別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
匝瑳 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
匝瑳 5-1 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　重夫   TEL.
鑑定評価額 10,600,000 円  １㎡当たりの価格 39,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 匝瑳市八日市場イ字本町２９２９番４
 ②地積
　(㎡)		 271  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)
台形
1:4.5		 店舗兼住宅

ＲＣ3		 中低層の小売店舗等
が建ち並ぶ普通商業
地域		 北西8.8m県道、背面道 水道 八日市場

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  36.0 ｍ、規模　　       271 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ８．８ｍ県道 交通

施設		 八日市場駅北西方

400m		 法令

規制		 （都） 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 古くからある旧街道沿いの普通商業地域であるが、地域要因に格別の変動要因は見当たらず、当面は現状を維持
するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     12,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、匝瑳市及び周辺市町の商業地域及び商住混在地域である。需要者の中心は地元の飲食・物販店舗等の中
小事業者である。国道１２６号沿道のロードサイドエリア等への商業繁華性の流出や中小店舗の閉店等により商況は衰
退傾向にある。また、この地域のランドマーク的な存在だった老舗書店が令和４年末に閉店したことがこの傾向に拍車
を掛け、商業地の需給はやや弱含みである。取引件数は少ないが、中心価格帯は１㎡当たり３万円台後半程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は自用の中低層店舗を中心的な用途とする地域であり、収益目的の土地取引は想定しづらい。一方、自己使用
目的を中心とする規範性の高い取引事例を基にして試算された比準価格は高い説得力を有するものと判断し、比準価格
を標準として、収益還元法による収益価格は参考に留め、代表標準地との比較から求めた価格との均衡に留意の上、鑑
定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　匝瑳 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     43,900 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[113.7]		 [102.0]
100		 39,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     39,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 銚子連絡道路の開通に伴う産業用地整備計画
のほか、八日市場駅南側への市民病院移転計
画もあり、市街地では市況持ち直しムードが
醸成されている。

旧街道沿いに中小店舗が建ち並ぶ旧来からの
商店街であり、近年は閉店が目立つ。閉店し
た老舗書店は既に更地化され、今後の活用方
法が注目される。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 匝瑳 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０７
９５１９
-809		 匝瑳市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東8.2m市道
、北東6m、
角地
（都） １住居

(70,200)
b ２４１０７
９５１９
-821		 匝瑳市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5.6m市道
、北西4m、
角地
（都） １中専

(50,100)
c ２４１０７
８６３３
-710		 山武郡横芝光町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東7.4m県道
、中間画地
（都） 近商

(80,200)
d ２４１０７
７５８９
-7		 銚子市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東6.5m市道
、北東4m、
角地
（都） ２住居

(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
36,867  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.2]
34,073 		 100
[  88.4]
38,544 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
39,300 
b (　           ) 
41,993  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.1]
39,209 		 100
[ 101.8]
38,516 
39,300 
c (　           ) 
32,184  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
32,055 		 100
[  83.6]
38,343 
39,100 
d (　           ) 
52,866  		 100
[ 100.0]		 [  97.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
51,755 		 100
[ 136.3]
37,971 
38,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     39,100 円／㎡]  



匝瑳 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の土地であり、適切な再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,515,336 
1,524,987 
6,990,349 
6,816,200 
174,149 		 （　0.9499）
165,424 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      3,376,000 円　　　　（　     12,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
匝瑳 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 187.50 Ｓ3 562.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   271 ㎡      8.0 m x   36.0 m  前面道路：県道     　   8.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗利用、２・３階は事務所利用、各階フロア貸を想定 ⑦有効率　  95.3 ％
の理由		 共用階段を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
187.50 
95.3 
178.70 
1,557 
278,236 		 3.0  834,708 
1.0  278,236 

 2～ 2		 事務所
187.50 
95.3 
178.70 
1,323 
236,420 		 2.0  472,840 
1.0  236,420 

 3～ 3		 事務所
187.50 
95.3 
178.70 
1,323 
236,420 		 2.0  472,840 
1.0  236,420 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
562.50 
95.3 
536.10 

751,076 		 1,780,388 
751,076 
⑨年額支払賃料        751,076 円　×　12ヶ月　＝　       9,012,912 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     536.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,012,912 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       748,072 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,264,840 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,780,388 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          16,326 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          751,076 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         234,170 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,515,336 円　　　　（　        31,422 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 匝瑳賃
　　　　-1		 1,575  
(   1,572) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,476 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,605 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,557 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 旭賃
　　　　-151		 1,710  
(   1,640) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,733 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
匝瑳 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 295,500 円  　　　　     98,500,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 270,387 円  　　　        9,012,912　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       72,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      689,500 円  　　　　     98,500,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        98,500 円  　　　　     98,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        98,500 円  　　　　     98,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,524,987 円　（　　　　　　         5,627 円／㎡）　　（経費率　　  17.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9499    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 98,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     562.50 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0692     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0528 ×　 40 ％　＋　0.0643 ×  30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,816,200 円  
（　　　　　        25,152 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,515,336 円      
②総費用 1,524,987 円      
③純収益　①－② 6,990,349 円      
④建物等に帰属する純収益 6,816,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 174,149 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 165,424 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          610 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,376,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      12,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 匝瑳 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　匝瑳市八日市場イ字本町２９２９番４
 0405000429323-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
匝瑳 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
匝瑳 5-1 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　杉田　秀樹   TEL.
鑑定評価額 10,600,000 円  １㎡当たりの価格 39,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 匝瑳市八日市場イ字本町２９２９番４
 ②地積
　(㎡)		 271  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)
台形
1:4.5		 店舗兼住宅

ＲＣ3		 中低層の小売店舗等
が建ち並ぶ普通商業
地域		 北西8.8m県道、背面道 水道 八日市場

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  36.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ８．８ｍ県道 交通

施設		 八日市場駅北西方

400m		 法令

規制		 （都） 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 小売店舗、事業所等が建ち並ぶ旧街道沿いの商業地域。現時点で特に地域要因に変動はなく今後も現状のまま推
移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      9,940 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は匝瑳市及び隣接市町の商業地域。需要者は圏内に地縁性を有する個人及び法人事業者が中心である。近年
、幹線道路沿いの大型商業施設に顧客が集中し既存商業地域の商況は年々低下、当地域も旧八日市場市の中心市街に位
置するという条件にもかかわらず商況はふるわず、土地需要はほとんど見られない。土地取引が稀なこともあり中心と
なる取引価格帯は見い出し難いが、周辺住宅地の地価からすると㎡当たり４万円前後と判断する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当地域の店舗等の多くは自用で賃貸市場の成熟度が低く、また衰退している商業地域ということもあって収益価格はか
なり低く試算された。これに対し、比準価格は市内類似地域の取引事例から試算されたもので、取引市場の実態を反映
した実証的で説得力の高い価格といえる。そこで本件では、市場性を反映し規範性の高い比準価格を採用するのが妥当
と判断し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地価格との均衡も検討の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　匝瑳 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     43,900 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 [102.0]
100		 38,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     39,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口減少・少子高齢化が続いており、活性化
策も少なく地域経済は低迷している。不動産
需要は弱いものの供給も少ないため、需給は
安定している。

衰退傾向にある既存の近隣型商業地域。特に
変動要因はなく、地価は周辺住宅地の水準に
近づいており概ね横ばいの状況にある。


個別的要因に変動はなく、市場性に変化はな
い。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 匝瑳 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１０７
９５１９
-843		 匝瑳市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西15.4m国
道、中間画地
（都） 

(60,200)
b ２４１０７
９５１９
-809		 匝瑳市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東8.2m市道
、北東6m、
角地
（都） １住居

(70,200)
c ２４１０７
９５１９
-540		 匝瑳市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南9.9m県道、
東4m、角地
（都） １住居

(70,200)
d ２４１０７
９５１９
-832		 匝瑳市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西3.2m市道
、南東9.6m、
二方路
（都） １住居

(60,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
35,583  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  81.0]
43,930 		 100
[ 113.3]
38,773 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
39,500 
b (　           ) 
36,867  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.2]
34,073 		 100
[  88.0]
38,719 
39,500 
c (　           ) 
24,813  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.2]
23,001 		 100
[  75.7]
30,384 
31,000 
d (　           ) 
18,477  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.8]
21,535 		 100
[  55.7]
38,662 
39,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -3.5 環境　　　　 +13.0
画地　　　　 -19.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.5 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.5 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　 -14.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     39,200 円／㎡]  



匝瑳 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に所在し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,955,004 
1,755,847 
7,199,157 
7,060,000 
139,157 		 （　0.9489）
132,046 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      2,694,816 円　　　　（　      9,940 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
匝瑳 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 187.50 Ｓ3 562.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   271 ㎡      8.0 m x   36.0 m  前面道路：県道     　   8.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２～３階は事務所で、いずれもフロアー貸しを想定。 ⑦有効率　  95.3 ％
の理由		 階段・廊下等の共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
187.50 
95.3 
178.70 
1,650 
294,855 		 3.0  884,565 
1.0  294,855 

 2～ 2		 事務所
187.50 
95.3 
178.70 
1,400 
250,180 		 2.0  500,360 
1.0  250,180 

 3～ 3		 事務所
187.50 
95.3 
178.70 
1,370 
244,819 		 2.0  489,638 
1.0  244,819 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
562.50 
95.3 
536.10 

789,854 		 1,874,563 
789,854 
⑨年額支払賃料        789,854 円　×　12ヶ月　＝　       9,478,248 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     536.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,478,248 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       786,695 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,691,553 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,874,563 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          17,190 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          789,854 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         246,261 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,955,004 円　　　　（　        33,044 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 匝瑳賃
　　　　-1		 1,575  
(   1,572) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[107.0]		 100
[100.0]
1,472 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,701 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,650 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 旭賃
　　　　-253		 1,585  
(   1,541) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[107.0]		 100
[ 90.0]
1,646 
c 旭賃
　　　　-152		 2,093  
(   2,034) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[104.0]
1,973 
匝瑳 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 500,000 円  　　　　    100,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 284,347 円  　　　        9,478,248　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       71,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      700,000 円  　　　　    100,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       100,000 円  　　　　    100,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       100,000 円  　　　　    100,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,755,847 円　（　　　　　　         6,479 円／㎡）　　（経費率　　  19.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9489    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 100,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     562.50 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0706     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0676 ×  30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,060,000 円  
（　　　　　        26,052 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,955,004 円      
②総費用 1,755,847 円      
③純収益　①－② 7,199,157 円      
④建物等に帰属する純収益 7,060,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 139,157 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 132,046 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          487 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,694,816 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       9,940 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 匝瑳 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　匝瑳市八日市場イ字本町２９２９番４
 0405000429323-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
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備考