鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
芝山 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

芝山 5-1

千葉県

千葉第７

氏名

不動産鑑定士　大木　孝仁

TEL.

鑑定評価額

18,900,000 円

１㎡当たりの価格

15,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.0 倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	山武郡芝山町小池字丸千代１０３４番１				②地積　(㎡)	1,225 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,200) （その他）
	不整形 1:2	店舗兼住宅Ｗ2	店舗併用住宅、事業所等が混在する近隣商業地域	南西7.3m県道	下水	芝山千代田 7.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 40 ｍ、南 40 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 29.4 ｍ、奥行　約　　 51.1 ｍ、規模　　 1,225 ㎡程度、形状　不整形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７．３ｍ県道

交通

施設

芝山千代田駅南方

7.9km

法令

規制

（都）近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

旧来からの近隣商業地域であるが、需要を喚起するような特段の要因はないことから地価水準は同様の傾向で推
移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

不整形　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 15,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 6,110 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ね芝山町及びその周辺の広域的な圏域に存する商業地域・商住混在地域等である。需要者は近隣住民
を対象とした小売店、飲食店等を経営する個人事業者が中心となる。大型店舗等への顧客の流出、経営者の高齢化等の
影響で取引件数は低位で推移している。土地は１，２００㎡程度で総額１，０００万円台後半である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。比準価格は現実の取引価格から試算
した実証的な価格である。賃貸用不動産としての取引よりも自己使用を目的とした取引が支配的であるので、市場の特
性を反映する比準価格を採用して、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり
決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横芝光 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 23,800 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[154.1]

[100.0]
100

15,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     15,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

芝山町の総人口は減少傾向で高齢化率も高ま
っており、旧来からの商業地への需要は限定
的である。

旧来からの近隣商業地域であるが、大型店舗
等との競合により繁華性は低下している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　 +16.0
環境　　　　　　 +29.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

芝山 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４１０７９５１９ -528	匝瑳市		更地	（　）	不整形	北東6.5m県道、南西4m、二方路		（都） (60,200)
b	２４１０７３９１５ -314	旭市		更地	（　）	不整形	南10.7m市道、南西10m、二方路		都計外
c	２４１０７６０６０ -248	八街市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東2.5m市道、北東2.5m、角地		（都）近商 (80,200)
d	２４１０７８６３３ -608	山武郡芝山町		更地	（　）	ほぼ長方形	南西7.3m県道、中間画地		（都）近商 (80,200)
e	２４１０７８６３３ -607	山武郡芝山町		更地	（　）	ほぼ長方形	南6.4m町道、中間画地		（都）近商 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 16,447	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	16,463	100 [ 109.9]	14,980	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	15,000
b	(　 ) 16,352	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	16,385	100 [ 101.5]	16,143		16,100
c	(　 ) 17,258	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.8]	17,632	100 [ 113.1]	15,590		15,600
d	(　 ) 15,025	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	15,025	100 [ 100.0]	15,025		15,000
e	(　 ) 15,411	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	15,411	100 [ 100.0]	15,411		15,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +19.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -3.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 15,400 円／㎡]

芝山 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の土地であり、適切な再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,262,499	3,005,417	12,257,082	11,880,000	377,082	（　0.9734） 367,052	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	7,490,857 円　　　　（　 6,110 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

芝山 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	522.90	Ｓ2	1,045.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	80 ％	200 ％	200 ％	1,225 ㎡	29.4 m x 51.1 m	前面道路：県道　 7.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸し店舗、２階は５０㎡程度の２ＤＫ９戸の共同住宅。

⑦有効率　 94.3 ％
の理由

２階共用廊下を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	522.90	100.0	522.90	1,550	810,495	3.0	2,431,485
							0.0	0
2～ 2	居宅	522.90	88.5	462.90	1,240	573,996	1.0	573,996
							0.0	0
～

～

～

計		1,045.80	94.3	985.80		1,384,491		3,005,481
								0

⑨年額支払賃料	1,384,491 円　×　12ヶ月　＝　 16,613,892 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 985.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,613,892 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,378,953 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,234,939 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,005,481 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 27,560 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,262,499 円　　　　（　 12,459 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	匝瑳賃　　　　-1	1,575 ( 1,572)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,473	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,554 円/㎡　月額支払賃料（　 1,550 円/㎡）　基準階 1 F B
b	富里賃　　　　-105	1,702 ( 1,644)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [115.0]	100 [ 98.0]	1,624
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

芝山 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	990,000 円	165,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	498,417 円	16,613,892　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 32,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,155,000 円	165,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	165,000 円	165,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	165,000 円	165,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,005,417 円　（　　　　　　 2,453 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9734

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	165,000,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 1,045.80 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0720	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0703 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,880,000 円（　　　　　 9,698 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,262,499 円
②総費用	3,005,417 円
③純収益　①－②	12,257,082 円
④建物等に帰属する純収益	11,880,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	377,082 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	367,052 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 300 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,490,857 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,110 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

芝山 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	山武郡芝山町小池字丸千代１０３４番１	0405000786517-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
芝山 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

芝山 5-1

千葉県

千葉第７

氏名

不動産鑑定士　田中　正裕

TEL.

鑑定評価額

18,900,000 円

１㎡当たりの価格

15,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.0 倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	山武郡芝山町小池字丸千代１０３４番１				②地積　(㎡)	1,225 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,200) （その他）
	不整形 1:2	店舗兼住宅Ｗ2	店舗併用住宅、事業所等が混在する近隣商業地域	南西7.3m県道	下水	芝山千代田 7.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 40 ｍ、南 40 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 29.4 ｍ、奥行　約　　 51.1 ｍ、規模　　 1,225 ㎡程度、形状　不整形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７．３ｍ県道

交通

施設

芝山千代田駅南方

7.9km

法令

規制

（都）近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

旧来からの商住混在型の近隣商業地域であり、当面は現状の土地利用状況を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

不整形　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 15,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 6,110 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ね芝山町及びその周辺の広域的な圏域に存する近隣商業地域・商住混在地域・路線商業地域等である
。需要者は近隣住民を対象とした小売店、飲食店等を経営する個人事業者等が中心となる。客足の流出、繁華性の衰退
等により地価はやや弱含み傾向が続いてきたが、底値感もあることから需要は回復しつつある。土地は１，２００㎡程
度の画地で、周辺住宅地より若干高い１５，０００円／㎡～１６，０００円／㎡程度が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自己使用目的が主体の商住混在型の近隣商業地域であり、土地の経済価値に即応した家賃設定が成されているとは言い
難い地域であるため、収益価格は低位に試算された。需要者は自己使用を目的とし、投資採算性や使用目的に照応した
環境要因等を重視し、取引の意思決定を行っている。したがって同一需給圏内における不動産市場の実態を反映した比
準価格を重視し、収益価格は参考程度に留め、代表標準地との価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横芝光 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 23,800 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[154.1]

[100.0]
100

15,400

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口の減少・高齢化により、町内の不動産需
要は弱含みの傾向が続いてきたが、空港周辺
の倉庫・物流施設関連用地を中心に回復の兆
しが見られる。

旧来からの近隣商業地域であるが、大型店舗
等との競合により繁華性は低下しているが、
底値感もあり、需要は回復しつつある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　 +16.0
環境　　　　　　 +29.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

芝山 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４１０７９５１９ -1013	成田市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西15m国道、中間画地		（都） (60,200)
b	２４１０７８６３３ -607	山武郡芝山町		更地	（　）	ほぼ長方形	南6.4m町道、中間画地		（都）近商 (80,200)
c	２４１０７８６３３ -608	山武郡芝山町		更地	（　）	ほぼ長方形	南西7.3m県道、中間画地		（都）近商 (80,200)
d	２４１０７９５１９ -317	香取郡多古町		更地	（　）	台形	南西16.3m国道、中間画地		（都）準住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 18,355	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	18,923	100 [ 123.2]	15,360	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	15,400
b	(　 ) 15,411	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	15,411	100 [ 100.0]	15,411		15,400
c	(　 ) 15,025	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	15,025	100 [ 100.0]	15,025		15,000
d	(　 ) 15,003	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	15,003	100 [ 94.5]	15,876		15,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 15,400 円／㎡]

芝山 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,262,499	3,005,417	12,257,082	11,880,000	377,082	（　0.9734） 367,052	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	7,490,857 円　　　　（　 6,110 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

芝山 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	522.90	Ｓ2	1,045.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	80 ％	200 ％	200 ％	1,225 ㎡	29.4 m x 51.1 m	前面道路：県道　 7.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗はフロアー貨し、２階はファミリータイプ（約５０㎡程度）を想定。

⑦有効率　 94.3 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	522.90	100.0	522.90	1,550	810,495	3.0	2,431,485
							0.0	0
2～ 2	居宅	522.90	88.5	462.90	1,240	573,996	1.0	573,996
							0.0	0
～

～

～

計		1,045.80	94.3	985.80		1,384,491		3,005,481
								0

⑨年額支払賃料	1,384,491 円　×　12ヶ月　＝　 16,613,892 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 985.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,613,892 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,378,953 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,234,939 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,005,481 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 27,560 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,262,499 円　　　　（　 12,459 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	匝瑳賃　　　　-1	1,575 ( 1,572)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,575	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,554 円/㎡　月額支払賃料（　 1,550 円/㎡）　基準階 1 F B
b	八街賃　　　　-11	1,326 ( 1,287)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,503
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

芝山 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	990,000 円	165,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	498,417 円	16,613,892　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 32,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,155,000 円	165,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	165,000 円	165,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	165,000 円	165,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,005,417 円　（　　　　　　 2,453 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9734

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	165,000,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 1,045.80 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0720	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0703 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,880,000 円（　　　　　 9,698 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,262,499 円
②総費用	3,005,417 円
③純収益　①－②	12,257,082 円
④建物等に帰属する純収益	11,880,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	377,082 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	367,052 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 300 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,490,857 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,110 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

芝山 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	山武郡芝山町小池字丸千代１０３４番１	0405000786517-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考