鑑定評価書

令和6年1月12日　提出
長生 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

長生 5-1

千葉県

千葉第８

氏名

不動産鑑定士　豊田　正一

TEL.

鑑定評価額

6,440,000 円

１㎡当たりの価格

15,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月11日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	長生郡長生村七井土字扇子１８９８番９外				②地積　(㎡)	418 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）準住居 (60,200) （その他）
	台形 1:1.2	店舗兼住宅Ｗ1	低層店舗、住宅が混在する国道沿いの商業地域	北東11.5m国道	水道	八積 2.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 80 ｍ、南 0 ｍ、北 35 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.1 ｍ、奥行　約　　 22.1 ｍ、規模　　 418 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

雑種地等の空閑地も散在して
いる路線商業地域

街

路

１１．５ｍ国道

交通

施設

八積駅南西方

2.7km

法令

規制

（都）準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

国道沿いであるが、自動車の交通量及び繁華性の程度は普通で、住宅地も混在し格別な変動要因は特になく、現
状維持と予測する。店舗需要及び収益性は低く、地価の微減傾向が今後とも続いていくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 15,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,030 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は茂原市及び長生郡内の国道、県道の郊外の幹線道路沿い及び関連性を有するその背後も含む。村内の自動
車の交通量は夏季の海水浴客を除き比較的少なく、コンビニチェーン店舗が出店する程度で、需要者は村内の住民のほ
か村内企業者である。空地も散見されるほか収益性は弱く、自社自用目的とした店舗需要が潜在的にある程度で店舗取
引は少なく需給は弱い。取引される規模，価格帯はまちまちで需要の中心となる価格帯は見い出せない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

村の人口の世帯数は少なく、いくつかの大型店舗を除いて賃貸需要はほとんどなく、店舗営業所密度及び繁華性が低い
ことから、土地に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算されたものと判断する。当地域は幹
線道路沿いの自社自用の店舗住宅併用地目的の取引が中心で、賃貸収益性に着目して取引されないことから、精度信頼
性の高い比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     15,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新規開店は少なく他の幹線道路沿いとの比較
による選好劣勢から、収益性・市場性は弱く
、住宅地の価格水準に近づいている。

国道沿いであるが自動車交通量及び繁華性は
やや低く、空閑地も混在していることから、
店舗用地としての優位性は弱く、地価の下落
が認められる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

長生 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４１０８４３５７ -48	長生郡長生村		建付地	（　）	ほぼ長方形	北5m村道、東4.5m、角地		（都） (70,200)
b	２４１０８４３５７ -35	長生郡長生村		建付地	（　）	ほぼ長方形	南7m県道、中間画地		（都） (60,200)
c	２４１０８４３５７ -28	長生郡長生村		建付地	（　）	ほぼ長方形	西7m村道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
d	２４１０８４３５７ -11	長生郡長生村		更地	（　）	ほぼ長方形	東8m村道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
e	２４１０８５８１８ -238	長生郡長生村		更地	（　）	不整形	南10m村道、東3m、角地		（都） (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 15,101	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	14,204	100 [ 92.2]	15,406	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	15,400
b	(　 ) 14,004	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	13,948	100 [ 90.2]	15,463		15,500
c	(　 ) 12,423	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	12,373	100 [ 80.9]	15,294		15,300
d	(　 ) 21,200	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	21,094	100 [ 135.0]	15,625		15,600
e	(　 ) 10,582	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 91.6]	11,472	100 [ 75.5]	15,195		15,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -19.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +16.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -26.0
e	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -8.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 15,400 円／㎡]

長生 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,770,679	433,692	2,336,987	2,314,690	22,297	（　0.9689） 21,604	（ 5.1 - 0.1 ） 5.0％
	⑧収益価格	432,080 円　　　　（　 1,030 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

長生 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	178.00	Ｗ1	178.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）準住居	60 ％	200 ％	200 ％	418 ㎡	18.1 m x 22.1 m	前面道路：国道　 11.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

駐車場付平家建の店舗の一棟貸しを想定。賃料は駐車場料金を含む単価を査定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～	店舗	178.00	100.0	178.00	1,362	242,436	3.0	727,308
							0.0	0
～

～

～

～

計		178.00	100.0	178.00		242,436		727,308
								0

⑨年額支払賃料	242,436 円　×　12ヶ月　＝　 2,909,232 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 178.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,909,232 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 145,462 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,763,770 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	727,308 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,909 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,770,679 円　　　　（　 6,628 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４３５７　　　　-6	1,512 ( 1,512)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [123.0]	100 [100.0]	1,366	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,365 円/㎡　月額支払賃料（　 1,362 円/㎡）　基準階 1 F B
b	４３５７　　　　-3	1,034 ( 1,012)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	1,379
c	４３５７　　　　-2	916 ( 915)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 68.0]	100 [100.0]	1,347

長生 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	90,300 円	30,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	29,092 円	2,909,232　×　　　　 1.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 43,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 210,700 円	30,100,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	30,100 円	30,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,100 円	30,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 433,692 円　（　　　　　　 1,038 円／㎡）　　（経費率　　 15.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

19 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9689

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,100,000 円	設計監理料率　 169,000 円／㎡　×　 178.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0769	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0651 ×　 45 ％　＋　0.0828 × 40 ％　＋ 0.0964 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,314,690 円（　　　　　 5,538 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,770,679 円
②総費用	433,692 円
③純収益　①－②	2,336,987 円
④建物等に帰属する純収益	2,314,690 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	22,297 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	21,604 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 432,080 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,030 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

長生 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	長生郡長生村七井土字扇子１８９８番９	0414000551077-0000
2	長生郡長生村七井土字扇子１８９８番１１	0414000551079-0000
3	長生郡長生村七井土字沖１９３３番５	0414000551235-0000
4	長生郡長生村七井土字沖１９３３番７	0414000551237-0000
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月12日　提出
長生 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

長生 5-1

千葉県

千葉第８

氏名

不動産鑑定士　竹ケ原　博邦

TEL.

鑑定評価額

6,440,000 円

１㎡当たりの価格

15,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月11日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月14日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	長生郡長生村七井土字扇子１８９８番９外				②地積　(㎡)	418 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）準住居 (60,200) （その他）
	台形 1:1.2	店舗兼住宅Ｗ1	低層店舗、住宅が混在する国道沿いの商業地域	北東11.5m国道	水道	八積 2.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 80 ｍ、南 0 ｍ、北 35 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.1 ｍ、奥行　約　　 22.1 ｍ、規模　　 418 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１．５ｍ国道

交通

施設

八積駅南西方

2.7km

法令

規制

（都）準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、低層店舗、住宅が混在する国道沿いの地域である。近隣地域内の繁華性は低く、新規出店もみられ
ない状況であり、土地需要は弱く、地価は弱含み傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 15,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,030 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は長生村及び周辺の町並びに周辺市郊外部の商業地域である。主たる需要者は、自ら物販店及び飲食店を行
う地場の法人及び個人である。同一需給圏内においては、人口の減少傾向を背景として、繁華性の優る地域における出
店ニーズは底堅い傾向にあり、需要は堅調であるものの、繁華性の劣る地域における需要は弱含みで、二極化傾向が顕
著である。なお需要の中心となる取引規模及び価格帯については、物件ごとの個別性が強く把握が困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

標準地は国道沿いの商業地域に存する。標準地の主たる需要者である自己使用目的の法人及び個人は、類似不動産の取
引価格等の市場性を重視して購入の意思決定を行う傾向が強い。取引事例比較法による比準価格は同一需給圏内の類似
地域に存する取引事例に基づいており、類似不動産の市場性を反映していることから規範性が高い。よって比準価格を
標準に、収益還元法による収益価格は参考に留め、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

村内の人口の減少傾向及び高齢化率の上昇傾
向を背景として、地価は弱含みで推移してい
る。

国道沿いに低層店舗、住宅が混在する地域で
あり、地域要因に特段の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

長生 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４１０８４３５７ -2	長生郡長生村		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東10m国道、南東4m、角地		（都） (70,200)
b	２４１０８７５６６ -26	茂原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東10.5m県道、中間画地		（都） (60,200)
c	２４１０８５８１８ -1023	いすみ市		更地	（　）	不整形	東11m国道、中間画地		（都） (60,200)
d	２４１０８５８１８ -247	長生郡長南町		底地	（　）	長方形	南西12m県道、北西1.8m、北東1.8m、三方路		（都） (65,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 5,693	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 50.0]	100 [ 92.7]	12,234	100 [ 80.8]	15,141	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	15,100
b	(　 ) 17,170	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	17,170	100 [ 107.8]	15,928		15,900
c	(　 ) 11,457	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	12,666	100 [ 80.0]	15,833		15,800
d	(　 6,050) 12,100	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	12,660	100 [ 82.5]	15,345		15,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 15,400 円／㎡]

長生 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,770,679	433,692	2,336,987	2,314,690	22,297	（　0.9689） 21,604	（ 5.1 - 0.1 ） 5.0％
	⑧収益価格	432,080 円　　　　（　 1,030 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

長生 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	178.00	Ｗ1	178.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）準住居	60 ％	200 ％	200 ％	418 ㎡	18.1 m x 22.1 m	前面道路：国道　 11.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の一般的な平家建の店舗で、一括貸しを想定。賃料は駐車場料金を含む単価を査定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一括貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	178.00	100.0	178.00	1,362	242,436	3.0	727,308
							0.0	0
～

～

～

～

計		178.00	100.0	178.00		242,436		727,308
								0

⑨年額支払賃料	242,436 円　×　12ヶ月　＝　 2,909,232 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 178.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,909,232 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 145,462 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,763,770 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	727,308 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,909 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,770,679 円　　　　（　 6,628 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	７５６６　　　　-8	1,697 ( 1,652)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 83.0]	100 [150.0]	100 [100.0]	1,363	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,365 円/㎡　月額支払賃料（　 1,362 円/㎡）　基準階 1 F B
b	７５６６　　　　-12	1,419 ( 1,377)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,402
c	７５６６　　　　-130	1,167 ( 1,057)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 84.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	1,336

長生 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	90,300 円	30,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	29,092 円	2,909,232　×　　　　 1.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 43,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 210,700 円	30,100,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	30,100 円	30,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,100 円	30,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 433,692 円　（　　　　　　 1,038 円／㎡）　　（経費率　　 15.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

19 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9689

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,100,000 円	設計監理料率　 169,000 円／㎡　×　 178.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0769	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0651 ×　 45 ％　＋　0.0828 × 40 ％　＋ 0.0964 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,314,690 円（　　　　　 5,538 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,770,679 円
②総費用	433,692 円
③純収益　①－②	2,336,987 円
④建物等に帰属する純収益	2,314,690 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	22,297 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	21,604 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 432,080 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,030 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

長生 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	長生郡長生村七井土字扇子１８９８番９	0414000551077-0000
2	長生郡長生村七井土字扇子１８９８番１１	0414000551079-0000
3	長生郡長生村七井土字沖１９３３番５	0414000551235-0000
4	長生郡長生村七井土字沖１９３３番７	0414000551237-0000
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考