別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
千代田 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千代田 -1 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　浜田　哲司   TEL.
鑑定評価額 3,500,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,610,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 2,670,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千代田区三番町６番２５
 ②地積
　(㎡)		 969  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,400)
防火
（その他）
地区計画等


(70,400)

1:1.5		 共同住宅

ＳＲＣ10		 マンション、住宅、
事務所等が混在する
住宅地域		 南11m区道 水道、ガス、下水 半蔵門

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西    45 ｍ、南    50 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１ｍ区道 交通

施設		 半蔵門駅北東方

500m		 法令

規制		 ２住居
(70,400)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 すでに高層共同住宅、高層事務所、学校等が混在する地域として熟成しているが、富裕層にマンションの人気が
高いエリアであることから、今後も建替えにより高層マンションの建設が進むと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,560,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　            3,660,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は千代田区及びその周辺区の、優れた環境と利便性を兼ね備えた高級共同住宅地域一円である。需要者は、
大手マンションディベロッパー、賃貸マンションの建築を目的とする不動産会社、学校法人等である。高級住宅地域と
して名声のある番町地区の一角にあって、株高、円安等を反映して高額所得層の個人や海外を含む投資家等のマンショ
ン需要が旺盛である。中心となる価格帯は画地規模にもよるが、土地の場合で２０億円～５０億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格試算に当たって採用した取引事例はいずれもマンション開発が可能な地域に所在する事例であり、開発法試算
に当たって採用した各諸元はいずれも最近のマンション開発に当たっての実態を反映しており、規範性が高いと思料す
る。よって、比準価格と開発法による価格を比較考量し、代表標準地との均衡に留意し、上記のとおり鑑定評価額を決
定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千代田 -3                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  4,280,000 円／㎡		 [102.6]
100		 100
[100.0]		 100
[122.2]		 [100.0]
100		 3,590,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,340,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は全般に緩やかに回復しており、企業収
益は総じて改善。金利の先高感はあるが金融
機関の融資姿勢は依然緩和傾向にある。


富裕層や投資家による都心部マンション需要
が引き続き旺盛であり、ディベロッパーの土
地取得意欲も非常に強い状況にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千代田 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
６取１
-311		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東5.4m区道、
中間画地
２住居
地区計画等
第一種文教地区
(70,216)
b ＴＫ１－公
６取１４
-311		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南11m区道、
北4m、二方路
１住居
特別用途地区
地区計画等
(70,400)
c ＴＫ１－公
６取１４
-309		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東15m区道、
中間画地
商業

(93,553)
d ＴＫ１－公
６取１
-2		 千代田区

 敷地
利用
権
   
（　          ） 		 長方形 南東8.5m区道
、中間画地
２住居
地区計画等
第一種文教地区
(70,340)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,033,713  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.1]
2,385,993 		 100
[  63.3]
3,769,341 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
3,770,000 
b (　           ) 
3,949,461  		 100
[ 100.0]		 [ 109.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 112.2]
3,861,461 		 100
[ 107.1]
3,605,472 
3,610,000 
c (　           ) 
4,141,288  		 100
[ 100.0]		 [ 107.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
4,641,694 		 100
[ 141.9]
3,271,102 
3,270,000 
d (　           ) 
2,153,548  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
2,815,764 		 100
[ 109.2]
2,578,538 
2,580,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -5.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 +12.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +13.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,560,000 円／㎡]  



千代田 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 分譲マンション用地のため
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

6,280,312,413 
2,729,777,473 
12 
2,120,000 
3,759.00 
452,000 
5,359.50 
⑧開発法による価格 　　        3,550,534,940 円　　　　（　            3,660,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千代田 -1　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
969 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  969.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
477.00 ㎡  5,359.50 ㎡  3,874.40 ㎡  1,485.10 ㎡  3,759.00 ㎡  ＲＣ・11F 1B
 (    40 戸)
 94㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      49.2 ％）  （     553.1 ％）  （     399.8 ％）  （     153.3 ％）  （     70.14 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
２住居 防火
地区計画等
70 ％ 
400 ％ 
400 ％ 		 間口

奥行		   25.0 ｍ

  41.0 ｍ		 前面道路： 区道

特定道路までの距離：		   11.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 2,120,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する新規分譲事例等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　  2,120,000 円／㎡　　×　　     3,759.00 ㎡　　＝　　　　       7,969,080,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         7,969,080,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   452,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     4 ％）　＝　　　　　　　   470,080 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    470,080 円／㎡　　×　　　   5,359.50 ㎡　　＝　　　　       2,519,393,760 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発指導要綱より査定
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         7,969,080,000 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         796,908,000 円 
支出合計　④+⑤+⑥         3,316,301,760 円 
(4)-4　投下資本収益率     12 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 8 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 13 ヶ月 
建築工事(1期目) 8 ヶ月  販売収入(1期目) 15 ヶ月  販売管理費(2期目)  ヶ月 
建築工事(2期目) 17 ヶ月  販売収入(2期目) 22 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 26 ヶ月  販売収入(3期目) 26 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 398,454,000 円  (      5 ％) ×　　0.8679  （     15 ヶ月） ＝　　          345,818,227 円 
販売総額(2期) 398,454,000 円  (      5 ％) ×　　0.8124  （     22 ヶ月） ＝　　          323,704,030 円 
販売総額(3期) 7,172,172,000 円  (     90 ％) ×　　0.7823  （     26 ヶ月） ＝　　        5,610,790,156 円 
収入合計 － － － － 6,280,312,413 円 
支出 建築工事費(1期) 251,939,376 円  (     10 ％) ×　　0.9272  （      8 ヶ月） ＝　　          233,598,189 円 
建築工事費(2期) 251,939,376 円  (     10 ％) ×　　0.8517  （     17 ヶ月） ＝　　          214,576,767 円 
建築工事費(3期) 2,015,515,008 円  (     80 ％) ×　　0.7823  （     26 ヶ月） ＝　　        1,576,737,391 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 796,908,000 円  (    100 ％) ×　　0.8845  （     13 ヶ月） ＝　　          704,865,126 円 
販売管理費(2期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 2,729,777,473 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        6,280,312,413 円　　－　　　　　　        2,729,777,473 円　　＝　　　　　         3,550,534,940 円 

            3,660,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 千代田 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千代田区三番町６番２５
 0100000130235-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
千代田 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
千代田 -1 東京都 区部第１ 氏名  不動産鑑定士　彦坂　正博   TEL.
鑑定評価額 3,480,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,590,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 2,670,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月29日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 千代田区三番町６番２５
 ②地積
　(㎡)		 969  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,400)
防火
（その他）
地区計画等


(70,400)

1:1.5		 共同住宅

ＳＲＣ10		 マンション、住宅、
事務所等が混在する
住宅地域		 南11m区道 水道、ガス、下水 半蔵門

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西    45 ｍ、南    50 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 マンションは高級分譲マンシ
ョンが中心となっている。		 街

路		 １１ｍ区道 交通

施設		 半蔵門駅北東方

500m		 法令

規制		 ２住居
(70,400)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 地域の名声の高い高級住宅地域であり、今後も高級住宅地域として推移すると予測する。高級分譲マンションの
販売が引き続き概ね好調であることから、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,660,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　            3,580,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、番町地区を中心とした東京都心部に存する高級住宅地域一円と把握する。需要者は、資金力のある大手
マンションデベロッパーが中心であるが、都心回帰を進める大学等も需要者となり得る。当該地域のマンションの購入
者は高額所得者層であり、高級マンションの堅調な需要に支えられてマンション適地の需要は底堅く、地価は上昇傾向
にある。取引価格は規模によりバラツキがあるが、一定規模のもので数十億円程度の取引が多く見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象不動産の主たる需要者は資金力のある大手マンションデベロッパーであり、大規模画地はマンション用地として取
引されることが多い。それゆえ当該主たる需要者は主に事業採算性に着目して取引意思を決定するが、代替・競争関係
にある不動産の取引価格にも着目する。一定規模を有する取引事例を採用していることを踏まえ、開発法による価格を
重視し、比準価格を関連付け、さらに代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　千代田 -3                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  4,280,000 円／㎡		 [102.6]
100		 100
[100.0]		 100
[122.2]		 [100.0]
100		 3,590,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,340,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しており、大規模オフィ
ス市況はやや軟調だが、投資意欲は旺盛で売
買市場は好調のため、地価は全般的に上昇傾
向にある。

都心好立地の高級マンション需要は底堅く、
立地稀少性の高さから、マンション開発素地
としての地価は上昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 千代田 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
６取１４
-309		 千代田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東15m区道、
中間画地
商業

(93,553)
b ＴＫ１－公
６取１４
-311		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南11m区道、
北4m、二方路
１住居
特別用途地区
地区計画等
(70,400)
c ＡＢＲ（公
）０６
-103		 港区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西3.3m区道、
北3m、東2m、
三方路
１中専
高度地区2種17m
(70,160)
d ＳＴＳ（公
）０６
-401		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西12m区道、
南東8m、
北東8m、
北西4m、
四方路
商業

(100,700)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
4,141,288  		 100
[ 100.0]		 [ 107.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
4,641,694 		 100
[ 141.9]
3,271,102 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
3,270,000 
b (　           ) 
3,949,461  		 100
[ 100.0]		 [ 109.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 112.2]
3,861,461 		 100
[  96.9]
3,984,996 
3,980,000 
c (　           ) 
2,475,401  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.8]
2,605,685 		 100
[  73.8]
3,530,738 
3,530,000 
d (　           ) 
3,686,464  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
3,636,194 		 100
[  95.6]
3,803,550 
3,800,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +13.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 +12.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.7 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +19.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,660,000 円／㎡]  



千代田 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 対象標準地の最有効使用を分譲マンションの敷地と判定したため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判定したため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

6,408,978,472 
2,939,627,467 
11 
2,170,000 
3,759.00 
456,000 
5,359.50 
⑧開発法による価格 　　        3,469,351,005 円　　　　（　            3,580,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
千代田 -1　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
969 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  969.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
477.00 ㎡  5,359.50 ㎡  3,874.40 ㎡  1,485.10 ㎡  3,759.00 ㎡  ＲＣ・11F 1B
 (    40 戸)
 94㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      49.2 ％）  （     553.1 ％）  （     399.8 ％）  （     153.3 ％）  （     70.14 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
２住居 防火
地区計画等
70 ％ 
400 ％ 
400 ％ 		 間口

奥行		   25.0 ｍ

  41.0 ｍ		 前面道路： 区道

特定道路までの距離：		   11.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 2,170,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　  2,170,000 円／㎡　　×　　     3,759.00 ㎡　　＝　　　　       8,157,030,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         8,157,030,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   456,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     4 ％）　＝　　　　　　　   474,240 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    474,240 円／㎡　　×　　　   5,359.50 ㎡　　＝　　　　       2,541,689,280 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         8,157,030,000 円　　×　　　　　     12 ％　　＝　　　　         978,843,600 円 
支出合計　④+⑤+⑥         3,520,532,880 円 
(4)-4　投下資本収益率     11 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 9 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 12 ヶ月 
建築工事(1期目) 9 ヶ月  販売収入(1期目) 13 ヶ月  販売管理費(2期目) 25 ヶ月 
建築工事(2期目) 19 ヶ月  販売収入(2期目) 21 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 29 ヶ月  販売収入(3期目) 29 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 407,851,500 円  (      5 ％) ×　　0.8931  （     13 ヶ月） ＝　　          364,252,175 円 
販売総額(2期) 407,851,500 円  (      5 ％) ×　　0.8331  （     21 ヶ月） ＝　　          339,781,085 円 
販売総額(3期) 7,341,327,000 円  (     90 ％) ×　　0.7771  （     29 ヶ月） ＝　　        5,704,945,212 円 
収入合計 － － － － 6,408,978,472 円 
支出 建築工事費(1期) 508,337,856 円  (     20 ％) ×　　0.9247  （      9 ヶ月） ＝　　          470,060,015 円 
建築工事費(2期) 508,337,856 円  (     20 ％) ×　　0.8477  （     19 ヶ月） ＝　　          430,918,001 円 
建築工事費(3期) 1,525,013,568 円  (     60 ％) ×　　0.7771  （     29 ヶ月） ＝　　        1,185,088,044 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 685,190,520 円  (     70 ％) ×　　0.9009  （     12 ヶ月） ＝　　          617,288,139 円 
販売管理費(2期) 293,653,080 円  (     30 ％) ×　　0.8046  （     25 ヶ月） ＝　　          236,273,268 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 2,939,627,467 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        6,408,978,472 円　　－　　　　　　        2,939,627,467 円　　＝　　　　　         3,469,351,005 円 

            3,580,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 千代田 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　千代田区三番町６番２５
 0100000130235-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考