別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
千代田 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千代田 -2 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　小熊　忍   TEL.
鑑定評価額 1,200,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,250,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,690,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千代田区紀尾井町３番２７外
｢紀尾井町３－３２｣		 ②地積
　(㎡)		 535  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,400)
防火
（その他）
地区計画等
第一種文教地区

(70,216)

1:1		 共同住宅

ＲＣ5		 中層のマンション、
事務所等が混在する
住宅地域		 北5.4m区道 水道、ガス、下水 永田町

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南     0 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 高台の一方通行区道沿いの高
級住宅地域で、事務所等も混
在する		 街

路		 ５．４ｍ区道 交通

施設		 永田町駅北西方

300m		 法令

規制		 ２住居
(70,216)
防火 
地区計画等
第一種文教地区
⑤地域要因の将
　来予測		 古くからの高級住宅地域であり、周辺には事務所や外国の大使館なども混在している。地域内で特段の開発計画
なども見られず、地域的には当面、現在の性格を維持するものと考えられる。地価は上昇を予測。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,390,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,910,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は紀尾井町、麹町、番町、九段など主に区西部の居住環境良好な住宅地域一帯、さらには区内の商業地域背
後の住宅利用が可能な圏域にも広がりを有する。需要者は賃貸経営を目的とする不動産業者、一般事業法人、個人を含
む投資家などが中心となる。良好な居住環境と、立地希少性とを併せ持つ地域であり、需要は底堅いものと考えられ、
地価は上昇を示している。取引の中心価格帯は４００㎡程度の画地で、９億～１０億円程度となる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は比準価格に比してやや低く試算されたが、収益還元法における想定建物の消化し得る容積率が低位であるこ
とが原因と考えられる。対象標準地については収益性に着目する需要者も存在する一方で、その立地希少性から、むし
ろ市場性を重視する需要者層が厚いものと考えられる。以上を踏まえて本件では、市場の需給バランスも考慮して、比
準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討も考慮した上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千代田 -3                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  4,280,000 円／㎡		 [102.6]
100		 100
[100.0]		 100
[194.8]		 [100.0]
100		 2,250,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,110,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利に関して先高感も見受けられるが、不動
産に対する金融機関の貸出残高は増加傾向が
続き、不動産市況は堅調に推移している。


高台の古くからの高級住宅地域である。在宅
勤務は社会に浸透し、より優れた住環境を求
める需要者が増加。地価は上昇を示している
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +9.6
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +44.0
行政　　　　　　 +21.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千代田 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
６取１
-1		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西10.9m区
道、南8m、
角地
２住居
地区計画等
第一種文教地区
(70,400)
b ＴＫ１－公
６取１
-2		 千代田区

 敷地
利用
権
   
（　          ） 		 長方形 南東8.5m区道
、中間画地
２住居
地区計画等
第一種文教地区
(70,340)
c ＴＫ１－公
６取１
-311		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東5.4m区道、
中間画地
２住居
地区計画等
第一種文教地区
(70,216)
d ＴＫ１－公
６取１６
-314		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6.4m区道、
中間画地
１住居
第一種文教地区
(70,339)
e ＴＫ１－公
６取１６
-305		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北西2.9m私道
、中間画地
商業
地区計画等
(100,240)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
4,309,107  		 100
[ 140.0]		 [ 105.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.7]
3,049,087 		 100
[ 130.2]
2,341,849 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,340,000 
b (　           ) 
2,153,548  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
2,815,764 		 100
[ 130.5]
2,157,674 
2,160,000 
c (　           ) 
2,033,713  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.1]
2,385,993 		 100
[ 100.0]
2,385,993 
2,390,000 
d (　           ) 
2,733,957  		 100
[ 100.0]		 [ 112.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.0]
2,840,278 		 100
[ 107.1]
2,651,987 
2,650,000 
e (　           ) 
1,940,751  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
2,239,950 		 100
[  89.4]
2,505,537 
2,510,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 限定価格

 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.5 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +21.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.1 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +14.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.5 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,390,000 円／㎡]  



千代田 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

87,338,365 
19,809,977 
67,528,388 
34,164,800 
33,363,588 		 （　0.9473）
31,605,327 		 （  3.4 -  0.3 ）
3.1％  
⑧収益価格 　  1,019,526,677 円　　　　（　  1,910,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千代田 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 289.80 ＲＣ6F1B 1,790.70
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居 防火
地区計画等
第一種文教地区		 70 ％   400 ％   216 ％   535 ㎡     23.5 m x   23.5 m  前面道路：区道     　   5.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域で賃貸需要の見込める６階建で各戸１００㎡超のハイグレードファミリータイプの収益建物を想定した。 ⑦有効率　  62.5 ％
の理由		 同一規模・用途建物の有効率を参考とした。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
159.90 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 エントランス等
283.80 
 
 
 
 		    
   

 2～ 2		 住宅
269.40 
83.1 
223.74 
5,800 
1,297,692 		 2.0  2,595,384 
1.0  1,297,692 

 3～ 4		 住宅
269.40 
83.1 
223.74 
5,900 
1,320,066 		 2.0  2,640,132 
1.0  1,320,066 

 5～ 6		 住宅
269.40 
83.1 
223.74 
6,000 
1,342,440 		 2.0  2,684,880 
1.0  1,342,440 

計
1,790.70 
62.5 
1,118.70 

6,622,704 		 13,245,408 
6,622,704 
⑨年額支払賃料      6,622,704 円　×　12ヶ月　＝　      79,472,448 円 
⑩a共益費（管理費）             300 円／㎡　×　   1,118.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　       4,027,320 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 想定建物のグレード、周辺類似建物の共益費水準などを勘案
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  55,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       6,600,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金にて担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        83,499,768 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       6,600,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     4,504,988 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 85,594,780 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        13,245,408 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         125,831 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        6,622,704 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,612,529 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    550,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         5,225 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      87,338,365 円　　　　（　       163,249 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＫ１－公６賃
３
　　　　-1		 8,068  
(   7,824) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
6,682 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,036 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,900 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＴＫ１－公６賃
３
　　　　-2		 5,935  
(   5,688) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
5,935 
c ＴＫ１－公６賃
３
　　　　-3		 6,416  
(   6,227) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
5,555 
千代田 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,956,000 円  　　　　    652,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 8,919,877 円  　　　       90,099,768　×　　　　   9.9 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,088,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,542,000 円  　　　　    652,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       652,000 円  　　　　    652,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       652,000 円  　　　　    652,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      19,809,977 円　（　　　　　　        37,028 円／㎡）　　（経費率　　  22.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9473    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 652,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 350,000 円／㎡　×　   1,790.70 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0524     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0369 ×　 40 ％　＋　0.0518 ×  40 ％　＋ 0.0846 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 34,164,800 円  
（　　　　　        63,859 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 87,338,365 円      
②総費用 19,809,977 円      
③純収益　①－② 67,528,388 円      
④建物等に帰属する純収益 34,164,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 33,363,588 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 31,605,327 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       59,075 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,019,526,677 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,910,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千代田 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千代田区紀尾井町３番２７
 0100000084081-0000
2 　千代田区紀尾井町３番３９
 0100000084093-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
千代田 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千代田 -2 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　高井　猛史   TEL.
鑑定評価額 1,210,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,260,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,690,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千代田区紀尾井町３番２７外
｢紀尾井町３－３２｣		 ②地積
　(㎡)		 535  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,400)
防火
（その他）
地区計画等
第一種文教地区

(70,216)

1:1		 共同住宅

ＲＣ5		 中層のマンション、
事務所等が混在する
住宅地域		 北5.4m区道 水道、ガス、下水 永田町

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南     0 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 歴史ある高台の住宅地で、事
務所等も見られる。		 街

路		 ５．４ｍ区道 交通

施設		 永田町駅北西方

300m		 法令

規制		 ２住居
(70,216)
防火 
地区計画等
第一種文教地区
⑤地域要因の将
　来予測		 やや商業地的傾向も有する高級住宅地域である。地域内に特段の変動はなく、当分の間は現状を維持していくも
のと予測する。利回りの低下傾向等により地価は上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,390,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,920,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、紀尾井町地区を中心とし、麹町・平河町・番町等に広がる東京都心部のやや商業性も有する高級住宅地
域である。土地に対する典型的な需要者は賃貸共同住宅経営を前提とした不動産業者、富裕層等が中心である。旺盛な
需要に対し、用地が希少で供給が限定的であること等も相俟って都心部住宅地価は上昇傾向となっている。需要の中心
価格帯は、規模にもよるが数億から十億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場において成立した実証的な価格である。また、収益価格は対象地上に中層の共同住宅の建設を想定して
求められた価格である。住宅素地需要が高いなか求められた比準価格に対して、賃料水準が地価水準に比べて相対的に
低く収益価格は低位に留まったものと思料する。本件では、地域特性等を勘案し、市場性をより反映した比準価格を重
視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千代田 -3                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  4,280,000 円／㎡		 [102.6]
100		 100
[100.0]		 100
[193.7]		 [100.0]
100		 2,270,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,110,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産市況は堅調に推移しているものの、世
界経済の動向、我が国における今後の金利動
向等の懸念材料も見られる。


地域要因による特段の変動はない。




個別的要因による特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +9.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +44.0
行政　　　　　　 +21.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千代田 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
６取１
-311		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東5.4m区道、
中間画地
２住居
地区計画等
第一種文教地区
(70,216)
b ＴＫ１－公
６取１
-1		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西10.9m区
道、南8m、
角地
２住居
地区計画等
第一種文教地区
(70,400)
c ＴＫ１－公
６取１
-2		 千代田区

 敷地
利用
権
   
（　          ） 		 長方形 南東8.5m区道
、中間画地
２住居
地区計画等
第一種文教地区
(70,340)
d ＴＫ１－公
６取１４
-311		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南11m区道、
北4m、二方路
１住居
特別用途地区
地区計画等
(70,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,033,713  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.1]
2,385,993 		 100
[ 100.0]
2,385,993 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,390,000 
b (　           ) 
4,309,107  		 100
[ 140.0]		 [ 105.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.7]
3,049,087 		 100
[ 129.5]
2,354,507 
2,350,000 
c (　           ) 
2,153,548  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
2,815,764 		 100
[ 129.2]
2,179,384 
2,180,000 
d (　           ) 
3,949,461  		 100
[ 100.0]		 [ 109.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 112.2]
3,861,461 		 100
[ 146.0]
2,644,836 
2,640,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 限定価格

 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +21.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +14.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 +12.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +21.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,390,000 円／㎡]  



千代田 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

89,242,736 
19,915,666 
69,327,070 
34,621,200 
34,705,870 		 （　0.9461）
32,835,224 		 （  3.4 -  0.2 ）
3.2％  
⑧収益価格 　  1,026,100,750 円　　　　（　  1,920,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千代田 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 289.80 ＲＣ6F1B 1,790.70
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居 防火
地区計画等
第一種文教地区		 70 ％   400 ％   216 ％   535 ㎡     23.5 m x   23.5 m  前面道路：区道     　   5.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 全階層ともファミリータイプの住戸（平均面積約１１０㎡）及び平面式駐車場（１０台）を想定した。 ⑦有効率　  62.5 ％
の理由		 近隣の同類型の建物としては標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
159.90 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 エントランス等
283.80 
 
 
 
 		    
   

 2～ 2		 居宅
269.40 
83.1 
223.74 
5,760 
1,288,742 		 1.0  1,288,742 
1.0  1,288,742 

 3～ 4		 居宅
269.40 
83.1 
223.74 
5,959 
1,333,267 		 1.0  1,333,267 
1.0  1,333,267 

 5～ 6		 居宅
269.40 
83.1 
223.74 
6,160 
1,378,238 		 1.0  1,378,238 
1.0  1,378,238 

計
1,790.70 
62.5 
1,118.70 

6,711,752 		 6,711,752 
6,711,752 
⑨年額支払賃料      6,711,752 円　×　12ヶ月　＝　      80,541,024 円 
⑩a共益費（管理費）             300 円／㎡　×　   1,118.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　       4,027,320 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同種建物の共益費水準より査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  55,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       6,600,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        84,568,344 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       6,600,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     3,646,734 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 87,521,610 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,711,752 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          64,433 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        6,711,752 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,651,413 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    550,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         5,280 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      89,242,736 円　　　　（　       166,809 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＫ１－公６賃
８
　　　　-1		 5,649  
(   5,415) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
6,006 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,091 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,959 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＴＫ１－公６賃
８
　　　　-2		 6,173  
(   5,688) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
6,631 
c ＴＫ１－公６賃
８
　　　　-3		 5,301  
(   5,082) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
5,636 
千代田 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,956,000 円  　　　　    652,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 9,025,666 円  　　　       91,168,344　×　　　　   9.9 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,088,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,542,000 円  　　　　    652,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       652,000 円  　　　　    652,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       652,000 円  　　　　    652,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      19,915,666 円　（　　　　　　        37,226 円／㎡）　　（経費率　　  22.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9461    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 652,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 350,000 円／㎡　×　   1,790.70 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0531     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0377 ×　 40 ％　＋　0.0524 ×  40 ％　＋ 0.0851 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 34,621,200 円  
（　　　　　        64,713 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 89,242,736 円      
②総費用 19,915,666 円      
③純収益　①－② 69,327,070 円      
④建物等に帰属する純収益 34,621,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 34,705,870 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 32,835,224 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       61,374 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,026,100,750 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,920,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 千代田 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千代田区紀尾井町３番２７
 0100000084081-0000
2 　千代田区紀尾井町３番３９
 0100000084093-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
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24 　
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26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
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35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考