令和6年1月14日　提出 千代田 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   千代田 -5 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　松岡　貴史   TEL.

鑑定評価額 5,030,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,330,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 2,300,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月29日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 千代田区九段北２丁目６番２６ ｢九段北２－３－２５｣ ②地積 　(㎡) 1,511   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,400) 防火 （その他） 第１種文教地区 (80,580) 台形 1.5:1 共同住宅 ＳＲＣ14F1B 事務所、学校、マン ション等が混在する 住宅地域 北12.5m区道、東側道 水道、ガス、下水 九段下 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層マンションの敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 靖国神社や多くの小中学校、 高校などが認められる住環境 に優る地域 街 路 １２．５ｍ区道 交通 施設 九段下駅北西方 450m 法令 規制 １住居 (70,400) 防火  第１種文教地区 ⑤地域要因の将 　来予測 教育施設の集積する地域であり、居住環境は良好である。様々な利用目的での不動産需要が認められる地域であ り、金利、建築費の動向次第ではあるが当面地価は堅調に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 総合設計制度を活用した高層分譲マンションの敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 容積率　　　　　　　　　　　　　  +3.0 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,510,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　            3,180,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏を九段、富士見地区等を中心とするマンションと事務所ビルが多い高級住宅地域と判定した。需要者の中心 はマンション開発業者が想定される。新築マンションの分譲単価は上昇しており、大手マンション開発業者の土地需要 は引き続き根強い。市場での土地取引の中心価格帯は数十億円台が中心とみられるが、規模、環境による差が大きく、 特に当地区では高度利用可能な、やや規模の大きな土地が選好され用途の多様性も認められる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 人気の高い高級住宅地域であるため立地の比較的良い物件であれば希少性等により買い進まれやすく、比準価格は高め に求められる。一方で、中、大規模地の需要者は、マンション開発事業者等が中心であり、開発法による価格は、これ ら事業者による分譲マンションの投資採算性を踏まえた規範性に優る価格である。そこで、比準価格と開発法による価 格を調整の上、代表標準地との均衡も踏まえ鑑定評価額を表記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　千代田 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　  4,280,000 円／㎡ [102.6] 100 100 [100.0] 100 [142.9] [108.2] 100 3,320,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　  3,110,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は回復基調にあるものの各種経済指標は 上下に振れ続けている。不動産関連融資の金 利動向が特に注視される。 土地の価格に特段の影響を及ぼすような新た な地域要因は認められない。現状は住宅地の 地価、マンションの分譲価格は堅調に推移し ている。 個別的要因に変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +36.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.1 ％  ％