令和6年1月15日　提出 山武 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山武 -2 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　中本　敦士   TEL.

鑑定評価額 1,700,000 円  １㎡当たりの価格 9,450 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 山武市白幡字大谷２２７９番４ ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,100) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 住宅、別荘等が建ち 並ぶ県道背後の戸建 住宅地域 北東4m市道 水道 成東 9.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  18.8 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．０ ｍ市道 交通 施設 成東駅南東方 9.1km 法令 規制 （都） １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因の特段の変動は見られず、当面は現状を維持するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,450 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、山武市及び周辺市町の沿岸部に所在する住宅地域を含む範囲と判定した。需要者は居住目的の山武市及 び周辺市町在住者や別荘等として利用する同市町外居住者が中心である。中心市街から距離があり生活利便施設が少な いが、近年、沿岸部地域においてドッグラン併設の貸別荘等の宿泊施設の開業やセカンドハウス等の利用が目的と見ら れる中古物件等の取引もやや見られる。土地の規模が１８０㎡程度で総額１００万円台後半が中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 山武市内の海に近い地域において発生した取引事例から求めた比準価格は、当該地域の取引市場の動向を反映した信頼 性の高い価格である。一方、周辺地域における中心的な利用方法は自用の戸建住宅で、賃貸需要が低く、投資採算性を 有する収益物件の想定は困難であることから、収益還元法の適用は断念した。よって、市場の実態を反映した比準価格 を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　山武 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 99.6] [102.0] 100 9,520  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,450 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、高齢化の続く中、中心市街に人口 が集中している。市街から離れた地域では需 要は弱含みだが、地価の低い地域では下げ止 まり感がある。 沿岸部の戸建住宅地域で、生活利便性の低さ から居住目的の需要は弱いが、周辺地域にお いて宿泊施設の増加が見られている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％