鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
香取 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

香取 -2

千葉県

千葉第７

氏名

不動産鑑定士　宮崎　治夫

TEL.

鑑定評価額

10,800,000 円

１㎡当たりの価格

40,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	32,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	香取市佐原字神明前イ６９２番２				②地積　(㎡)	269 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１住居 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	住宅を中心に作業所等も見られる混在住宅地域	北東5m市道	水道、下水	佐原 610m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 65 ｍ、南 80 ｍ、北 85 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 269 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、５ｍ市
道

交通

施設

佐原駅南方

610m

法令

規制

（都）１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

佐原地区内の熟成度の高い既成の住宅地域であり、地域要因に特段の変動要因も見受けられないことから、当面
は現状の土地利用状況を継続していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 40,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 10,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ成田線沿線で、香取市のうち主に佐原地区の中心市街地内の住宅地域である。古くからの地元居住
者が多く地縁的傾向も強いことから、需要者は地元居住者が中心であり、圏外からの転入者は殆ど見られない。生活利
便性は比較的高い地域であるが、地域経済の衰退もあり取引需要は弱く不動産市場も低調である。需要の中心となる価
格帯は、更地の取引で１，０００万円前後、新築戸建住宅で２，５００万円～３，０００万円程度と思料される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一需給圏内の類似地域の取引事例から試算した比準価格は、市場の動向を反映した信頼性の高い価格を得ることがで
きた。一方、周辺には賃貸住宅も散在するが土地価格に見合った賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に
試算された。基本的には自用の住宅地としての価格形成がなされる地域であることから、取引市場の実態を反映した比
準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討も踏まえた上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　香取 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 50,400 円／㎡

[101.2]
100

100
[105.0]

100
[123.0]

[102.0]
100

40,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     40,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

香取市内は、人口の減少や少子高齢化の傾向
が強まりつつあり、地域経済も低迷を続け、
不動産需要は総じて弱含みの状況にある。

地元居住者の多い既成住宅地域である上、一
般的要因の影響もあり需要は弱く、地価は引
き続き下落傾向が継続している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +23.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

香取 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４１０７９７７５ -222	香取市		建付地	（　）	ほぼ整形	南西6m市道、南東6m、角地		（都）１中専 (70,200)
b	２４１０７９７７５ -3	香取市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m私道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
c	２４１０７９７７５ -102	香取市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西4.6m市道、中間画地		（都）１住居 (60,184)
d	２４１０７９７７５ -57	香取市		更地	（　）	不整形	東5.5m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
e	２４１０７９７７５ -149	香取市		更地	（　）	ほぼ整形	南西4m市道、南東4m、二方路		（都）商業 (90,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 36,785	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	34,346	100 [ 87.3]	39,342	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	40,100
b	(　 ) 30,188	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	28,750	100 [ 72.3]	39,765		40,600
c	(　 ) 19,365	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 70.0]	27,664	100 [ 73.5]	37,638		38,400
d	(　 ) 21,187	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 70.0]	30,267	100 [ 78.4]	38,606		39,400
e	(　 ) 36,120	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	36,048	100 [ 89.1]	40,458		41,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -27.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 40,300 円／㎡]

香取 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,867,330	497,428	2,369,902	2,222,960	146,942	（　0.9692） 142,416	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	2,906,449 円　　　　（　 10,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

香取 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	115.04	Ｗ2	197.08
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	60 ％	200 ％	200 ％	269 ㎡	14.0 m x 19.0 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、平均専有面積約４９㎡程度を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	98.54	100.0	98.54	1,255	123,668	1.0	123,668
							1.0	123,668
2～ 2	居宅	98.54	100.0	98.54	1,280	126,131	1.0	126,131
							1.0	126,131
～

～

～

計		197.08	100.0	197.08		249,799		249,799
								249,799

⑨年額支払賃料	249,799 円　×　12ヶ月　＝　 2,997,588 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 197.08 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,997,588 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 248,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,748,788 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	249,799 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,291 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 249,799 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 116,251 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,867,330 円　　　　（　 10,659 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	香取賃　　　　-2	1,444 ( 1,384)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	1,284	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,309 円/㎡　月額支払賃料（　 1,255 円/㎡）　基準階 1 F B
b	香取賃　　　　-104	1,750 ( 1,748)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [130.0]	100 [110.0]	1,360
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

香取 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	88,800 円	29,600,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	89,928 円	2,997,588　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 22,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 236,800 円	29,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	29,600 円	29,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,600 円	29,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 497,428 円　（　　　　　　 1,849 円／㎡）　　（経費率　　 17.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,600,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 197.08 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0751	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 45 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,222,960 円（　　　　　 8,264 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,867,330 円
②総費用	497,428 円
③純収益　①－②	2,369,902 円
④建物等に帰属する純収益	2,222,960 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	146,942 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	142,416 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 529 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,906,449 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

香取 -2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	香取市佐原字神明前イ６９２番２	0406000448057-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
香取 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

香取 -2

千葉県

千葉第７

氏名

不動産鑑定士　伊藤　重夫

TEL.

鑑定評価額

10,800,000 円

１㎡当たりの価格

40,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	32,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	香取市佐原字神明前イ６９２番２				②地積　(㎡)	269 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１住居 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	住宅を中心に作業所等も見られる混在住宅地域	北東5m市道	水道、下水	佐原 610m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 65 ｍ、南 80 ｍ、北 85 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 269 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　５ｍ市
道

交通

施設

佐原駅南方

610m

法令

規制

（都）１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

戸建住宅を主体とする既成の住宅地域であるが、地域要因に格別の変動は見受けられず、当面は現状を維持する
ものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 40,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 11,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、香取市旧佐原地区の中心市街地及びその周辺の住宅地域である。需要者は地元居住者が中心で、外部か
らの流入は少ない。近隣地域が近接するＪＲ佐原駅南西側の旧市街地では、日用品店舗等の大半が沿道商業地域等に流
出して生活利便性が薄れており、また、近隣地域は国道５１号等の幹線道路へのアクセスもやや悪いため、住宅地需要
は低調である。取引件数は少ないが、中心価格帯は２５０～３００㎡程度の土地で１，０００万円前後と推察される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域及びその周辺は、自用の戸建住宅を需要の中心とする地域であり、収益目的の土地取引は少なく、賃貸市場も
未成熟で投資採算性に十分見合う賃料水準も形成されていないことから、収益還元法による収益価格は低位に求められ
た。一方、自己使用目的を中心とする規範性の高い取引事例を基にして適正な比準価格が求められたことから、これを
標準として、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　香取 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 50,400 円／㎡

[101.2]
100

100
[105.0]

100
[123.0]

[102.0]
100

40,300

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

香取市は成田空港や鹿島港といった主要な雇
用集積地の間で埋没し、地域経済や人口等の
市勢の衰えが止まらず、宅地需要も一部を除
き低調である。

閑静な住宅街であるが、旧市街地に近接して
生活利便性がやや劣る上、沿道型店舗等が集
積する幹線道路へのアクセスも悪く、需要は
限定的である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +23.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

香取 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４１０７９７７５ -153	香取市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6.6m市道、北東4.7m、角地		（都）１住居 (70,200)
b	２４１０７９７７５ -222	香取市		建付地	（　）	ほぼ整形	南西6m市道、南東6m、角地		（都）１中専 (70,200)
c	２４１０７９７７５ -172	香取市		更地	（　）	長方形	南東4.2m未舗装私道、中間画地		（都）風致地区 (40,100)
d	２４１０７９７７５ -159	香取市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西7.3m県道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 21,205	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 104.0]	29,128	100 [ 74.7]	38,993	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	39,800
b	(　 ) 36,785	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	34,346	100 [ 87.3]	39,342		40,100
c	(　 ) 25,889	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	24,508	100 [ 61.1]	40,111		40,900
d	(　 ) 35,177	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	35,177	100 [ 89.2]	39,436		40,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -26.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 40,200 円／㎡]

香取 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の土地であり、適切な再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,880,897	497,753	2,383,144	2,222,960	160,184	（　0.9692） 155,250	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	3,168,367 円　　　　（　 11,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

香取 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	115.04	Ｗ2	197.08
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	60 ％	200 ％	200 ％	269 ㎡	14.0 m x 19.0 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

賃貸住戸は４９㎡程度の住戸を各階２戸、計４戸想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	98.54	100.0	98.54	1,267	124,850	1.0	124,850
							1.0	124,850
2～ 2	共同住宅	98.54	100.0	98.54	1,280	126,131	1.0	126,131
							1.0	126,131
～

～

～

計		197.08	100.0	197.08		250,981		250,981
								250,981

⑨年額支払賃料	250,981 円　×　12ヶ月　＝　 3,011,772 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 197.08 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,011,772 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 249,977 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,761,795 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	250,981 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,301 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 250,981 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 116,801 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,880,897 円　　　　（　 10,710 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	香取賃　　　　-3	1,224 ( 1,223)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 93.0]	100 [101.0]	1,316	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,322 円/㎡　月額支払賃料（　 1,267 円/㎡）　基準階 1 F B
b	香取賃　　　　-2	1,444 ( 1,384)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [111.0]	100 [100.0]	1,327
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

香取 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	88,800 円	29,600,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	90,353 円	3,011,772　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 22,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 236,800 円	29,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	29,600 円	29,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,600 円	29,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 497,753 円　（　　　　　　 1,850 円／㎡）　　（経費率　　 17.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9692

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,600,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 197.08 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0751	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0643 ×　 45 ％　＋　0.0796 × 40 ％　＋ 0.0958 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,222,960 円（　　　　　 8,264 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,880,897 円
②総費用	497,753 円
③純収益　①－②	2,383,144 円
④建物等に帰属する純収益	2,222,960 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	160,184 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	155,250 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 577 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,168,367 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

香取 -2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	香取市佐原字神明前イ６９２番２	0406000448057-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考