令和6年1月15日　提出 山武 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山武 -7 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　中本　敦士   TEL.

鑑定評価額 3,130,000 円  １㎡当たりの価格 11,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 山武市松尾町田越字浅間下１７７番１ ②地積 　(㎡) 277   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ1 農家住宅と中規模住 宅が建ち並ぶ戸建住 宅地域 北6.4m市道 水道 松尾 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    85 ｍ、南    45 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       277 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６．４ｍ市道 交通 施設 松尾駅南西方 2.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 価格形成に影響を与える特段の変動要因はなく、今後も現状の環境を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、山武市及び周辺市町に存する住宅地域を含む範囲と判定した。既存集落における需要者は地縁的選好性 を有する地元居住者が中心で、外部からの流入はほぼ見られない。地元居住者による需要が中心であるため需要は少な いものの、相続などを契機として土地が供給される傾向にあり、供給も限定的であるため需給は均衡している。需要の 中心価格帯は土地の規模が２８０㎡で総額は３００万円台前半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域において成立した取引事例から試算されており、当該地域の市場動向を反映して いる。周辺地域は自用の住宅を中心とする地域で賃貸市場が未成熟で投資採算性を有する賃貸物件の想定は困難である ことから、収益還元法の適用は断念した。対象標準地が所在する地域は自用目的を有する需要者による取引が中心であ るため市場動向を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　山武 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 83.3] [100.0] 100 11,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、高齢化の続く中、中心市街に人口 が集中している。市街から離れた地域では需 要は弱含みだが、地価の低い地域では下げ止 まり感がある。 一般住宅と農家住宅が混在する国道背後の既 成住宅地域で、地域要因に特段の変動は見ら れない。需給は均衡しており地価は横ばいで 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％