別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
千代田 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千代田 -6 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　松岡　貴史   TEL.
鑑定評価額 1,210,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,050,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,500,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月29日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千代田区平河町２丁目２１番１
｢平河町２－１２－８｣		 ②地積
　(㎡)		 590  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,400)
防火
（その他）
地区計画等


(80,216)
台形
1:1		 共同住宅

ＲＣ4		 中層の共同住宅と事
務所が混在する住宅
地域		 南5.4m区道、西側道 水道、ガス、下水 永田町

240m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西     0 ｍ、南    30 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中層の共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       625 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 共同住宅、事務所等が混在す
る住宅地域		 街

路		 ５．４ｍ区道 交通

施設		 永田町駅北方

240m		 法令

規制		 ２住居
(70,216)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 都心に位置する利便性の高い住宅地としてマンション需要は底堅く事務所需要も認められる用途の多様性のある
地域といえる。金利、建築費の動向次第であるが都心マンション需要に支えられ地価は当面堅調と予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,220,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,910,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 平河町、麹町などを中心とする共同住宅、事務所ビル、ホテル等が建ち並ぶ地域を同一需給圏と判定した。主要な需要
者は、マンション開発業者、投資ファンド等が中心と想定される。同一需給圏内ではマンション用地不足に伴い、地価
水準は底堅く、新築マンションの分譲単価は上昇している。ただし、賃貸マンションについては都心居住需要の影響を
受けやすい。市場での中心となる価格帯は総額で数十億円台前半である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 立地の比較的良い物件であれば希少性等により買い進まれやすく、比準価格は高めに求められる。一方で、中、大規模
地の需要者は、マンション開発事業者等が中心であるものの容積率次第では収益性を重視した投資ファンドなどの需要
も多い。特に賃貸住宅の投資家人気により収益還元法も重視されている。そこで比準価格と収益価格を関連づけ、代表
標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を表記のとおりと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千代田 -3                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  4,280,000 円／㎡		 [102.6]
100		 100
[100.0]		 100
[216.4]		 [101.0]
100		 2,050,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,900,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は回復基調にあるものの各種経済指標は
上下に振れ続けている。不動産関連融資の金
利動向が特に注視される。


土地の価格に特段の影響を及ぼすような新た
な地域要因は認められない。現状は住宅地の
地価、マンションの分譲価格は堅調に推移し
ている。

個別的要因に変動は認められない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 +10.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +61.0
行政　　　　　　 +21.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千代田 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
６取８
-4		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東7.8m区道
、
東3m、南3m、
三方路
２住居
地区計画等
(70,312)
b ＴＫ１－公
６取２
-305		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東7m区道、
中間画地
商業
美観地域重点地区
(100,420)
c ＴＫ１－公
６取１６
-314		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6.4m区道、
中間画地
１住居
第一種文教地区
(70,339)
d ＴＫ１－公
６取１
-311		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東5.4m区道、
中間画地
２住居
地区計画等
第一種文教地区
(70,216)
e ＴＫ１－公
６取１
-302		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南8m区道、
東8m、二方路
商業

(100,480)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,921,979  		 100
[ 100.0]		 [ 105.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
3,910,879 		 100
[ 164.8]
2,373,106 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
2,400,000 
b (　           ) 
2,006,018  		 100
[ 100.0]		 [ 113.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,266,800 		 100
[ 102.2]
2,218,004 
2,240,000 
c (　           ) 
2,733,957  		 100
[ 100.0]		 [ 112.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.0]
2,840,278 		 100
[ 126.0]
2,254,189 
2,280,000 
d (　           ) 
2,033,713  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.1]
2,385,993 		 100
[ 112.7]
2,117,119 
2,140,000 
e (　           ) 
3,964,891  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
4,377,240 		 100
[ 197.8]
2,212,963 
2,240,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +11.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +24.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -5.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.87 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +48.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +31.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,220,000 円／㎡]  



千代田 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

84,856,414 
17,844,738 
67,011,676 
26,323,500 
40,688,176 		 （　0.9440）
38,409,638 		 （  3.6 -  0.2 ）
3.4％  
⑧収益価格 　  1,129,695,235 円　　　　（　  1,910,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千代田 -6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 309.67 ＲＣ6 1,452.38
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居 防火
地区計画等
 80 ％   400 ％   216 ％   590 ㎡     24.0 m x   25.0 m  前面道路：区道     　   5.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 全階層ともファミリータイプ住戸を想定した。駐車場は平置６台を想定。 ⑦有効率　  85.4 ％
の理由		 中層共同住宅として概ね標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
266.48 
55.7 
148.50 
5,000 
742,500 		 2.0  1,485,000 
1.0  742,500 

 2～ 3		 居宅
237.18 
92.1 
218.50 
5,100 
1,114,350 		 2.0  2,228,700 
1.0  1,114,350 

 4～ 5		 居宅
237.18 
92.1 
218.50 
5,423 
1,184,926 		 2.0  2,369,852 
1.0  1,184,926 

 6～ 6		 居宅
237.18 
92.1 
218.50 
5,500 
1,201,750 		 2.0  2,403,500 
1.0  1,201,750 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,452.38 
85.4 
1,241.00 

6,542,802 		 13,085,604 
6,542,802 
⑨年額支払賃料      6,542,802 円　×　12ヶ月　＝　      78,513,624 円 
⑩a共益費（管理費）             300 円／㎡　×　   1,241.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       4,467,600 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周囲における同種建物の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  45,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されており計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        82,981,224 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　       3,240,000 円　　×　　   4.2 ％　＝　　     3,621,291 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 82,599,933 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        13,085,604 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         125,360 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        6,542,802 円　×　　  95.8 ％　　×　　　 0.3400　＝　       2,131,121 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      84,856,414 円　　　　（　       143,824 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＫ１－公６賃
１３
　　　　-1		 5,777  
(   5,686) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
6,081 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,586 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,423 円/㎡）


　基準階   4 F     B
b ＴＫ１－公６賃
１３
　　　　-2		 5,213  
(   5,130) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
5,487 
c ＴＫ１－公６賃
１３
　　　　-3		 3,632  
(   3,578) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
5,189 
千代田 -6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,415,000 円  　　　　    483,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 8,277,238 円  　　　       86,221,224　×　　　　   9.6 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,081,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,105,500 円  　　　　    483,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       483,000 円  　　　　    483,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       483,000 円  　　　　    483,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      17,844,738 円　（　　　　　　        30,245 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9440    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 483,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 320,000 円／㎡　×　   1,452.38 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0545     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0393 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  40 ％　＋ 0.0863 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 26,323,500 円  
（　　　　　        44,616 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 84,856,414 円      
②総費用 17,844,738 円      
③純収益　①－② 67,011,676 円      
④建物等に帰属する純収益 26,323,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 40,688,176 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 38,409,638 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       65,101 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,129,695,235 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,910,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千代田 -6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千代田区平河町二丁目２１番１
 0100000090900-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
千代田 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千代田 -6 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　浜田　哲司   TEL.
鑑定評価額 1,210,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,050,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,500,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千代田区平河町２丁目２１番１
｢平河町２－１２－８｣		 ②地積
　(㎡)		 590  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,400)
防火
（その他）
地区計画等


(80,216)
台形
1:1		 共同住宅

ＲＣ4		 中層の共同住宅と事
務所が混在する住宅
地域		 南5.4m区道、西側道 水道、ガス、下水 永田町

240m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西     0 ｍ、南    30 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       625 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５．４ｍ区道 交通

施設		 永田町駅北方

240m		 法令

規制		 ２住居
(80,216)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 すでに中層共同住宅の中に中層事務所等が混在する地域として熟成しているが、周辺地域には政府機関、高層事
務所、ホテル、各種会館が集積しており、引き続き共同住宅、事務所等の集積が進むと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,100,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,890,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、平河町、麹町、番町及びその周辺の共同住宅地と事務所地が混在する地域である。需要者はマンション
ディベロッパー、賃貸マンションの建築を目的とする不動産業者等である。ワンルームマンションへの賃貸需要はコロ
ナ禍の収束により回復傾向にある。住宅を中心とする投資用不動産への需要は旺盛で、地価は上昇傾向にある。需要の
中心となる価格帯は画地規模にもよるが、土地の場合で１０億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格試算に当たって採用した取引事例は同一需給圏内の類似地域に所在する共同住宅地の事例が中心で、収益価格
試算に当たって採用した各諸元はいずれも最近の実態を反映している。当地区における土地需要としては、収益目的の
ほか、分譲マンション建設目的や、自社ビルや非営利法人の会館等の保有目的もみられる。よって、比準価格を重視し
、収益価格を参酌し、代表標準地との均衡に留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千代田 -3                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  4,280,000 円／㎡		 [102.6]
100		 100
[100.0]		 100
[217.8]		 [101.0]
100		 2,040,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,900,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は全般に緩やかに回復しており、企業収
益は総じて改善。金利の先高感はあるが金融
機関の融資姿勢は依然緩和傾向にある。


マンション賃貸需要は単身者向けも底打ちし
、回復過程にある。ファミリー向け賃貸需要
や投資用不動産の需要は旺盛である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 +10.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +62.0
行政　　　　　　 +21.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千代田 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
６取１
-311		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東5.4m区道、
中間画地
２住居
地区計画等
第一種文教地区
(70,216)
b ＴＫ１－公
６取６
-305		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 西15.9m区道、
南4m、角地
商業
地区計画等
(100,590)
c ＴＫ１－公
６取２
-305		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東7m区道、
中間画地
商業
美観地域重点地区
(100,420)
d ＴＫ１－公
６取１６
-314		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6.4m区道、
中間画地
１住居
第一種文教地区
(70,339)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,033,713  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.1]
2,385,993 		 100
[ 108.9]
2,190,994 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
2,210,000 
b (　           ) 
2,685,111  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
2,752,239 		 100
[ 161.4]
1,705,229 
1,720,000 
c (　           ) 
2,006,018  		 100
[ 100.0]		 [ 113.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,266,800 		 100
[ 115.0]
1,971,130 
1,990,000 
d (　           ) 
2,733,957  		 100
[ 100.0]		 [ 112.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.0]
2,840,278 		 100
[ 147.0]
1,932,162 
1,950,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -5.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +11.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +44.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +24.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,100,000 円／㎡]  



千代田 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

78,187,380 
15,857,975 
62,329,405 
25,780,800 
36,548,605 		 （　0.9473）
34,622,494 		 （  3.4 -  0.3 ）
3.1％  
⑧収益価格 　  1,116,854,645 円　　　　（　  1,890,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千代田 -6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 309.67 ＲＣ6 1,452.38
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居 防火
地区計画等
 80 ％   400 ％   216 ％   590 ㎡     24.0 m x   25.0 m  前面道路：区道     　   5.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプを想定し１Ｆ２戸、２Ｆ～６Ｆ各３戸。駐車場は平面で６台設置。 ⑦有効率　  85.4 ％
の理由		 中層共同住宅として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 2～ 6		 共同住宅
237.18 
92.1 
218.50 
5,080 
1,109,980 		 2.0  2,219,960 
0.0  0 

 1～ 1		 共同住宅
266.48 
55.7 
148.50 
4,950 
735,075 		 2.0  1,470,150 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,452.38 
85.4 
1,241.00 

6,284,975 		 12,569,950 
0 
⑨年額支払賃料      6,284,975 円　×　12ヶ月　＝　      75,419,700 円 
⑩a共益費（管理費）             250 円／㎡　×　   1,241.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       3,723,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域における管理費水準をもとに査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,880,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        79,142,700 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       2,880,000 円　　×　　       ％　＝　　     3,957,135 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 78,065,565 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        12,569,950 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         119,415 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    240,000 円　×　　 100.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         2,400 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      78,187,380 円　　　　（　       132,521 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＫ１－公６賃
１３
　　　　-1		 5,777  
(   5,686) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
5,002 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,088 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,080 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＴＫ１－公６賃
１３
　　　　-2		 5,213  
(   5,130) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[107.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
4,429 
c ＴＫ１－公６賃
８
　　　　-3		 5,301  
(   5,082) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]
5,814 
千代田 -6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,476,000 円  　　　　    492,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 7,135,975 円  　　　       82,022,700　×　　　　   8.7 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,080,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,182,000 円  　　　　    492,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       492,000 円  　　　　    492,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       492,000 円  　　　　    492,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      15,857,975 円　（　　　　　　        26,878 円／㎡）　　（経費率　　  20.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9473    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 492,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 326,000 円／㎡　×　   1,452.38 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0524     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0369 ×　 40 ％　＋　0.0518 ×  40 ％　＋ 0.0846 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 25,780,800 円  
（　　　　　        43,696 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 78,187,380 円      
②総費用 15,857,975 円      
③純収益　①－② 62,329,405 円      
④建物等に帰属する純収益 25,780,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 36,548,605 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 34,622,494 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       58,682 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,116,854,645 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,890,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千代田 -6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千代田区平河町二丁目２１番１
 0100000090900-0000
2 　
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備考