令和6年1月15日　提出 白井 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   白井 9-2 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　金田　光重   TEL.

鑑定評価額 1,120,000,000 円  １㎡当たりの価格 51,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.5 倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 白井市中字越戸１４９番１４外 ②地積 　(㎡) 21,873   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 2:1 工場 大中規模の工場を中 心に倉庫も存する工 業団地 南9.5m市道、東側道 ガス、下水 西白井 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   135 ｍ、西   175 ｍ、南    10 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 200.0 ｍ、奥行　約　　 110.0 ｍ、規模　　     2,200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 白井第一工業団地 街 路 ９・５ｍ市道 交通 施設 西白井駅北東方 5.0km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　国道１６号に比較的近い大・中規模工場の多い内陸型工業団地の一地域。熟成度は高く、地域要因に特に変動 がないことから当分は現状を持続するものと予測する。物流施設用地の需要増以降、地価は上昇が続いている。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 準角地　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は千葉県内の国道１６号線に近接する内陸型工業地域。需要者の中心は製造業者であるが、この数年は大型 物流施設用地として高値の取引が目立っている。北千葉道路の延伸、国道１６号に至る道路の拡幅事業の着手等長期的 には交通利便性の改善が期待されている。画地規模が様々で総額での中心価格帯は見い出しがたいが、物流施設の進出 が工場地の価格水準を押し上げており、１㎡当たり５０，０００円代前半と認められる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 工業団地内の工場、倉庫のほとんどが自用の建物で、賃貸市場が形成されていないことから収益還元法は適用しなかっ た。比準価格は同じ白井工業団地内及び印西市の工業団地内の類似性の高い取引事例から試算したもので、各補修正は 妥当であり、市場価格を適切に反映した説得力のある価格といえる。よって代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を 採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　白井 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,500 円／㎡ [113.8] 100 100 [100.0] 100 [ 98.0] [100.0] 100 50,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに回復し工業生産は持ち直しの 兆しがみられるが、物価上昇、海外景気の下 振れが景気下押しのリスクとなっている。 長期的には国道１６号線へのアクセス道路、 国道４６４号線の整備の影響が考えられるが 当面は特に変動は見られない。地価は上昇傾 向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +12.6 ％  ％