を重視するほか業務利便性や市場性等を考慮の上意思決定をすると思われる。収益還元法
では類似性の高い賃貸事例を多数収集し検討することが可能であったが、取引事例比較法では希少性の高い不動産であ
るがゆえに類似性の高い取引事例を豊富に収集することが困難であった。以上より、収益価格を重視して比準価格を関
連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千代田 5-19                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　 +10.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 26,800,000 円／㎡		 [100.4]
100		 100
[110.0]		 100
[190.5]		 [111.2]
100		 14,300,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 14,100,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 円安、資材・原油価格の高騰、世界経済の先
行きなどが懸念されるが、国内の金融環境は
良好であり、不動産に対する需要は堅調であ
る。

オフィスの空室率は改善の傾向が見られ、賃
料水準は落ち着きが見られる。投資対象とし
ての不動産需要は堅調である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +70.0
行政　　　　　　 +11.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千代田 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
６取１
-303		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西36m都道、
南18.2m、
角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,800)
b ５９公０６

-3		 渋谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西40m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
c ＴＫ１―公
６取５
-313		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西22m都道、
南東8m、角地
商業
駐車付置義務
地区計画等
(100,693)
d ＴＫ１－公
６取１１
-304		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西27m都道、
北11m、南8m、
三方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,970)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
15,272,144  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 117.6]
13,739,735 		 100
[  94.9]
14,478,119 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +8.0

行政　　   +3.0

その他　    0.0

　　　[ 111.2]
　　　　 100
16,100,000 
b (　           ) 
10,739,470  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
11,433,739 		 100
[  83.3]
13,725,977 
15,300,000 
c (　           ) 
9,929,887  		 100
[ 100.0]		 [ 107.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
10,147,399 		 100
[  70.4]
14,413,919 
16,000,000 
d (　           ) 
13,100,000  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 119.6]
11,511,789 		 100
[  83.9]
13,720,845 
15,300,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 +17.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.4 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　 +15.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 15,600,000 円／㎡]  



千代田 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,985,542,415 
1,710,624,868 
4,274,917,547 
1,752,050,000 
2,522,867,547 		 （　0.8793）
2,218,357,434 		 （  3.0 -  0.4 ）
2.6％  
⑧収益価格 　 85,321,439,769 円　　　　（　 13,900,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千代田 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 3,150.00 Ｓ21F3B 72,331.39
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   900 ％   1,080 ％   6,119 ㎡     92.0 m x   66.5 m  前面道路：都道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 総合設計制度による計画を想定。Ｂ１階～２階は飲食・物販店舗、３～２１階は事務所、Ｂ２階・Ｂ３階は自走式・機械式駐車場。 ⑦有効率　  66.9 ％
の理由		 地下駐車場付店舗兼事務所ビルとして標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 2～ 3		 駐車場
3,149.00 
 
 
 
 		    
   
地下
 1～ 1		 店舗
3,796.00 
52.8 
2,004.00 
6,050 
12,124,200 		 10.0  121,242,000 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
3,024.00 
19.4 
588.00 
9,400 
5,527,200 		 10.0  55,272,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
2,144.80 
54.6 
1,171.00 
6,050 
7,084,550 		 10.0  70,845,500 
0.0  0 

 3～21		 事務所
3,003.61 
78.2 
2,349.79 
9,100 
21,383,089 		 12.0  256,597,068 
0.0  0 

計
72,331.39 
66.9 
48,409.01 

431,014,641 		 5,122,703,792 
0 
⑨年額支払賃料    431,014,641 円　×　12ヶ月　＝　   5,172,175,692 円 
⑩a共益費（管理費）           1,513 円／㎡　×　  48,409.01 ㎡　×　12ヶ月　＝　     878,913,986 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域における類似不動産の共益費水準より判断
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  50,000 円／台　×　 138 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      82,800,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     6,051,089,678 円　　×　　   3.0 ％                          
＋　　　      82,800,000 円　　×　　  20.0 ％　＝　　   198,092,690 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,935,796,988 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）     5,122,703,792 円　×　　  97.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　      49,690,227 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）  6,900,000 円　×　　  80.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　        55,200 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   5,985,542,415 円　　　　（　       978,190 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＫ１－公６賃
１０
　　　　-1		 8,249  
(   8,167) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]
9,237 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    9,191 円/㎡

　月額支払賃料
（　    9,100 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＴＫ１－公６賃
５
　　　　-31		 9,484  
(   9,378) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[114.0]		 100
[100.0]
9,244 
c ＴＫ１－公６賃
１１
　　　　-21		 9,166  
(   9,075) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
9,075 
千代田 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 167,500,000 円  　　　　 33,500,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 613,388,968 円  　　　    6,133,889,678　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　  577,985,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　  284,750,000 円  　　　　 33,500,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料    33,500,000 円  　　　　 33,500,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金    33,500,000 円  　　　　 33,500,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　   1,710,624,868 円　（　　　　　　       279,560 円／㎡）　　（経費率　　  28.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 4.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.8793    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 33,500,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 450,000 円／㎡　×　  72,331.39 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0523     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0331 ×　 40 ％　＋　0.0485 ×  30 ％　＋ 0.0816 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,752,050,000 円  
（　　　　　       286,329 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,985,542,415 円      
②総費用 1,710,624,868 円      
③純収益　①－② 4,274,917,547 円      
④建物等に帰属する純収益 1,752,050,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,522,867,547 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,218,357,434 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      362,536 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 85,321,439,769 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　  13,900,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千代田 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千代田区大手町一丁目１１番
 0100000080907-0000
2 　千代田区大手町一丁目１２番
 0100000080908-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
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16 　
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48 　
49 　
50 　
備考