鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
千葉栄 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

千葉栄 -2

千葉県

千葉第７

氏名

不動産鑑定士　大木　一広

TEL.

鑑定評価額

9,120,000 円

１㎡当たりの価格

36,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	印旛郡栄町安食２丁目１９番４外				②地積　(㎡)	252 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) （その他）
	1:1.2	住宅Ｗ1	空地が多い区画整然とした戸建住宅地域	北東6m町道	水道、ガス、下水	安食 360m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 60 ｍ、南 0 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.5 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 252 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、　　６
ｍ町道

交通

施設

安食駅南西方

360m

法令

規制

１低専
(50,100)

⑤地域要因の将
　来予測

空地の残る地域であり、駅に近い低層住宅地域として徐々に熟成が進むものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 36,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 13,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は栄町、成田市、印西市を中心としたＪＲ成田線、京成成田空港線沿線の住宅地域。需要者は栄町を中心
に千葉県内の居住者が大部分を占め、成田空港や近郊都市の企業に勤務する一次取得者が多い。対象標準地周辺は駅に
近く商業施設も見られる立地条件から一定の需要があり、小規開発による新築戸建の供給も見られる。取引の中心とな
る価格帯は、土地が単価３０，０００円～４０，０００円／㎡程度、新築戸建が総額２，５００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　戸建住宅を中心にアパート等も見られる地域だが、投資採算性の低い低層建物が主体のため収益価格は低位に求めら
れた。一方、比準価格は現実の市場取引価格から試算した実証的な価格であり、自己使用目的取引が主体で快適性が重
視され、近傍取引価格が当事者の意思決定に大きな影響を与える市場特性からも説得力を有する。従って、本件では比
準価格を採用し、収益価格は参考に止め、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　千葉栄 -3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 31,300 円／㎡

[100.0]
100

100
[104.0]

100
[ 86.1]

[102.0]
100

35,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     36,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

栄町は人口が減少傾向にあり、少子高齢化が
進展している。不動産市場は全般に弱含みで
あるが、住環境の良好な住宅団地では一定の
需要が見られる。

地域要因に変動は見られない。周辺では小規
模建売分譲等が散見され、地価は下げ止まり
傾向。

個別的要因に変動は見られない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

千葉栄 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４１０７８１２２ -103	印旛郡栄町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m町道、中間画地		１住居 (60,200)
b	２４１０７８１２２ -109	印旛郡栄町		建付地	（　）	長方形	北東6m町道、中間画地		１低専 (50,100)
c	２４１０７８１２２ -111	印旛郡栄町		建付地	（　）	長方形	北東6m町道、中間画地		１低専 (50,100)
d	２４１０７８１２２ -202	印旛郡栄町		建付地	（　）	不整形	南西10m町道、中間画地		１低専 (50,100)
e	２４１０７８１２２ -206	印旛郡栄町		建付地	（　）	長方形	北東6m町道、中間画地		１低専 (50,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 36,452	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	34,716	100 [ 100.0]	34,716	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	35,400
b	(　 ) 32,967	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	32,321	100 [ 86.4]	37,409		38,200
c	(　 ) 35,244	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	34,553	100 [ 94.1]	36,719		37,500
d	(　 ) 27,248	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.9]	30,650	100 [ 96.8]	31,663		32,300
e	(　 ) 29,661	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	29,079	100 [ 87.3]	33,309		34,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -11.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 36,200 円／㎡]

千葉栄 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,798,534	543,479	2,255,055	2,087,780	167,275	（　0.9692） 162,123	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	3,308,633 円　　　　（　 13,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千葉栄 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	109.24	Ｗ2	185.48
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	100 ％	100 ％	252 ㎡	14.5 m x 17.0 m	前面道路：町道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積約４６㎡、２ＤＫのアパートを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	92.74	100.0	92.74	1,370	127,054	1.0	127,054
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	92.74	100.0	92.74	1,370	127,054	1.0	127,054
							0.0	0
～

～

～

計		185.48	100.0	185.48		254,108		254,108
								0

⑨年額支払賃料	254,108 円　×　12ヶ月　＝　 3,049,296 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 185.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,049,296 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 253,092 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,796,204 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	254,108 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,330 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,798,534 円　　　　（　 11,105 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	栄賃　　　　-1	1,267 ( 1,215)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 89.3]	100 [100.0]	1,419	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,371 円/㎡　月額支払賃料（　 1,370 円/㎡）　基準階 1 F B
b	栄賃　　　　-11	1,134 ( 1,134)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.3]	100 [100.0]	1,256
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

千葉栄 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	139,000 円	27,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	91,479 円	3,049,296　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 21,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 236,300 円	27,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	27,800 円	27,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,800 円	27,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 543,479 円　（　　　　　　 2,157 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,800,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 185.48 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0751	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 45 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,087,780 円（　　　　　 8,285 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,798,534 円
②総費用	543,479 円
③純収益　①－②	2,255,055 円
④建物等に帰属する純収益	2,087,780 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	167,275 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	162,123 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 643 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,308,633 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

千葉栄 -2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	印旛郡栄町安食二丁目１９番４	0423000433122-0000
2	印旛郡栄町安食二丁目１９番５	0423000433121-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
千葉栄 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

千葉栄 -2

千葉県

千葉第７

氏名

不動産鑑定士　安部　保

TEL.

鑑定評価額

9,120,000 円

１㎡当たりの価格

36,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	印旛郡栄町安食２丁目１９番４外				②地積　(㎡)	252 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) （その他）
	1:1.2	住宅Ｗ1	空地が多い区画整然とした戸建住宅地域	北東6m町道	水道、ガス、下水	安食 360m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 60 ｍ、南 0 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.5 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 252 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位北、　　６
ｍ町道

交通

施設

安食駅南西方

360m

法令

規制

１低専
(50,100)

⑤地域要因の将
　来予測

駅に近い空地も見られる地域で、低層住宅地域として徐々に熟成が進むものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 36,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 12,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は栄町を中心にＪＲ成田線沿線の成田市、印西市に所在する住宅地域である。需要者は成田市及び周辺市
町村の居住者及び成田空港関係者等も散見される。駅周辺の調整区域内での建売分譲の供給が見られ、売行きは好調で
あるが、地価は概ね横ばい傾向である。市場の中心となる価格帯は土地は２５０㎡程度で９００万円前後、中古戸建で
９００～１千２００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　近隣地域及びその周辺地域は、最寄り駅徒歩圏のためアパート等の収益物件も見られるが、自用目的での取引が支配
的な地域である。また、収益価格は居住環境等を重視する住宅地域では比準価格に比較し低位に算出されたものと判断
した。従って、収益価格は参考にとどめ、実証的で規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定
評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　千葉栄 -3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 31,300 円／㎡

[100.0]
100

100
[104.0]

100
[ 84.7]

[102.0]
100

36,200

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

栄町の総人口・生産年齢人口は減少傾向にあ
る。老齢人口は増加傾向で町の高齢化が顕著
である。なお、近年総人口等の減少幅の縮小
傾向が見られる。

最寄り駅徒歩圏内の住宅地域で、特別な地域
要因の変化はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　 -16.1
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

千葉栄 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４１０７８１２２ -11	印旛郡栄町		建付地	（　）	正方形	北東6m町道、中間画地		１低専地区計画等 (50,100)
b	２４１０７８１２２ -106	印旛郡栄町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西12m町道、中間画地		１低専地区計画等 (50,100)
c	２４１０７８１２２ -109	印旛郡栄町		建付地	（　）	長方形	北東6m町道、中間画地		１低専 (50,100)
d	２４１０７８１２２ -111	印旛郡栄町		建付地	（　）	長方形	北東6m町道、中間画地		１低専 (50,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 38,356	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	37,604	100 [ 108.2]	34,754	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	35,400
b	(　 ) 38,894	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	38,509	100 [ 105.6]	36,467		37,200
c	(　 ) 32,967	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	32,321	100 [ 91.0]	35,518		36,200
d	(　 ) 35,244	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	34,553	100 [ 98.0]	35,258		36,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.7	環境　　　　 +16.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +16.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 36,200 円／㎡]

千葉栄 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,714,768	568,541	2,146,227	1,984,920	161,307	（　0.9692） 156,339	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	3,190,592 円　　　　（　 12,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千葉栄 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	109.24	Ｗ2	185.48
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	100 ％	100 ％	252 ㎡	14.5 m x 17.0 m	前面道路：町道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建ての４６㎡程度（戸数４戸の２ＤＫ）の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	共同住宅	92.74	100.0	92.74	1,329	123,251	1.0	123,251
							0.0	0
～

～

～

～

計		185.48	100.0	185.48		246,502		246,502
								0

⑨年額支払賃料	246,502 円　×　12ヶ月　＝　 2,958,024 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 185.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,958,024 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 245,516 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,712,508 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	246,502 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,260 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,714,768 円　　　　（　 10,773 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	栄賃　　　　-1	1,267 ( 1,215)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,404	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,330 円/㎡　月額支払賃料（　 1,329 円/㎡）　基準階 2 F B
b	栄賃　　　　-2	1,152 ( 1,152)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,280
c	栄賃　　　　-11	1,134 ( 1,134)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,326

千葉栄 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	166,800 円	27,800,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	88,741 円	2,958,024　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 21,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 236,300 円	27,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	27,800 円	27,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,800 円	27,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 568,541 円　（　　　　　　 2,256 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,800,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 185.48 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0714	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 45 ％　＋　0.0703 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,984,920 円（　　　　　 7,877 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,714,768 円
②総費用	568,541 円
③純収益　①－②	2,146,227 円
④建物等に帰属する純収益	1,984,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	161,307 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	156,339 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 620 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,190,592 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,700 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

千葉栄 -2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	印旛郡栄町安食二丁目１９番４	0423000433122-0000
2	印旛郡栄町安食二丁目１９番５	0423000433121-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考