令和6年1月15日　提出 山武 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山武 -4 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　中本　敦士   TEL.

鑑定評価額 6,320,000 円  １㎡当たりの価格 9,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 山武市蓮沼イ字南川面３５９番２ ②地積 　(㎡) 680   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 和風住宅が多く見ら れる県道沿いの農家 住宅地域 南東11.2m県道 水道 松尾 7.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    65 ｍ、西    90 ｍ、南    20 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.4 ｍ、奥行　約　　  31.5 ｍ、規模　　       680 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １１．２ｍ県道 交通 施設 松尾駅南東方 7.4km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの農家住宅で、価格形成に影響を与える要因に特段の変動はない。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、山武市及びその周辺市町に所在する農家住宅地域並びに一般住宅と農家住宅が混在する地域と判定した 。需要者は地縁・血縁関係を有する地元居住者が中心であり、圏外からの流入は少ない。地縁的選好性が強いため需要 は少ないが、相続等を契機として供給が行われるため、供給も少なく需給は均衡している。需要の中心となる価格帯は 土地の規模が６８０㎡で総額６００万円台前半である。新築戸建住宅の供給は見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の類似地域等の住宅地の取引事例を中心に求められており、市場の実態を反映した実証的な価 格で規範性を有する。一方、周辺地域において賃貸物件は見られず賃貸市場が未成熟であるため収益還元法の適用は断 念した。当該地域は自己居住を目的とする需要者を市場の中心とする地域であるため、市場の実態を反映している比準 価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、高齢化の続く中、中心市街に人口 が集中している。市街から離れた地域では需 要は弱含みだが、地価の低い地域では下げ止 まり感がある。 県道沿いに農家住宅が建ち並ぶ旧来からの住 宅地域である。地縁的選好性が強い地域であ るため需給ともに少なく、地域特性が固定化 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％