鑑定評価書

令和6年1月12日　提出
千代田 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

千代田 -3

東京都

区部第１

氏名

不動産鑑定士　牛木　啓貴

TEL.

鑑定評価額

9,950,000,000 円

１㎡当たりの価格

4,390,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月5日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	3,260,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	千代田区六番町６番１外				②地積　(㎡)	2,266 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,400) 防火（その他）地区計画等第１種文教地区 (72,400)
	1:1	共同住宅ＳＲＣ10F1B	中高層マンション、事務所等が混在する住宅地域	北西15m区道	水道、ガス、下水	四ツ谷 330m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 2,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

共同住宅、事務所ビル等が混
在している住宅地域

街

路

１５ｍ区道

交通

施設

四ツ谷駅北東方

330m

法令

規制

２住居
(70,400)
防火
地区計画等
第１種文教地区

⑤地域要因の将
　来予測

ブランド力を有する共同住宅地として需要は堅調に推移しており、今後も共同住宅を中心とする住宅地域として
推移していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 4,400,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 4,380,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は千代田区内及び周辺区内の共同住宅地で、特に市ヶ谷駅周辺を中心とする高級住宅地域は代替性が高い。
主たる需要者はマンションデベロッパー等である。千代田区西部の番町、麹町エリアはブランド力があり、富裕層を中
心にマンション需要は根強い。大規模住宅地の供給は限定的であり、地価は堅調に推移している。マンション用地は画
地規模等により取引価格帯が異なるが、標準的画地の規模を前提とすれば９５億～１００億円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は市場性に着目した価格であり、同一需給圏内の取引事例から適切に試算されている。一方、開発法による価
格は、主たる需要者であるマンションデベロッパーの視点から投資採算性に着目し試算されている。対象不動産は共同
住宅地としてブランド力を有する地域に存しており、各試算価格は説得力を有する。したがって、比準価格、開発法に
よる価格を相互に関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  4,280,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　千代田 -1                  　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  4,390,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

千代田区の住宅地は、富裕層居住地域を中心
にコロナ禍の影響はほぼなく、地価は上昇基
調である。

共同住宅地としてブランド力を有する地域で
ある。地区計画決定により建築物の高さ制限
が新たに課されることとなった。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.6 ％

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

千代田 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公６取１４ -311	千代田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南11m区道、北4m、二方路		１住居特別用途地区地区計画等 (70,400)
b	ＴＫ１－公６取１４ -309	千代田区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北東15m区道、中間画地		商業 (93,553)
c	ＴＫ１－公６取７ -305	中央区		更地	（　）	不整形	南東18.7m区道、南西13.9m、北東6m、三方路		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,600)
d	ＴＫ１－公６取１１ -306	千代田区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北西5.8m区道、中間画地		商業特別用途地区 (100,351)
e	ＴＫ１－公６取９ -302	中央区		貸家建付地	（　）	不整形	南西31.3m都道、北東6m、二方路		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 3,949,461	100 [ 100.0]	[ 109.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 112.2]	3,861,461	100 [ 89.0]	4,338,720	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	4,340,000
b	(　 ) 4,141,288	100 [ 100.0]	[ 107.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	4,641,694	100 [ 103.3]	4,493,411		4,490,000
c	(　 ) 4,533,498	100 [ 100.0]	[ 106.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.8]	4,651,421	100 [ 113.9]	4,083,776		4,080,000
d	(　 ) 3,751,779	100 [ 100.0]	[ 112.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	4,217,000	100 [ 84.9]	4,967,020		4,970,000
e	(　 ) 3,998,004	100 [ 100.0]	[ 109.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	4,398,205	100 [ 100.9]	4,358,974		4,360,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.4	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +12.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.9	環境　　　　 -9.0
b	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +12.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +0.4	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +3.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +12.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.69	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +1.3	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.69	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.1	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -1.4	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.3	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 4,400,000 円／㎡]

千代田 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判定したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用が分譲マンション用地であるため

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
16,420,674,342	6,505,443,513	9	2,420,000	8,866.62	445,000	12,863.54
⑧開発法による価格	9,915,230,829 円　　　　（　 4,380,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千代田 -3　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
2,266 ㎡	㎡		㎡		㎡	2,266.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
1,099.86 ㎡	12,863.54 ㎡	9,063.63 ㎡	3,799.91 ㎡	8,866.62 ㎡	ＲＣ・13F 1B ( 72 戸) 123㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 48.5 ％）	（ 567.7 ％）	（ 400.0 ％）	（ 167.7 ％）	（ 68.93 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
２住居防火地区計画等第１種文教地区	72 ％	400 ％	400 ％	間口奥行	47.0 ｍ 47.0 ｍ		前面道路：区道特定道路までの距離：		15.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

2,420,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 2,420,000 円／㎡　　×　　 8,866.62 ㎡　　＝　　　　 21,457,220,400 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 21,457,220,400 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 445,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 458,350 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 458,350 円／㎡　　×　　　 12,863.54 ㎡　　＝　　　　 5,896,003,559 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 21,457,220,400 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 2,145,722,040 円

支出合計　④+⑤+⑥

8,041,725,599 円

(4)-4　投下資本収益率	9 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	14 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	15 ヶ月
建築工事(1期目)	14 ヶ月	販売収入(1期目)	17 ヶ月	販売管理費(2期目)	27 ヶ月
建築工事(2期目)	26 ヶ月	販売収入(2期目)	28 ヶ月	販売管理費(3期目)	39 ヶ月
建築工事(3期目)	39 ヶ月	販売収入(3期目)	39 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	1,072,861,020 円	( 5 ％)	×　　0.8851	（ 17 ヶ月）	＝　　 949,589,289 円
	販売総額(2期)	1,072,861,020 円	( 5 ％)	×　　0.8178	（ 28 ヶ月）	＝　　 877,385,742 円
	販売総額(3期)	19,311,498,360 円	( 90 ％)	×　　0.7557	（ 39 ヶ月）	＝　　 14,593,699,311 円
収入合計		－	－	－	－	16,420,674,342 円
支出	建築工事費(1期)	1,179,200,712 円	( 20 ％)	×　　0.9043	（ 14 ヶ月）	＝　　 1,066,351,204 円
	建築工事費(2期)	1,179,200,712 円	( 20 ％)	×　　0.8297	（ 26 ヶ月）	＝　　 978,382,831 円
	建築工事費(3期)	3,537,602,135 円	( 60 ％)	×　　0.7557	（ 39 ヶ月）	＝　　 2,673,365,933 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	858,288,816 円	( 40 ％)	×　　0.8979	（ 15 ヶ月）	＝　　 770,657,528 円
	販売管理費(2期)	643,716,612 円	( 30 ％)	×　　0.8237	（ 27 ヶ月）	＝　　 530,229,373 円
	販売管理費(3期)	643,716,612 円	( 30 ％)	×　　0.7557	（ 39 ヶ月）	＝　　 486,456,644 円
支出合計		－	－	－	－	6,505,443,513 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	16,420,674,342 円　　－　　　　　　 6,505,443,513 円　　＝　　　　　 9,915,230,829 円 4,380,000 円／㎡

４　不動産ＩＤ

千代田 -3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	千代田区六番町６番１	0100000132927-0000
2	千代田区六番町６番５６	0100000132948-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月14日　提出
千代田 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

千代田 -3

東京都

区部第１

氏名

不動産鑑定士　松岡　貴史

TEL.

鑑定評価額

9,950,000,000 円

１㎡当たりの価格

4,390,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月12日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	3,260,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月29日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	千代田区六番町６番１外				②地積　(㎡)	2,266 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,400) 防火（その他）地区計画等第一種文教地区 (72,400)
	1:1	共同住宅ＳＲＣ10F1B	中高層マンション、事務所等が混在する住宅地域	北西15m区道	水道、ガス、下水	四ツ谷 330m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 2,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

中高層マンション、事務所ビ
ル等が混在する住宅地域

街

路

１５ｍ区道

交通

施設

四ツ谷駅北東方

330m

法令

規制

２住居
(70,400)
防火
地区計画等
第一種文教地区

⑤地域要因の将
　来予測

高級住宅地域として名声の高い地域である。価格時点現在において周囲の環境に大きな変化は認められない。金
利、建築費等の動向次第ではあるが新築高級マンションの需要は底堅く、地価は堅調に推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 4,680,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 4,360,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏を千代田区番町、麹町・平河町地区等を中心とするマンションと事務所ビルが多い高級住宅地域と判定した
。需要者の中心は大手マンション開発業者が想定される。新築マンションの分譲単価は高額な水準にあるものの上昇し
ており、特に比較的規模の大きなマンション素地となる土地の需要は引き続き根強い。市場での土地取引の中心価格帯
は数十億円台後半から一百億円台が中心であり規模、環境による差が大きい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

知名度が高い高級住宅地域であるため立地の比較的良い物件であれば希少性等により買い進まれやすく、比準価格は高
めに求められる。一方で、中、大規模地の需要者は、大手のマンション開発事業者等が中心であり、開発法による価格
は、これら事業者による分譲マンションの投資採算性を踏まえた規範性に優る価格である。そこで、比準価格と開発法
による価格を調整の上、鑑定評価額を表記のとおりと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は回復基調にあるものの各種経済指標は
上下に振れ続けている。不動産関連融資の金
利動向が特に注視される。

新たな地区計画により土地の高度利用に制限
がかかった。現状は住宅地の地価、マンショ
ンの分譲価格は堅調に推移している。

個別的要因に変動は認められない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.6 ％

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

千代田 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＫ１－公６取１ -304	千代田区		貸家建付地	（　）	不整形	北西15m区道、中間画地		２住居文教地区 (60,400)
b	ＴＫ１－公６取１４ -311	千代田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南11m区道、北4m、二方路		１住居特別用途地区地区計画等 (70,400)
c	ＴＫ１－公６取１ -1	千代田区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西10.9m区道、南8m、角地		２住居地区計画等第一種文教地区 (70,400)
d	ＴＫ１－公６取１ -2	千代田区		敷地利用権	（　）	長方形	南東8.5m区道、中間画地		２住居地区計画等第一種文教地区 (70,340)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 5,155,500	100 [ 100.0]	[ 106.2] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	5,644,475	100 [ 101.0]	5,588,589	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	5,590,000
b	(　 ) 3,949,461	100 [ 100.0]	[ 109.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 112.2]	3,861,461	100 [ 84.7]	4,558,986		4,560,000
c	(　 ) 4,309,107	100 [ 140.0]	[ 105.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.7]	3,049,087	100 [ 61.8]	4,933,798		4,930,000
d	(　 ) 2,153,548	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	2,815,764	100 [ 61.9]	4,548,892		4,550,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.62	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.62	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +12.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	限定価格	％／月 +0.63	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -35.0
c	限定価格	％／月 +0.63	画地　　　　 +6.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.66	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.66	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 4,680,000 円／㎡]

千代田 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		賃貸マンション投資を目的とした投資家が少ないエリアであり、開発法を適用する。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

規模が大きい最有効使用が住宅の土地であるため

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
16,232,887,665	6,363,318,755	9	2,380,000	8,866.62	445,000	12,863.54
⑧開発法による価格	9,869,568,910 円　　　　（　 4,360,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千代田 -3　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
2,266 ㎡	㎡		㎡		㎡	2,266.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
1,099.86 ㎡	12,863.54 ㎡	9,063.63 ㎡	1,297.70 ㎡	8,866.62 ㎡	ＲＣ・13F 1B ( 72 戸) 123㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 48.5 ％）	（ 567.7 ％）	（ 400.0 ％）	（ 57.3 ％）	（ 68.93 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
２住居防火地区計画等第一種文教地区	72 ％	400 ％	400 ％	間口奥行	47.0 ｍ 47.0 ｍ		前面道路：区道特定道路までの距離：		15.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

2,380,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 2,380,000 円／㎡　　×　　 8,866.62 ㎡　　＝　　　　 21,102,555,600 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 21,102,555,600 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 445,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 458,350 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 458,350 円／㎡　　×　　　 12,863.54 ㎡　　＝　　　　 5,896,003,559 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 21,102,555,600 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 2,110,255,560 円

支出合計　④+⑤+⑥

8,006,259,119 円

(4)-4　投下資本収益率	9 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	13 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	13 ヶ月
建築工事(1期目)	13 ヶ月	販売収入(1期目)	15 ヶ月	販売管理費(2期目)	26 ヶ月
建築工事(2期目)	26 ヶ月	販売収入(2期目)	26 ヶ月	販売管理費(3期目)	39 ヶ月
建築工事(3期目)	39 ヶ月	販売収入(3期目)	39 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	1,899,230,004 円	( 9 ％)	×　　0.8979	（ 15 ヶ月）	＝　　 1,705,318,621 円
	販売総額(2期)	211,025,556 円	( 1 ％)	×　　0.8297	（ 26 ヶ月）	＝　　 175,087,904 円
	販売総額(3期)	18,992,300,040 円	( 90 ％)	×　　0.7557	（ 39 ヶ月）	＝　　 14,352,481,140 円
収入合計		－	－	－	－	16,232,887,665 円
支出	建築工事費(1期)	589,600,356 円	( 10 ％)	×　　0.9109	（ 13 ヶ月）	＝　　 537,066,964 円
	建築工事費(2期)	589,600,356 円	( 10 ％)	×　　0.8297	（ 26 ヶ月）	＝　　 489,191,415 円
	建築工事費(3期)	4,716,802,847 円	( 80 ％)	×　　0.7557	（ 39 ヶ月）	＝　　 3,564,487,911 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	844,102,224 円	( 40 ％)	×　　0.9109	（ 13 ヶ月）	＝　　 768,892,716 円
	販売管理費(2期)	633,076,668 円	( 30 ％)	×　　0.8297	（ 26 ヶ月）	＝　　 525,263,711 円
	販売管理費(3期)	633,076,668 円	( 30 ％)	×　　0.7557	（ 39 ヶ月）	＝　　 478,416,038 円
支出合計		－	－	－	－	6,363,318,755 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	16,232,887,665 円　　－　　　　　　 6,363,318,755 円　　＝　　　　　 9,869,568,910 円 4,360,000 円／㎡

４　不動産ＩＤ

千代田 -3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	千代田区六番町６番１	0100000132927-0000
2	千代田区六番町６番５６	0100000132948-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考