令和6年1月15日　提出 酒々井 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   酒々井 -7 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　中本　敦士   TEL.

鑑定評価額 2,720,000 円  １㎡当たりの価格 16,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 印旛郡酒々井町馬橋字中之尾余６７３番３ ②地積 　(㎡) 164   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模住宅のほか空 地も多い郊外の戸建 住宅地域 北西6m町道 水道、ガス、下水 南酒々井 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    75 ｍ、西    45 ｍ、南    30 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.8 ｍ、奥行　約　　  12.9 ｍ、規模　　       164 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ町道 交通 施設 南酒々井駅南方 800m 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地域として熟成されており、価格形成に影響を与える地域要因に特段の変動は見られず、当面は現状の環境 を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は酒々井町を中心として周辺市町の市街化調整区域内に所在する住宅地域を含む範囲と判定した。需要者は 酒々井町居住者が中心で、周辺市町居住者も含まれる。宅地の新規供給はほぼ見られず、中心市街地から離れているた め生活利便性が劣るが、底値感もあり地価は横ばいで推移している。中心価格帯は更地で総額２００万円～３００万円 程度、中古戸建住宅は５００万円～８００万円程度、新築戸建住宅は１，７００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象不動産の規模や賃貸市場の熟成度から合理的な賃貸経営の想定が困難であるため収益還元法の適用は断念した。比 準価格は酒々井町の市街化調整区域の住宅地で発生した取引事例を中心に求められており、市場の実態を反映している 。当該圏域は自己居住の目的を有する需要者が中心で、取引に際しては生活利便性等を重視し、意思決定を行う。よっ て、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　成田 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,700 円／㎡ [101.4] 100 100 [100.0] 100 [126.0] [101.0] 100 16,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鉄道駅徒歩圏の住宅地域では地価の上昇傾向 が見られる一方で、徒歩圏外は横這いあるい はやや下落傾向が見られ、地価のニ極化が生 じている。 駅徒歩圏に所在する市街化調整区域内の戸建 住宅地域で、地域要因に目立った変動はなく 、地価は横ばいで推移している。 個別的要因に特に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％