令和6年1月12日　提出 御宿 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   御宿 -1 千葉県 千葉第９ 氏名  不動産鑑定士　竹ケ原　陽子   TEL.

鑑定評価額 10,400,000 円  １㎡当たりの価格 19,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 夷隅郡御宿町久保字南側２１１８番 ②地積 　(㎡) 532   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 Ｗ1 一般住宅、農家住宅 等が混在する旧来の 住宅地域 南東3.6m町道 水道 御宿 620m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       530 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　３ ．６ｍ町道 交通 施設 御宿駅北東方 620m 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、一般住宅と農家住宅等の混在する旧来の住宅地域で、地域要因の大きな変動はなく当面は現状が維 持されると予測される。人口減少に伴い需要はやや弱く地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ外房線沿線のうち御宿町を中心に隣接市町における農家住宅を中心とする既存の住宅地域である。 主たる需要者は自己使用目的の個人で、同一需給圏内に居住する地縁的選考性を有する一次取得者が中心となっている が、一部、移住希望者もみられる。少子高齢化等により需要はやや低調である。需要の中心となる価格帯は、取引規模 は５３０㎡程度で、総額は１，０００万前後である。中古住宅の取引需要も認められる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法による比準価格が得られた。なお収益還元法による収益価格については、後記の理由から適用を断念し た。比準価格は、実際の取引事例価格を基礎としており実証的な価格である。本件では、規範性の高い事例を採用でき 、要因比較においても対象不動産市況等を踏まえ典型的な市場参加者の観点に立って適切に行った。よって、市場性を 反映した比準価格を標準とし、代表標準地価格との検討を踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　いすみ -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,900 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [ 85.5] [100.0] 100 19,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 御宿町の人口は減少傾向で、需要はやや弱含 みで推移している。 地域要因の特段の変動はないものの、人口減 少に伴い地域経済も衰退傾向であり、地価は やや下落傾向にて推移するものと予測する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.8 交通・接近　　　  -3.8 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　  +0.4 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％