令和6年1月15日　提出 香取 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   香取 -6 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　宮崎　治夫   TEL.

鑑定評価額 3,480,000 円  １㎡当たりの価格 23,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 19,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 香取市野田字元内１４番４ ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 住宅のほか店舗や事 業所も見られる混在 住宅地域 東8.6m県道 水道、下水 小見川 710m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     5 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.2 ｍ、奥行　約　　  19.2 ｍ、規模　　       148 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、８．６ ｍ県道 交通 施設 小見川駅北西方 710m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 小見川地区内の店舗、事業所等も混在する既成の住宅地域であり、地域要因に特段の変動要因も見受けられない ことから、当面は現状の土地利用状況を継続していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ成田線沿線で、香取市のうち主に小見川地区の中心市街地内の住宅地域である。需要者は、市内在 住の一次取得者が中心であり、圏外からの転入者は少ない。小見川地区の中でも、駅徒歩圏内にあり小中学校等公共公 益施設や郊外の大規模商業施設への接近性にも比較的恵まれた地域であり、需要も安定的といえる。需要の中心となる 価格帯は、更地の取引で３００万円～５００万円程度、新築戸建住宅で２，０００万円前半程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域の取引事例から試算した比準価格は、市場の動向を反映した信頼性の高い価格を得ることがで きた。一方、対象標準地は画地規模が小さく駐車場付アパート等の投資採算性に見合う収益物件の想定が困難なため、 収益価格は試算しなかった。基本的には自用の戸建住宅地としての価格形成がなされる地域であることから、取引市場 の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえた上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　香取 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,800 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [105.0] 100 [ 64.9] [103.0] 100 23,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 香取市内は、人口の減少や少子高齢化の傾向 が強まりつつあり、地域経済も低迷を続け、 不動産需要は総じて弱含みの状況にある。 小見川地区の中では比較的生活利便性の点で は恵まれた地域であり、潜在的需要も認めら れるため、地価は概ね安定的に推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％