令和6年1月15日　提出 九十九里 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   九十九里 -1 千葉県 千葉第８ 氏名  不動産鑑定士　北島　賢二   TEL.

鑑定評価額 1,770,000 円  １㎡当たりの価格 8,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和5年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 山武郡九十九里町真亀字南濱後４２１４番 ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 住宅 Ｗ1 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 北西3.5m町道 水道、ガス 東金 9.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       208 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、３．５ ｍ町道 交通 施設 東金駅南東方 9.8km 法令 規制 （都） １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 海岸と真亀川に近い一般住宅、民宿等が混在する住宅地域で、特段の地域要因の変動はないと予想される。当地 域の宅地需要は弱く、地価は底値水準に近いなか、依然弱含みと予想される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は山武郡九十九里町を中心とし、隣接市町を含む範囲の住宅地域である。需要者の中心は同一需給圏内の地 元住民の一次取得者が中心である。中規模戸建住宅が多く見られる古くからの住宅地域で、宅地需要は多くはなく、地 価は微減傾向の状況にある。土地は標準的画地規模で２００万円前後の価格帯が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は、海岸地域の戸建住宅を中心とする既成住宅地で周辺にアパート等は見られない。賃貸市場は成熟しておらず 共同住宅等の想定は現実性に欠けるため収益還元法は非適用とした。同一需給圏内の類似地域の取引事例から試算した 価格である比準価格は、取引市場の動向を反映している。よって取引に伴う市場性を反映した比準価格を採用し、代表 標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　九十九里 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,600 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [103.0] 100 [110.2] [101.0] 100 8,460  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 山武郡九十九里町は東金駅から概ね６～１１ ｋｍにあり、九十九里町内に核となる商業地 域もなく、人口減少・高齢化率の上昇に伴い 宅地需要は軟調。 海岸と真亀川に近い一般住宅、民宿等が混在 する住宅地域で、地域要因に格別の変動は見 られない。宅地需要は依然として軟調である 。 個別的要因に変動は見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％