令和6年1月15日　提出 白井 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   白井 9-1 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　結城　勝彦   TEL.

鑑定評価額 96,900,000 円  １㎡当たりの価格 49,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.5 倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 白井市名内字新山３３４番２ ②地積 　(㎡) 1,977   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:2 工場 中小規模の工場が建 ち並ぶ工業団地 南東10m市道 水道、ガス、下水 白井 5.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   170 ｍ、西    90 ｍ、南   110 ｍ、北   230 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  65.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 白井第二工業団地 街 路 １０ｍ市道 交通 施設 白井駅北方 5.5km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道１６号に程近い内陸型工業地域。当面は現状の利用が維持されると予測する。地価は、物流需要等で地価が 上昇している周辺地域に対する相対的割安感を反映して、上昇傾向にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、白井市を中心とした千葉県北西部の工業地域。物流利便性に優れた地域では大型物流用地需要が旺盛で あり、景況の回復と相まって工業地の地価は全般に上昇している。近隣地域は、国道１６号に程近い既成の工業団地内 に存し、周辺地域と比べて相対的な割安感もあり、地価は上昇基調にある。需要者の業種や必要とする土地の規模は多 様であり、需要の中心となる価格帯を見出すのは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏においては自用目的の取引が中心であり、市場の実態を反映した取引事例を収集し得たため、実証的で規範 性の高い比準価格を得られた。一方、自社使用中心の工場が集積する工業団地であり、賃貸市場は未成熟であるため収 益還元法は適用しなかった。適用手法は１手法に留まったが規範性の高い試算価格が得られたため、比準価格を標準と して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物流需要の好調を背景に、工業地域全般の需 要は堅調であり、特に国道１６号周辺の工業 地については大幅な地価上昇が認められる。 国道１６号に程近い既成工業団地。堅調な需 要に対して供給が少なく、値頃感も相まって 取引価格の上昇が認められる。 個別的要因に変動は無い。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +12.6 ％  ％