令和6年1月15日　提出 匝瑳 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   匝瑳 -3 千葉県 千葉第７ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　重夫   TEL.

鑑定評価額 3,320,000 円  １㎡当たりの価格 22,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 匝瑳市八日市場ホ字赤幡３２８８番２外 ②地積 　(㎡) 150   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 住宅の中に店舗等が 見られる混在住宅地 域 南東7.7m市道 水道 飯倉 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南    60 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.9 ｍ、奥行　約　　  12.7 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　７ ．７ｍ市道 交通 施設 飯倉駅北東方 1.7km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 住宅と店舗等が混在する住宅地域であるが、地域要因に格別の変動要因は見当たらず、当面は現状を維持するも のと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、匝瑳市及び周辺市町のＪＲ総武本線沿線の住宅地域である。近隣地域及びその周辺は旧来からの成熟し た住宅地域であり、新規分譲等の動きはほとんど見られない。高齢化の進展や人口減が需給緩和要因であるが、市街地 及びその周辺での不動産市況の底堅さ等を背景に、近隣地域及びその周辺でも地価は安定的に推移しているものと推察 される。取引件数は少ないが、１５０㎡程度の住宅地の総額は３００～３５０万円程度が中心価格帯とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本標準地の存する近隣地域は自用の戸建住宅を需要の中心とする、最寄駅からやや離れた既成の住宅地域であり、共同 住宅等の新築を前提とする収益目的の土地取引は想定しづらいため、本件評価では収益還元法の適用は見送った。自己 使用目的を中心とする規範性の高い取引事例を基にして適正な比準価格が求められたことから、これを標準として、代 表標準地価格から検討した価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　匝瑳 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,000 円／㎡ [100.4] 100 100 [101.0] 100 [122.7] [105.0] 100 22,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 銚子連絡道路の開通に伴う産業用地整備計画 のほか、八日市場駅南側への市民病院移転計 画もあり、市街地では市況持ち直しムードが 醸成されている。 旧道沿いの成熟した既成の住宅地域であり、 需給ともほとんど動きがなく安定的に推移し ており、地価は概ね横ばいとなっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％