令和6年1月12日　提出 白子 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   白子 5-1 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　竹ケ原　博邦   TEL.

鑑定評価額 13,500,000 円  １㎡当たりの価格 13,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長生郡白子町中里字北濱芝４４８２番４ ②地積 　(㎡) 1,012   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,300) 準防 （その他） (90,300) 1:2 店舗、作業所兼倉庫 Ｓ1 小売店舗、ホテル等 が混在する既成商業 地域 西7.8m町道 水道、ガス、下水 八積 7.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    40 ｍ、南   400 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.8 ｍ、奥行　約　　  44.2 ｍ、規模　　     1,012 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７．８ｍ町道 交通 施設 八積駅北東方 7.5km 法令 規制 （都） 商業 (90,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 九十九里海岸沿岸の旧街道沿いの商業地域である。周辺では閉店している店舗が多く、新規出店もみられない状 況であり、土地需要は弱く、引き続き地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は白子町及び周辺町村並びに周辺市郊外部の商業地域である。主たる需要者は、自ら物販店及び飲食店を行 う地場の法人及び個人である。同一需給圏内においては、人口の減少傾向を背景として、繁華性の優る地域における出 店ニーズは底堅い傾向にあり、需要は堅調であるものの、繁華性の劣る地域における需要は弱含みで、二極化傾向が顕 著である。なお需要の中心となる取引規模及び価格帯については、物件ごとの個別性が強く把握が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は立地及び投資採算性の観点から、収益還元法は適用できなかった。標準地の主たる需要者である自己使用目的 の法人及び個人は、類似不動産の取引価格等の市場性を重視して購入の意思決定を行う傾向が強い。取引事例比較法に よる比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例に基づいており、類似不動産の市場性を反映していることか ら規範性が高い。よって比準価格を標準に、代表標準地との比較を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　九十九里 5-1               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,100 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [ 90.7] [100.0] 100 13,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町内の人口の減少傾向及び高齢化率の上昇傾 向を背景として、地価は弱含みで推移してい る。 地域要因に特段の変動はないが、人口の減少 傾向等を背景とし、店舗用地等に対する需要 は弱く、地価は弱含み傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％