令和6年1月15日　提出 多古 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   多古 -1 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　重夫   TEL.

鑑定評価額 3,760,000 円  １㎡当たりの価格 14,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 香取郡多古町多古字陣屋下７９８番１ ②地積 　(㎡) 265   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 住宅のほか事業所等 も見られる混在住宅 地域 北5.6m町道、西側道 水道 芝山千代田 7.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.8 ｍ、奥行　約　　  17.9 ｍ、規模　　       265 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　５ ．６ｍ町道 交通 施設 芝山千代田駅南東方 7.9km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅や事業所等が混在する住宅地域であり、地域要因に格別の変動は見受けられず、当面は現状を維持する ものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、多古町及び周辺市町の住宅地域である。需要者は地元出身者等の地縁的選好性の強い個人であるが、町 外からの転入者も見られる。高齢化や人口減少が潜在的な供給圧力として存在し、中心市街地等で空家の発生も見られ るが、実際に売りに出される物件は多くない。一方で転入者等による底堅い需要の存在も窺われ、需給は安定的に推移 しているものと推察される。２６０㎡程度の住宅地の総額は３００万円台後半が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏には共同住宅が散見されるものの、賃貸市場の未成熟のために収益性の確保が難しく、収益還元法の適用は 見送った。一方、近隣地域及びその周辺では自己使用目的の取引が中心であるため、同一需給圏に存する規範性のある 取引事例から試算された比準価格には高い説得力が備わるものと思料する。従って比準価格を標準とし、収益価格は参 考に留め、代表標準地価格から検討した価格との均衡にも留意の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　芝山 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 89.9] [102.0] 100 14,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少等が不動産需給の緩和要因だが、令 和１１年の成田空港Ｃ滑走路と外資大型物流 倉庫稼働、同８年の圏央道開通という市況下 支え機運もある。 多古台エリアの新規分譲開発がストップし、 既存市街地の中古物件の供給も十分でないた め、転入者等による買いに住宅地価格は底堅 く推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％