令和6年1月14日　提出 東庄 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東庄 -2 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　柳堀　文彦   TEL.

鑑定評価額 3,750,000 円  １㎡当たりの価格 13,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 香取郡東庄町笹川い字西ノ内５５２２番３ ②地積 　(㎡) 270   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模住宅の中に空 地も見られる戸建住 宅地域 西4m町道 水道 笹川 530m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    75 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  19.3 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　４ｍ町 道 交通 施設 笹川駅北東方 530m 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 空地も残るが、特段の地域要因の変化は認められないため、今後も戸建主体の住宅地域として現状の用途を維持 するものと予測。人口減少の影響はあるが、地価は底値感から横這い傾向で推移するものと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏を東庄町、銚子市西部及び香取市東部に存する住宅地域と判定。特に東庄町の国道３５６号線及びＪＲ成田 線沿線付近の地域は代替可能性が高い。需要者は地元在住者が中心だが、他地域からの転入も見られる。需要者層の茨 城県神栖市への転出や少子高齢化の影響により需要は弱含みの状態。供給は未利用地や中古住宅が主体的で新築は少な い。需要の中心価格帯は標準地と同規模の更地で３００万円～４００万円、中古住宅で６００万円～１，０００万円。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸投資採算性に見合う家賃水準が未形成で、収益性に着目した土地価格の検討は経済合理性を欠くため、収益還元法 の適用は断念した。需要者は、自己居住目的の地元在住の個人が中心であり、取引に際しては、居住の快適性・生活利 便性を重視し、周辺地域における類似不動産の取引価格との比較により意思決定を行う。よって、市場の実態に即した 比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東庄 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [ 83.1] [102.0] 100 13,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向で高齢化率が高い。茨城県神 栖市への転出も多い。主要産業は農業で、商 工業の雇用創出の場が少ない。小規模店舗主 体で商況も低迷。 国道３５６号線背後で水田にも近い。スーパ ーやドラッグストアーにも近く、近年は新規 分譲も行われたが、町庁舎周辺に比べて需要 はやや弱い。 特に個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％