鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
大網白里 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大網白里 5-1

千葉県

千葉第８

氏名

不動産鑑定士　源　正人

TEL.

鑑定評価額

48,500,000 円

１㎡当たりの価格

80,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月8日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	60,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大網白里市東駒込１番２外				②地積　(㎡)	606 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）地区計画等 (90,400)
	1:1.5	店舗兼住宅Ｗ2	中低層の店舗、事務所が混在する駅前商業地域	北東17m市道	水道、ガス、下水	大網 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 23.6 ｍ、奥行　約　　 30.7 ｍ、規模　　 606 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１７ｍ市道

交通

施設

大網駅南東方

200m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

中小規模の店舗、事務所が建ち並ぶ駅前商業地域として現在の環境を維持するものと見込まれる。土地区画整理
、換地処分の完了を受けて地価は今後も上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 82,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 44,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は大網白里市の商業地域を中心に県内で商圏の類似性を持つ市町村を含む。需要者は地縁的選好性の強い地
元の商業従事者が中心だが大手資本の事業者等も含まれる。駅前商業地としての需要の高まりにはまだ欠けるものの、
土地区画整理完了により今後の発展と需要の増進が期待される。中心となる土地の価格帯は、画地規模その他の条件が
まちまちで総額としての把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

駅前の商業地域で、土地区画整理完了後も進出企業等はまだ少ないものの今後の発展が期待される地域である。ただし
土地価格に見合う賃料水準は形成されておらず、十分な投資採算性が見込めないため収益価格は低位に求められた。よ
って市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、最近の不動産市場の動向にも留意して、鑑定評価額を
上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     75,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口減少、高齢化の進行を背景に地価の二極
化が継続している。令和５年９月の台風によ
る影響が一部に見られるが概ね限定的なもの
に止まっている。

土地区画整理事業完了から約１年半を経て、
店舗等の更なる集積や市の中心商業地として
の活性化、熟成が期待される。地価は上昇傾
向にある。

個別的要因に大きな変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

大網白里 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４１０８７００１ -21	大網白里市		建付地	（　）	長方形	北西20m県道、中間画地		２住居 (60,200)
b	２４１０８７００１ -40	大網白里市		更地	（　）	ほぼ整形	北西23m国道、北東6m、角地		｢調区｣ (60,200)
c	２４１０８４３５７ -369	茂原市		更地	（　）	長方形	南東18m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
d	２４１０８５８１８ -25	市原市		更地	（　）	長方形	南西8m市道、南東6m、角地		商業地区計画等 (100,400)
e	２４１０８５８１８ -1021	君津市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東23m県道、南西6m、二方路		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 75,252	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	75,704	100 [ 92.1]	82,198	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	82,200
b	(　 ) 49,500	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	49,946	100 [ 58.9]	84,798		84,800
c	(　 ) 106,074	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	106,074	100 [ 129.0]	82,228		82,200
d	(　 ) 98,871	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	96,140	100 [ 117.5]	81,821		81,800
e	(　 ) 92,764	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	89,672	100 [ 109.7]	81,743		81,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -31.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +33.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +33.0
d	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +12.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 82,000 円／㎡]

大網白里 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	21,886,001	4,347,895	17,538,106	16,248,000	1,290,106	（　0.9754） 1,258,369	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	26,773,809 円　　　　（　 44,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大網白里 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼事務所	356.00	Ｓ3	1,056.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防地区計画等	90 ％	400 ％	400 ％	606 ㎡	23.6 m x 30.7 m	前面道路：市道　 17.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階ともフロア貸しで１階は店舗、２～３階は事務所を想定した。駐車場１台分の賃料を含む単価を想定。

⑦有効率　 88.5 ％
の理由

内階段、共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	356.00	79.8	284.20	2,464	700,269	6.0	4,201,614
							0.0	0
2～ 2	事務所	350.00	92.9	325.20	1,971	640,969	3.0	1,922,907
							0.0	0
3～ 3	事務所	350.00	92.9	325.20	1,971	640,969	3.0	1,922,907
							0.0	0
～

～

計		1,056.00	88.5	934.60		1,982,207		8,047,428
								0

⑨年額支払賃料	1,982,207 円　×　12ヶ月　＝　 23,786,484 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 934.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,786,484 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,974,278 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	21,812,206 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,047,428 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 73,795 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	21,886,001 円　　　　（　 36,116 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	７００１　　　　-19	1,591 ( 1,543)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [ 76.0]	100 [100.0]	2,553	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,476 円/㎡　月額支払賃料（　 2,464 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３９６４９０　　　　-51	1,366 ( 1,362)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 81.3]	100 [100.0]	2,100
c	０５８５９　　　　-1	2,229 ( 2,165)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [ 92.2]	100 [100.0]	2,779

大網白里 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,200,000 円	240,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	713,595 円	23,786,484　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 274,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,680,000 円	240,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	240,000 円	240,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	240,000 円	240,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,347,895 円　（　　　　　　 7,175 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9754

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	240,000,000 円	設計監理料率　 221,000 円／㎡　×　 1,056.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0677	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0511 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,248,000 円（　　　　　 26,812 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	21,886,001 円
②総費用	4,347,895 円
③純収益　①－②	17,538,106 円
④建物等に帰属する純収益	16,248,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,290,106 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,258,369 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,077 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,773,809 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

大網白里 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	大網白里市東駒込１番２	0410000274011-0000
2	大網白里市東駒込１番３	0410000274014-0000
3	大網白里市東駒込１番４	0410000274008-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
大網白里 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大網白里 5-1

千葉県

千葉第８

氏名

不動産鑑定士　北島　賢二

TEL.

鑑定評価額

48,500,000 円

１㎡当たりの価格

80,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月7日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	60,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大網白里市東駒込１番２外				②地積　(㎡)	606 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）地区計画等 (90,400)
	1:1.5	店舗兼住宅Ｗ2	中低層の店舗、事務所が混在する駅前商業地域	北東17m市道	水道、ガス、下水	大網 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 23.6 ｍ、奥行　約　　 30.7 ｍ、規模　　 606 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１７ｍ市道

交通

施設

大網駅南東方

200m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

「大網」駅から徒歩約３分の駅前通りの商業地域で、土地区画整理事業が施行中であり、道路等が整備され、宅
地の利用の増進が図られており、今後繁華性はさらに高くなると予想される。地価は強含みと予想される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 81,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 44,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は大網白里市等の鉄道駅に近い近隣商業地域等である。主たる需要者は、地元の物販や飲食店舗を展開して
いる個人及び法人事業者等が中心である。駅前通り沿いで視認性は良好であるが、車社会の大網白里市においては、県
道「大網街道」及び国道１２８号「大網バイパス」沿道部へ商業施設が見られるが、「大網」駅の駅前通りは、土地区
画整理事業の進捗に伴い商況が上がってきており、当該地域の中心価格帯は、㎡当たり８万円台前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

土地区画整理事業が完了した駅前商業地域に存する。当該商業地域は収益性を重視する商業地域であるが、賃貸形態も
多様で周辺地域賃貸物件の収益性は、取引価格指標と成り得る賃料水準とはなっておらず、未だ収益価格が市場での取
引価格指標となっていない。大網白里市内における商業地の取引が少ない中で、代替性が強い各地域の商業地等の取引
事例を採用して比較検討を行った比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

大網駅前の商業地域の土地区画整理事業が進
捗するなか、同駅を中心に宅地需要は堅調。
中心部から距離のある沿岸部は依然として宅
地需要は軟調。

「大網」駅から徒歩約３分の駅前通りの商業
地域で、土地区画整理事業が施工中であり、
道路等が整備され、宅地の利用の増進が図ら
れている。

個別的要因に変動は見られない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

大網白里 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４１０８７００１ -21	大網白里市		建付地	（　）	長方形	北西20m県道、中間画地		２住居 (60,200)
b	２４１０８７００１ -41	大網白里市		建付地	（　）	長方形	南24m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	２４１０８７００１ -40	大網白里市		更地	（　）	ほぼ整形	北西23m国道、北東6m、角地		｢調区｣ (60,200)
d	２４１０８８３８２ -15	大網白里市		建付地	（　）	長方形	北東6m市道、中間画地		１低専 (50,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 75,252	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	75,704	100 [ 87.5]	86,519	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	86,500
b	(　 ) 52,708	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	51,086	100 [ 64.8]	78,836		78,800
c	(　 ) 49,500	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	49,946	100 [ 64.0]	78,041		78,000
d	(　 ) 56,616	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	56,616	100 [ 71.5]	79,183		79,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 81,000 円／㎡]

大網白里 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	21,886,001	4,347,895	17,538,106	16,248,000	1,290,106	（　0.9754） 1,258,369	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	26,773,809 円　　　　（　 44,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大網白里 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	356.00	Ｓ3	1,056.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防地区計画等	90 ％	400 ％	400 ％	606 ㎡	23.6 m x 30.7 m	前面道路：市道　 17.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２階・３階を事務所とし、駐車場料金は家賃に含むものとした。

⑦有効率　 88.5 ％
の理由

内階段等の共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	356.00	79.8	284.20	2,464	700,269	6.0	4,201,614
							0.0	0
2～ 2	事務所	350.00	92.9	325.20	1,971	640,969	3.0	1,922,907
							0.0	0
3～ 3	事務所	350.00	92.9	325.20	1,971	640,969	3.0	1,922,907
							0.0	0
～

～

計		1,056.00	88.5	934.60		1,982,207		8,047,428
								0

⑨年額支払賃料	1,982,207 円　×　12ヶ月　＝　 23,786,484 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 934.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,786,484 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,974,278 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	21,812,206 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,047,428 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 73,795 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	21,886,001 円　　　　（　 36,116 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	８３８２　　　　-5	1,591 ( 1,543)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	2,357	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,476 円/㎡　月額支払賃料（　 2,464 円/㎡）　基準階 1 F B
b	８３８２　　　　-14	1,493 ( 1,431)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [ 80.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	2,588
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大網白里 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,200,000 円	240,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	713,595 円	23,786,484　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 274,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,680,000 円	240,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	240,000 円	240,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	240,000 円	240,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,347,895 円　（　　　　　　 7,175 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9754

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	240,000,000 円	設計監理料率　 221,000 円／㎡　×　 1,056.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0677	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0511 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,248,000 円（　　　　　 26,812 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	21,886,001 円
②総費用	4,347,895 円
③純収益　①－②	17,538,106 円
④建物等に帰属する純収益	16,248,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,290,106 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,258,369 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,077 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,773,809 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,200 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

大網白里 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	大網白里市東駒込１番２	0410000274011-0000
2	大網白里市東駒込１番３	0410000274014-0000
3	大網白里市東駒込１番４	0410000274008-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考