令和6年1月15日　提出 白井 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   白井 -1 千葉県 千葉第６ 氏名  不動産鑑定士　松田　宗司   TEL.

鑑定評価額 4,590,000 円  １㎡当たりの価格 39,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 白井市復字初崎１４５７番２８２ ②地積 　(㎡) 117   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 く見られる住宅地域 南西5m私道 水道、ガス、下水 白井 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    45 ｍ、南    90 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　５ ｍ私道 交通 施設 白井駅北東方 2.1km 法令 規制 １低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏外の住宅地域で、地域要因の変化はなく、今後も現状を概ね維持するものと判断する。地価は、需給は 依然弱含みだが価格はほぼ底値であることから、当面はほぼ横這いで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、白井市及び周辺市の住宅地域であり、その需要者は、市内在住及び当該地域に地縁を有する者が中心で 、圏域外からの参入は少ない。当該地域は、駅徒歩圏外で住宅需要も弱い国道１６号外縁の住宅地域であり、その不動 産取引は、土地価格は、対象標準地と同規模程度で５００万円前後、中古住宅は、建物の経年・管理の程度により差が あるが概ね８００万円から１，０００万円台前半程度であり、新築住宅の供給は少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、戸建住宅を中心に周辺には低層共同住宅も散見される駅徒歩圏外の住宅地域にあり、賃貸需要も弱含み で、収益が期待できる賃貸住宅の想定は困難を極めた為、収益還元法は適用しなかった。従って、当該鑑定価格の決定 においては、市場参加者の意思決定が地域の取引市場の影響下にあることを踏まえ、周辺類似の取引事例より試算した 比準価格を採用し、代表標準地との検討結果にも留意した上で、その鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　白井 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     60,800 円／㎡ [107.4] 100 100 [104.0] 100 [168.1] [104.0] 100 38,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口がここ数年微減傾向にある中、千葉 ＮＴ地区や生活利便性が比較的高い地域の堅 調な住宅需要を背景に、地価上昇が拡大する 傾向にある。 最寄駅徒歩圏外、国道１６号外縁の住宅地域 で住宅需要は弱含みではあるが、総額的にも 価格はほぼ底値で地価は下げ止まり傾向にあ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +60.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％